부동산시장 핫이슈
오르는 아파트 값을 잡겠다는 정부의 의지가 강력하다. 정부의 정책 강도가 높을 때는 태풍이 지나갈 때까지 정책에 순응하는 게 현명하다. 또 자신이 처한 입장에 따라 대응 전략을 세우는 것도 중요하다. 실수요자에겐 정부의 투기억제책으로 시장이 위축돼 있을 때가 시장 진입의 호기일 수 있기 때문이다. 관심사인 정부의 ‘8월 부동산대책’부터 살펴보자. 대책은 투기적 수요 억제와 공급 확대가 두 축을 이룬다. 집을 팔아 생길 수 있는 불로소득, 이를 노린 투기적 수요를 철저히 차단하고, 서울 강북 등 수도권에 아파트 공급을 늘리겠다는 게 정부의 복안이다. 땅부자 세금 많이 거두는 게 핵심8월 대책의 핵심은 투기억제책이다. 정부는 ‘집부자’와 ‘땅부자’를 압박하기 위해 재산세와 종합부동산세 등 보유세 과세 대상을 확대하고 세 부담 상한선을 없애는 방안을 검토하고 있다. 특히 보유세 실효세율(현재는 0.15%) 1% 달성 시점을 당초 예정인 2017년보다 앞당길 계획이다. 여기에 보유세 강화 카드도 언급되고 있다. 과세 대상을 현행 기준시가(단독주택은 공시가격) 9억원 이상에서 6억원 이상으로 확대하고, 세 부담 상한선을 현행 50%에서 100%로 높이거나 아예 없애는 방안이다. 또 부부 공동 명의로 종부세 부과를 피해가는 것을 막기 위해 가구별로 합산 과세하는 방안도 검토 중이다. 부동산 대책의 단골 메뉴인 양도세 강화도 언급돼 있다. 양도세 강화 카드는 약효가 단기에 빨리 나타나기 때문이다. 양도세 강화 카드의 골자는 1가구 다주택 보유자에 대해서는 탄력세율을 부과하고 실거래가 과세 시점을 앞당기는 것이다. 정부는 양도세가 실거래가로 부과되고 있는 투기지역에 대해 탄력세율 15%포인트를 추가하는 방안을 검토하고 있다. 이 방안이 채택되면 현재 60%의 세율을 적용받고 있는 1가구 3주택 이상 보유자는 양도차익의 82.5%(60%+15%+7.5%(주민세))를 세금으로 내야 한다. 양도차익이 1억원이라면 8250만원을 양도세로 내야 하는 셈이다. 양도세 과세 기준을 기준시가에서 실제거래가로 바꾸는 시점도 당초 2007년에서 내년으로 앞당길 방침이다. 이럴 경우 투기지역으로 지정되지 않은 곳도 투기지역과 마찬가지로 실거래가 기준으로 양도세를 내야 한다. 세 부담이 적지 않게 늘어나는 것이다.8월 대책과는 별도로 내년부터는 1가구 2주택자가 거주하지 않는 집을 팔 때는 실거래가 기준으로 양도세가 부과된다. 또 외지인이 농지와 임야 나대지를 양도할 때도 실거래가로 과세된다. 증여 등 통해 세테크 개발해야 다주택자들은 이제 중과세를 피할 수 없다. 아무리 머리를 짜고 절세 전략을 세워봐야 묘안이 없다. 특히 세금에 초연한 재산가보다는 최근 집값 상승으로 여유자금 없이 빚을 얻어 집을 여러 채 사들인 ‘개미 투자자’들은 매도 시점을 하루라도 빨리 잡는 게 상책이라고 전문가들은 조언한다. 종부세 상한제가 없어지더라도 1년 후 부과될 것이므로 이 기간을 적극 활용할 필요가 있다. 물론 보유세가 무서워서 서둘러 팔려다 보면 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사를 하게 된다. 즉 주택 보유 가구 수만 늘리는 부동산은 팔아야 할 때지만, 쓸 만한 부동산까지 내다팔 필요는 없다는 이야기다. 양도와 증여에 대한 고민도 병행할 필요가 있다. 양도세가 워낙 높아져 시세차익에 따라선 증여세가 양도세보다 더 적을 수 있기 때문이다. 정부의 종부세 세대별 합산 과세 의지가 높지만 위헌 소지가 많아 실제 시행은 어려울 수 있다. 이런 이유로 고액 재산가들은 최근 들어 양도보다 증여를 고려하고 있는 실정이다. 8월 대책의 또 다른 축은 주택 공급이다. 물론 공급 역시 각종 규제를 전제로 강북 광역개발을 축으로 여러 방안이 거론되고 있다. 공급 측면에서의 규제는 공공택지에서 분양하는 주택에서 얻을 수 있는 이익을 가급적 환수하는 내용이 골자다. 정부가 고심 끝에 내놓은 공급 대책은 강북을 적극 활용하겠다는 전략이다. 강북권 내 구 단위나 몇 개동을 묶어 광역 개발하고 여기에 교통, 문화, 교육 인프라를 집어넣어 강남급 도시를 만들겠다는 것이다. 주택 공급 못지 않게 부동산 시장의 불안 요인으로 부상한 토지 시장 역시 토지거래허가구역 내 토지의 최장 5년간 전매 금지로 가닥이 잡혔다. 