Do It Yourself, Green housing ?
전원주택의 가장 큰 매력은 건축에 자신의 취향을 100% 반영할 수 있고 직접 CM(Construction Management)할 수 있다는 점이다. 평면이나 마감재 등이 결정된 아파트와는 달리 가족 구성원의 라이프스타일이나 본인의 취향에 맞춰 지을 수 있다. 하지만 대부분의 건축주들은 집짓는 일이 처음이라서 서투르기 짝이 없다. 무엇을 어디서부터 어떻게 시작해야 하는지 난감하기만 하다. 그래서 대개는 아예 공사를 통째로 전문 업체에 맡겨버리기 일쑤다. 이때 당연히 건물의 뼈대를 그리는 일이라고 할 수 있는 설계는 처음부터 뒷전으로 밀린다. 바로 여기서부터 잘못됐다. 사실 시공 이전에 설계가 먼저 이뤄져야 한다. 그런데 건축주들은 대개 설계과정 없이 바로 시공을 생각한다. 이렇게 되면 건축주는 대부분 건축에 문외한이기 때문에 시공업자들이 자신의 편의대로 일을 처리해 버린다. 설계변경 잘못으로 큰 낭패그러다 보면 생각지도 못한 낭패를 보게 된다. 그 대표적인 경우가 바로 설계변경이다. 도면대로 집을 짓다보면 아무리 건축에 대해 안목이 없는 건축주라도 마음에 들지 않는 부분이 생긴다. 그러면 건축업자는 은근히 이 점을 악용하려고 한다. 결과적으로 당초 예상보다 더 많은 건축비가 들어가는 것은 예정된 수순이다.그런데도 대부분의 건축주들은 설계비용을 낭비라고 생각한 나머지 이를 아끼기 위해 설계를 시공업체에 일임하는 경우가 많다. 하지만 이 일이 전원주택 건축에서 자충수가 돼버린다. 설계비를 별도로 책정해주지 않으면 시공업체는 대개 속칭 ‘허가방’에서 건축도면을 작성한다. ‘허가방’이란 ‘집장사’들의 의뢰를 받아 날림 설계도면을 만들어 건축허가를 얻어주는 일을 ‘전문적’으로 대행하는 건축사무소를 말한다. 물론 허가방은 공무원들과의 내밀한 관계를 통해 운영된다. 허가방이 구청 등 관청 주변에 몰려 있는 이유다. 허가방의 주요 업무는 오로지 건축허가를 받기 위한 도면만 그려주는 데 있다. 그러다 보니 실제 거주할 때 필요로 하는 필수적인 사항들을 젖혀두고 오로지 행정관청의 허가를 받기 위한 이른바 ‘모범답안’을 작성하기 일쑤다. 이렇게 작성된 도면을 가지고 전원주택을 지을 경우 실제 건축과정에서 한두 차례의 구조변경은 일상적이다. 대여섯 번 구조를 변경하는 경우도 있다. 구조변경 잦으면 추가비용 들어공사 도중에 구조변경이 잦으면 추가비용이 드는 것이 당연하다. 때문에 전원주택 설계는 전문 건축설계사무실에서 제값을 주고 하는 것이 좋다. 건축주는 기본적으로 평면 구상만 하고 그것을 설계도로 실현하는 일은 전적으로 전문 설계사무소에 맡긴다. 이때 건축주는 아예 건축사와 함께 집을 짓는다고 생각해야 한다. 그래서 가급적 자주 만나 가족사항과 각 실의 용도는 물론 마감재 등에 대해서도 상세히 의논한다. 자신의 가족 구성원과 라이프스타일, 취향, 생활여건 등을 종합적으로 고려해 설계사무소와 어떤 건축물을 지을 것인지 협의하고 사용목적에 적합한 주택의 구조와 모양, 외양, 인테리어 건축자재 등을 상담한다. 그런데 건축사무소마다 설계방식이 다른 사례가 많으므로 설계를 맡기기 전에 공사비 조달방법과 예산, 층수, 공간구성을 결정해 여러 명의 건축사와 상담하는 것도 좋다. 