자산관리 Talk Talk
릇 자산은 하락과 상승을 반복하게 마련이다. 영원한 하락도 없고 영원한 상승도 없다. 추락하는 것은 이내 바닥이 나타나고 경기가 회복되면 다시 매력적인 자산으로 돌아간다.전 세계적인 경기 침체로 인해 자산 가격 하락(Deflation)을 경험한 사람들의 걱정이 이만저만이 아니다. 그중에서도 개인자산의 상당 부분을 차지하고 있는 부동산은 국제통화기금(IMF) 관리체제 당시 이상의 충격을 받고 있는 모습이다.하지만 부동산 전문가 대다수는 이르면 올 하반기나 내년 이후에는 상황이 좋아지리라는 전망을 내놓고 있다. 인내심을 가지고 묵묵히 버텨 나간다면 지금까지의 손해를 어느 정도 줄일 수 있는 셈이다.그렇지만 현재가 주택 시장의 바닥이라고 하더라도 무조건 주택을 사들이면 기대하는 수익을 얻을 수 있을까. 이 문제에 대한 답은 해당 주택의 가격 상승 전망과 함께 주택 양도소득세, 보유세(재산세, 종합부동산세), 소득세 등을 종합적으로 고려해 수익성을 따져 봐야 한다.우선 주택 가격의 측면에서만 본다면 조금 더 하락할 가능성이 있다. 그러나 버블 세븐 지역을 중심으로 한 급격한 가격 하락 메리트, 지속적으로 하락하고 있는 시중금리, 정부의 부동산 경기 부양 정책 등의 요인에 의해 하락 속도가 서서히 완만해지고 일부 지역은 호가 상승으로 이어지고 있으므로 시간적 여유를 가지고 투자한다면 상승 잠재력은 커 보이는 시점이다.또한 올해부터 2010년 말까지 양도하거나 취득한 주택에 대해서는 다주택 중과세가 1가구 2주택의 경우 일반세율(2009년 6~35%, 2010년부터 6~33%, 1년 미만 50%, 1~2년 미만 40%), 1가구 3주택 이상의 경우 45%로 한시적으로 완화됐다. 다주택자와 신규 주택 매수자 입장에서는 숨통이 트인 것이다. 하지만 장기보유특별공제가 배제되는 3주택 이상의 경우 단일 고율의 양도소득세가 여전히 부담스러워 보유세(재산세, 종합부동산세)와 양도소득세, 소득 세후의 수익을 고려한다면 아직까지는 유주택자의 경우 신규 투자로 이어지기에는 부담스러운 상황이다.이 밖에 예전처럼 주택 가격이 매력적인 상승을 지속하리라는 보장도 없다. 부동산 가격이 상승하기 좋은 경제와 사회 여건이 이미 정점을 지났을 것이라는 판단 때문이다.그렇다고 하더라도 한 세기 에 한두 번 올까 말까 하는 이러한 부동산 폭락기의 매수 기회를 세금 부담 때문에 그대로 흘려보내야 할까.여러 가지 불확실성에도 불구하고 부동산, 특히 주택은 다른 자산에 비해 안정성과 꾸준한 수익성을 겸비한 자산임에는 의심의 여지가 없다. 따라서 많은 여유 자금을 보유하고 있으면서 긴 안목으로 안정적인 수익과 노후 대비 투자 수단을 원하는 사람이라면 주택 임대 사업을 추천한다. 주택 임대 사업은 주택 가격 상승과 임대 수익의 안정적인 현금흐름 확보라는 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있기 때문이다. 마니마켓펀드(MMF) 등 단기 부동자금이 200조 원이 넘는 지금 상황에서 주택 임대 사업은 더욱 매력적이다. 특히 소형 주택들은 고령화 사회와 이혼 가구 및 독신 가구, 나홀로 가구 증가, 뉴타운이나 재건축·재개발 사업으로 인한 이주 수요 증가 등의 여러 요인으로 주택 임대 사업의 대상으로 인기가 계속 높아질 것으로 보인다.주택 임대 사업은 최근 잇따라 나온 부동산 규제 완화의 최대 수혜주 중 하나로도 꼽힌다. 5채 이상 집을 사들여 임대 사업자로 등록한 뒤 의무 임대 기간 10년이 지난 후 양도하게 되면 일반 세율(2009년 6~35%, 2010년부터 6~33%)이 적용될 뿐만 아니라 종합부동산세도 면제되기 때문이다.기존에는 임대 사업자가 집을 팔 때 해당 주택의 공시가격이 3억 원 이하여야 했지만 6·11 지방 미분양 대책에 따른 관련 법령 개정으로 작년 7월 24일부터는 처음 매입 당시 공시가격이 3억 원 이하면 나중에 공시가격이 아무리 많이 올라도 중과 대상에서 제외됐다. 