기획시리즈 Do it yourself, Green housing ?

진입로 확보가 열쇠 발품팔아 직접답사

오래 전 주택의 입지선정과 관련해 저명한 풍수지리학자를 만난 적이 있다. 내심 예사롭지 않은 전문용어가 섞인 구체적인 방법과 지침을 기대했다. 그러나 돌아온 그의 대답은 의외로 간단하고 명쾌했다. “마음 편한 곳.” 다시 생각해도 우문현답(愚問賢答)이다. 주거의 위치를 정함에 앞서 따져봐야 할 필요충분조건을 한마디로 갈무리한 것이라 해도 과언이 아닐 듯싶다. 실타래를 풀 듯 그 구체적인 제반사항을 하나씩 풀어보자.로부터 우리나라 사람들은 배산(背山), 임수(臨水), 접도(接道), 남향(南向)을 집터의 기본 요건으로 쳤다. 뒤로 산을 등지고 앞으로 물을 조망할 수 있을 뿐만 아니라 도로에 근접해 이동이 쉽고, 볕이 잘 드는 남향을 적정지로 본 것이다. 예나 지금이나 좋은 집터의 조건에 변함이 없기는 마찬가지다.일단 다음 사항들은 꼭 확인하자. 첫째, 다른 지역보다 지대가 약간 높은 곳을 선택한다. 길보다 낮은 대지는 지반을 높이는 별도의 토목공사가 추가되는 단점이 있다. 둘째, 남향집이 좋다는 것은 두말할 필요가 없으나 그것이 여의치 않다면 동쪽으로라도 창을 낼 수 있는 여지가 있어야 한다. 셋째, 도시나 읍 등이 20∼30분 내에 위치해 생필품을 구입하거나 병원에 가는 등 생활 편익시설을 이용하는 데 불편함이 없어야 한다. 넷째, 땅값이 싼 대지보다는 다소 비싸더라도 입지조건이 좋은 임야나 농지가 유리하다. 좋은 땅은 누가 찾아주는 것이 아니다. 자신이 얼마만큼 발품을 파느냐에 달려 있다. 우선 방향을 잡은 다음 지역을 좁혀 나가면서 집중적으로 돌아다니는 게 상책이다. 토지매입은 주택 건축 과정의 첫 번째 단계로 자금운용의 규모, 토지구입에 따른 복잡한 행정절차, 규제사항, 세금문제, 향후 개발계획에 따른 투자가치 등을 함께 풀어가야 하는 종합적이고 본질적인 문제를 담고 있다. 토지매입의 목적을 분명히 한 다음 직접 현장 답사를 나선다. 땅을 고르는 시기는 낙엽이 진 늦은 가을철이나 겨울을 지나 싹이 막 돋아나기 시작하는 봄철이 유리하다. 집터의 주변을 확실히 볼 수 있어 장단점 파악에 유리하며, 지세의 흐름 또한 읽기 쉽다. 특히 임야의 경우에는 더욱 그러하다. 더불어 주변여건과 생활설비 조성여건(전기, 설비 등)도 면밀히 검토한다. ◇지적공부 확인은 기본= 토지 관련 서류에는 토지이용계획확인원, 등기부등본, 지적도 등이 있다. 이를 통해 눈도장을 찍은 부지에 주택 건축이 가능한 지, 소유권에 제한사항은 없는 지, 건축에 앞선 행정절차는 어떤 것이 있는 지 한눈에 파악할 수 있다. 또 땅의 실소유주 확인은 물론 초기 개발비가 어느 정도 소요되는 지도 가늠할 수 있다. 이 때 전문가(개발민원담당 공무원, 공인중개사, 토목측량 설계사무소 등)의 조언을 듣는 것이 현명한 방법이다. 특히 수도권뿐만 아니라 대도시 주변의 땅은 대부분 토지거래허가 대상지역이라 사전에 규제 사항을 확실하게 체크해야 한다.◇진입로 확보가 관건= 이른바 ‘맹지(盲地)’란 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지로, 일단 주택이 들어설 자리는 아니다. 진입로를 확보하기 위해서는 토지 매입 전에 진입로 확보를 전제로 한 계약이 이루어져야 한다. 차선책으로는 현황도로를 측량해 인근 토지(도로에 편입된) 소유주들에게 사용승낙 동의를 얻는 방법이 있으나, 마음 같이 쉽지는 않다. 이도저도 안된다면 땅 구입을 포기하는 것이 뒤탈이 없다. ◇훗날 건축에도 대비하라= 토지 매매 계약을 체결하기 전에 주의할 사항은 건축 설계자에게 토지에 대한 분석을 의뢰하는 것이다. 