이 과정에서 자신이 원하는 주택을 완성하기 위해 자신이 가지고 있는 기본적인 구상을 건축사에게 명확히 전달해야 한다. 당연히 건축사무소 선정은 전원주택 시공에서 너무도 중요하다. 건축사무소를 고를 때는 자신의 기호와 취향을 충족시켜 줄 수 있는 곳을 선택해야 한다. 가급적 건축주의 요구를 충분히 파악, 이를 완벽하게 건물 설계에 반영할 수 있는 능력을 갖춘 곳이 좋다. 아울러 건축의 미와 작품성을 강조하는 곳을 선정하는 것이 바람직하다. 특히 전원주택 설계의 경우 해당 분야에 대한 경험이 많아 다양한 설계도면이나 시공방법 및 시공자재 등의 정보를 갖고 있는 건축사무소를 확보해 두는 것이 좋다. 그래야 자신이 원하는 유형의 주택을 짓는 데 유리하다.설계도가 완벽하면 공정표(工程表:주택건축 단계별 계획표), 견적서(見積書), 시방서(示方書 :도면에 담을 수 없는 내용을 정리한 표)도 정확하게 나온다. 완벽한 설계도면만 있으면 시공업체에 대한 효율적인 관리감독도 훨씬 수월해진다. 일단 설계도, 공정표, 시방서, 견적서가 제대로 갖춰지면 초보자라 하더라도 나름대로 건축계획을 세울 수 있다.공정표와 견적서가 나오면 대략 착공부터 준공 때까지 공정별로 소요될 돈의 정확한 규모가 정해진다. 이때 계획한 내역은 실제로도 정확하게 집행돼야 한다. 예컨대 공사하면서 골조 공사비가 늘어났다고 해서 내장 공사비에서 당겨 쓴다든지 하는 것은 절대로 금해야 할 사항이다. 전원주택을 짓다보면 당초 계획보다 공사비가 최소한 20%는 더 들어가는 것이 일반적이다. 그러나 사전계획이 치밀하다면 20%나 되는 과외비용을 지출할 필요가 없다. 이 추가비용은 보통 중간에 자재를 바꾼다거나 디자인, 설계, 건축규모를 변경하면서 발생하기 때문이다. 부문별로 지출할 공사비의 상한선을 미리 정해두고, 자재를 고를 때도 미리 짜둔 예산계획의 범위에서 선택이 가능한 수준의 자재만 놓고 골라야 한다. 아예 처음부터 건축주가 설계사무소와 협의해 위생도기는 어떤 업체의 어떤 제품을 쓸 것이며, 벽지는 어떤 디자인과 컨셉트로 할 것인지 상세하게 설계도에 반영하는 것도 좋은 방법이다.공사대금 관련 분쟁 조심해야 전원주택을 지으면서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁은 공사대금과 관련된 건축주와 시공업자 간의 문제다. 대개 평당 얼마에 지어주겠다는 시공업자의 말만 믿고 대충 건축계약서를 쓰고 공사를 시작했다가는 백전백패. 명확하고 꼼꼼한 설계도면과 견적서, 공정표가 없으면 시공업자가 자의적으로 설계를 변경하는 경우도 심심찮게 있고 당초 계획했던 것보다 공사기간이 터무니없이 길어지는 것은 다반사다. 이 경우 시공업자는 예외 없이 추가비용을 요구한다. 이렇게 되면 대책이 없다. 이때 공사의 근거인 설계도면이 없으면 건축업자의 세세한 계약 위반을 어디에 하소연조차 할 수 없다. 정확한 설계도면은 필요한 자재의 종류와 수량, 공사기간, 소요되는 비용을 담고 있기 때문에 건축비 지급과 관련된 시공업체의 태만을 규제할 수 있는 가장 강력한 근거가 된다. 때문에 설계도면이 나오면 사실 작업은 절반 이상 끝난 셈이다. 설계도면만 충실하면 건축비 지급에 대한 분쟁이 발생하더라도 건축주는 큰 걱정을 안 해도 된다.