공시가격이 일반적으로 시세의 80% 수준에서 정해지기 때문에 매입 당시 가격만 대략 3억7000만 원 이하의 주택이라면 주택 임대 사업을 통해 다주택(45, 50, 60% 단일 세율) 중과 문제에서 자유로워질 수 있는 셈이다.임대 사업용이 아파트, 연립 등의 공동주택이고 전용면적 60㎡ 이하라면 취득세와 등록세도 면제된다. 다만 공동주택을 취득한 날로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나, 임대 개시일로부터 5년 이내에 임대 이외의 용도로 사용, 또는 매각하게 되면 감면된 취득세와 등록세를 추징당하므로 주의해야 한다.임대주택은 재산세 또한 감면된다.지방에서 임대 사업을 할 때에는 혜택이 더 많아졌다. 1채만 사서 임대 사업자로 등록해도 양도세 중과 배제, 종합부동산세 배제가 가능하고 의무 임대 기간 또한 10년에서 7년(지방 미분양 주택을 매입하는 경우 5년)으로 줄어들었다. 비수도권에 한해 혜택을 받을 수 있는 면적도 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대됐다. 그러나 지방 주택은 향후 가격 상승을 기대할 수 있는 지역인지 우선적으로 고려해야 하는 단점이 있다. 아무리 세제 혜택이 뛰어나다고 하더라도 수익성이 결여되면 투자할 이유가 없어지기 때문이다.그렇다면 임대 사업 대상을 사들일 때 주의할 점은 어떤 게 있을까.일단 주택은 용적률이 상향 조정될 여지가 있으면서 역세권, 대도시, 공단, 대학가나 사무실 타운에서부터 개발 호재가 있는 지역의 아파트, 다세대주택이나 연립 등이 좋아 보인다. 배후에 사무실이나 대학교, 종합병원, 관공서, 산업단지 등이 집중돼 있는 곳을 찾되 아파트처럼 대단지가 유리하다. 원룸 주택 사업의 경우에는 임대 수요를 끌 수 있는 경쟁력 있는 입지가 최적이기 때문에 해당 지역을 중심으로 발품을 많이 팔면서 면밀히 조사한 후 신중히 매입해야 한다.임대 사업을 통해 세제 감면 혜택을 받기 위해서는 사업자 등록에서 임대 완료 후 매각 때까지 절차도 제대로 알고 있어야 한다. 해당 관공서에 반드시 신고해야 할 사항을 빠뜨리면 낭패를 볼 수 있다.우선 임대 사업을 하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 거주지 시·군·구청에 임대 사업자로 등록해야 한다. 그리고 주택 매매 잔금을 치르기 전에 사업자 등록을 마쳐야 한다. 사업자 등록이 늦어지면 취득·등록세 감면 혜택을 받을 수가 없다. 임대 절차를 마쳤다면 해당 주택 취득일로부터 30일 내에 시·군·구청 세무과에 취득·등록세 감면 신청을 해야 한다. 또 임대 개시일(세입자 입주일) 10일 전까지 시·군·구청 주택과에 임대 조건을 신고하고 신고필증을 받아놓는 것도 잊지 말아야 한다.세입자 입주까지 마무리됐다면 임대 개시 20일 이내에 거주지 세무서를 찾아가 사업자 신고등록과 임대 사업 신고를 해야 한다. 세무서에 사업자 등록을 하지 않으면 양도소득세 감면을 받지 못한다.임대 신고는 임대 개시 3개월 이내에 해야 한다. 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대 개시일로부터 5년 이내에 매입 임대주택을 임대 이외의 용도로 사용, 또는 매각하면 감면세액을 추징당하는 것도 주의해야 한다.이상을 종합해 볼 때 현재가 부동산 하락기 절호의 매수 기회라고 생각하고 자금 여력이 있는 사람이라면 장기 투자 형태의 주택 임대 사업을 고려해 볼 필요가 있다. 다만 주택 임대 사업의 월세 소득의 경우 소득세 부담이 따르기 때문에 종합소득세 등을 함께 고려해야 한다는 점은 간과하지 말아야 한다.이상철 삼성생명 FP센터 WM팀장sc2.lee@samsung.com