정부는 토지거래허가구역 내 최소 의무이용 기간을 농지는 수확기를 포함해 6개월에서 2년, 임야는 수확기 포함 1년(수확이 없는 경우 5년)에서 3년, 개발사업용은 6개월에서 4년, 기타 용지는 6개월에서 5년으로 대폭 늘렸다. 또 허가신청서 첨부서류에 땅 취득에 들어간 자금조달 계획을 반드시 제출하도록 했다. 자금조달 계획에는 자기 자본이 얼마인지, 사채나 금융회사 대출은 얼마인지 구체적으로 기재토록 할 방침이다. 한마디로 투기 목적으로 돈을 끌어다 썼다면 국세청 등에 통보해 탈세, 명의신탁 여부 등을 조사하겠다는 이야기다. 여하튼 8월 부동산 대책에 따라 전반적인 부동산 시장은 위축이 불가피할 전망이다. 가격 상승이 한풀 꺾이는 것은 물론 일부 지역에서 아파트를 중심으로 매물이 쌓이는 현상도 나타날 것으로 보인다. 이런 상황에서 여유자금이 있는 사람들은 선택과 집중을 통해 난관(?)을 해결하는 게 상책이다. 즉 세금만 과중한 부동산을 과감하게 처분해 몸을 가볍게 할 필요가 있다. 주거용에서 한 발 빼고 장기적으로 임대 수입이 안정적으로 창출되는 수익형 부동산에 눈을 돌리는 것도 최선책은 아니지만 차선책으로는 괜찮다는 평가다. 집중을 통한 재테크 방법도 염두에 둘 필요가 있다. 즉 강남권 재건축 아파트나 고급 아파트로 재테크를 일원화하라는 이야기. 이런 이야기가 설득력을 얻는 데는 그만한 이유가 있다. 정부는 강남지역 공급 부족 문제를 재건축 규제 완화가 아닌 강북 광역개발로 해결하겠다는 입장이다. 이번 대책에서도 강남 규제 완화를 통한 공급 확대는 눈을 씻고 찾아봐도 없다. 강남 대체 신도시로 판교를 개발하고 있지만, 강남 거주자와 대기 수요자들이 대거 판교로 방향을 바꿀 것인지는 장담하지 못한다. 게다가 판교가 공영개발로 개발 방향을 바꾼 만큼 강남지역은 ‘강남특구’ 개념을 더욱 다져 집값이 더 뛸 가능성이 높다. 물론 이 같은 재테크 투자를 위해서는 탄탄한 자금력이 전제돼야 한다. 자금력을 떠나 누구나 관심을 가질 만한 재테크 투자처는 강북 재개발이다. 서울시는 뉴타운 추가 개발, 균형발전지구 지정, 또 정부는 광역개발로 강북 개발을 뒷받침하기 위해 고심 중이다. 하왕십리동, 길음동, 진관내·외동이 이미 뉴타운으로 개발되고 있고, 2차로 아현동 복합문화단지 개발계획에 이어 종로구, 용산구, 서대문구, 강북구, 동대문구, 영등포구, 강서구 등을 중심으로 뉴타운 계획이 구체화하고 있다. 여기에 3차 뉴타운 발표도 앞두고 있다. 또 강북권 낙후 지역을 중심으로 자치구의 중심지역에 상업·업무 기능을 집중 개발해 도심과 강남에 몰린 도시 기능을 전 지역으로 분산시키기 위한 5개 균형발전촉진지구도 2010년까지 20여개소가 추가 지정될 예정이다.강남권에 집중된 재건축 관련 법규나 절차가 까다로워지는 것과 달리 강북권 재개발은 오히려 사업추진 절차가 간편해진다. 이래저래 강북 재개발을 통한 재테크 투자가 수월해진다는 게 전문가들의 이야기다. 새 법이 시행되면 새로 시장에 진입하려는 사람들에게는 또 다른 기회를 제공한다. 부동산 투기 억제책도 마찬가지다. 실수요자에게는 오히려 든든한 디딤돌이 될 수 있다. 청약통장 없이 집을 장만하려는 중산층 수요자라면 개발 호재 지역을 살피는 게 좋다. 입에서 입으로 아무런 근거 없이 오르는 지역은 피해야 한다. 서울에서 개발 호재가 이어지는 지역은 강서구와 영등포구, 그리고 동작구 일대를 관통하는 9호선을 꼽을 수 있다. 또 다른 지역은 성동구 뚝섬 일대나 송파구 문정동도 유망 지역으로 손색이 없다.부동산대책 주요내용● 부동산 실거래가 파악 등 거래 투명화를 위한 기반 마련● 세제 보완을 통한 투기이익 철저 환수 ● 중대형 아파트 공급 확대● 서민 주거안정을 위한 공공부문 역할 확대 ● 신고된 실거래가 등기부등본에 기재● 종합부동산세 과세기준 금액 하향, 세부담 상한 폐지● 양도세 과세기준 실거래가로 전환● 다주택자 양도세 강화 ● 기반시설부담금제 등 개발이익환수장치 강구● 강북지역 광역개발● 정부 보유 토지(국공유지)에 분양 및 임대주택 공급● 장기임대 50만가구 지속 공급● 서민 내집마련자금 지원 강화 (생애 최초 주택구입자금)● 임대주택 제도 개선● 공공택지 내 주택공영개발제 적용● 공공택지에 원가연동제, 채권입찰제, 전매제한 강화● 판교 중대형 물량 확대 자료: 재정경제부 건설교통부☞ 서울시 주요지역 아파트 매매값 추이 :