같은 규모의 땅이라도 대지여건에 따라 주택의 형태나 배치가 달라질 수 있으며, 건축할 수 있는 최대면적도 변경될 수 있기 때문에 건축적인 측면도 함께 고려해 토지 이용률이 높은 토지를 선택하도록 한다.◇토지 구입 후 인·허가 취득에 집중=아무리 좋은 땅을 구했어도 인·허가를 취득할 수 없다면 무용지물이나 다름없다. 따라서 전문가에게 자문을 구하거나 위탁해 처리하는 것이 가장 손쉽고 정확한 방법이다. 비용은 지역에 따라 차이가 있으나, 준공까지 무난하게 처리해 주는데 약 300평 규모에 300만원 안팎의 용역비가 든다. 인·허가를 받으면 규모에 맞춰 주택 건축을 준비하는 것이 순서다. 땅 계약할 때 주의사항계약 시 등기부 상 소유자가 사망한 경우나 미성년자 이름으로 등기된 땅의 경우에는 특별히 유의할 필요가 있다. 상속인 앞으로 등기가 되어 있지 않다면 피상속인 전체의 합의서와 인감증명이 필요하고, 미성년자 명의로 된 땅은 법적 대리인의 동의서가 필요하다. 이 경우 계약 당사자가 법정 대리권이 있는 지 호적등본과 주민등록등본 등을 통해 반드시 확인해야 한다. 한편 여러 명의 지분이 있는 부지는 공유자 전원의 동의서가 첨부되지 않으면 거래 자체가 무의미하다. 대금은 일반적으로 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%로 나눠 지불하는데 계약금 단계에서 토지사용승낙서를 받는 것이 정석이다. 여의치 않을 경우 적어도 중도금 납입 전까지 토지사용승낙서를 받아 놓아야 한다. 행여 땅에 지상권 혹은 지역권 등 제한이 걸려 있거나 세금이 체납되어 있을 때는 소유권을 이전하기 전에 일정기간 안에 처리하겠다는 특약을 계약서에 명시하는 것도 잊지 말아야 한다.집터의 조건피해야 할 곳ㆍ대지의 남서쪽이나 동남쪽이 높고 북동쪽이나 서북쪽이 낮은 지형ㆍ바람 한 점 없는 날에도 바람이 부는 곳이나 바람이 심한 날에도 바람 한 점 없는 곳 ㆍ습지를 메운 곳ㆍ유원지나 관광지와 인접해 사람들의 출입이 빈번한 곳ㆍ큰 바위나 거목이 있는 주변ㆍ대형 송전선이 지나가는 자리ㆍ앞마당에 절벽이 버티고 있는 곳 ㆍ낭떠러지나 경사가 심한 산 중턱에 축대를 쌓아 만든 곳바람직한 곳ㆍ대지의 서북쪽은 높고 동남쪽이 낮은 터전ㆍ부드러운 토질에 색깔 또한 일정한 지역ㆍ주변에 잡목보다 소나무와 같이 기품 있는 나무가 있는 곳 ㆍ대지의 앞쪽은 좁고 뒤쪽은 넓은 곳 ㆍ대지가 도로나 진입로보다 높은 곳ㆍ지적도 상에 도로가 있는 땅ㆍ지하수 개발에 어려움이 없는 땅ㆍ물이 멀리 보이는 땅토지매입 시 확인해야 할 지적공부① 토지(도시)이용계획확인원= 국토의이용 및 계획에 관한 법률에 해당되는 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 확인뿐만 아니라 군사보호구역, 문화재보호구역 등 각종 토지이용 규제사항을 한눈에 알 수 있다.② 지적(임야)도= 땅의 지목을 비롯해 형태 및 방위를 알 수 있는 지도다. 특히 해당 부지에 접하는 도로의 유무 상태와 인접한 땅의 상황을 확인할 수 있다. 규모가 작은 부지의 경우에는 토지이용계획확인원 뒷면에 제시되는 지적도의 내용만으로도 확인할 수 있으나, 규모가 큰 부지는 지적도를 별도로 발부 받는 것이 좋다. ③ 토지대장(임야대장)= 토지 소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 소유자, 토지 등급 등이 표시된 서류다. 대개의 경우 등기부등본 상에도 면적과 소유자가 명기되어 있으므로 자주 이용되는 서류는 아니지만 지적도나 토지(도시)이용계획확인원과 같이 일괄적으로 해당관청에서 발부 받을 수 있으므로 사용하기에 편리하다.④ 등기부등본= 부지의 소유권뿐 아니라, 지상권과 근저당권의 설정관계를 표기해 주는 서류이므로 땅을 구입하고자 할 경우에는 반드시 확인해야 할 서류다.