인천 부동산 시장 긴급 점검
● 인천 집값 패트롤● 황지현의 클릭경매● 해외부동산 칼럼천이 주목받고 있다. 긍정적인 면도 있고 부정적인 면도 있다. 우선 긍정적인 면부터 살펴보자. 인천은 시 전체가 개발 호재에 싸여 있다고 해도 과언이 아니다. 송도국제도시, 청라지구, 영종도 등 3개의 경제자유구역과 검단신도시, 구도심 도시재생사업이 활발하다. 현재 7675가구가 들어서 있는 송도신도시는 2020년까지 53.3㎢ 내 9만3602가구가 입주해 인구 25만 명의 친환경 동북아 거점 도시로 개발된다. 2012년까지 총 3만1000여 가구가 입주하는 청라지구와 4만5000여 가구가 공급되는 영종신도시도 관심거리다. 이 세 구역만 합쳐도 16만 여 가구가 넘는다. 인구 규모는 대략 60만 명으로 추산된다. 내년부터 토지 보상에 들어가는 검단신도시는 개발 완료 시 인구 23만 명의 중소 도시로 변신한다.인프라도 속속 갖춰진다. 지난 10월 송도신도시 내 대형 컨벤션센터가 개관한데 이어 내년에는 64층 규모의 주상복합 더샵퍼스트월드가 입주에 들어간다. 3만9660㎡(옛 12만 평)의 중앙공원과 국제학교도 들어서며 인천대교와 제3경인고속도로, 제2서울외곽순환도로도 건설된다. 청라지구에는 27홀 규모의 테마파크형 골프장이 들어선다. 이 밖에 경인고속도로 서인천IC와 청라지구를 잇는 방안도 추진 중이다. 경인선 주변 도원역, 동인천역, 인천역, 제물포역, 용인·학익지구, 인천대 일대 12곳은 도심재개발이 결정됐다. 여기에 인천시는 2009년 세계도시축전, 2014년 인천아시안게임이라는 국제 규모의 이벤트를 연다.문제는 이 같은 개발 호재로 인해 집값이 단기간 급상승했다는데 있다. 이것이 인천 부동산 시장의 부정적인 요소다. 물론 개발 호재들은 어느 것 하나 확정되지 않은 것이 없다. 그러나 송도신도시로 대표되는 고분양가 후폭풍은 경기 침체와 맞물리면서 인천시 집값의 발목을 잡고 있다. 부동산 정보 제공 업체 스피드뱅크 자료에 따르면 11월 7일 현재 인천시 매매가는 전 주보다 0.05%, 전세 값은 0.04% 떨어졌다. 그중에서도 송도신도시가 있는 연수구는 입주 공실이 늘어나면서 주간 매매가 변동이 마이너스 0.22%를 기록했다.그렇다면 앞으로 인천 집값은 어떤 궤적을 그릴까. 아직까지는 부정적인 의견이 많다. 최근 정부가 대규모 규제 완화책을 발표한 이후 시장의 관심이 높아지고 있지만 매수 심리는 싸늘하다는 것이 전문가들의 공통된 시각이다. 김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “경기 남부권에 비해 가격이 저평가돼 있고 최근 개발 호재가 한꺼번에 쏟아져 나와 가격이 단기간에 급등했다”며 “분양가에 이들 호재들이 다 반영돼 있어 당분간 가격이 상승하기는 어렵다”고 지적했다. 연수구와 송도신도시 일대는 분양권 전매 제한 물량이 일시에 쏟아지면서 가격 하락을 부채질하고 있다. 풍림아이원 2블록 109㎡(33평)는 500만 원 하락한 4억4000만~5억1500만 원선까지 값이 떨어져 있다. 지난 10월 31일 송도신도시 포스코건설 ‘커낼워크’ 오피스텔 모델하우스에서 ‘제6회 전국 순회 한경 부동산포럼’에 강사로 참석한 손경지 하나은행 PB영업추진본부 부동산 팀장도 “매수자들은 지금이 적기인지 신중하게 저울질하고 있다”며 “정부 대책 중 상당수가 서울 강남으로 대표되는 재건축 아파트에 맞춰져 있어 인천과 부천 지역 집값에 미치는 영향은 미미할 것”이라고 평가했다. 손 팀장은 “더군다나 인천은 확실히 공급이 과잉된 측면이 있다”면서 “다만 주식시장 불안이 계속되면 부동산에 대한 관심은 조금씩 높아질 것”이라고 덧붙였다.구도심 재개발과 관련해서도 지나친 낙관은 금물이라는 평가가 지배적이다. 서구 석남동 하나공인 고덕조 대표는 “계양구 작전동 대지권 지분이 3.3㎡당 1400만~1700만 원, 많게는 2000만 원대까지 이른다. 이 정도로는 수지타산이 맞지 않는다”며 “그래서인지 인천시 뜻대로 도시재생사업이 진행되는 곳이 한 곳도 없다. 현재 가정오거와 동인천 주변만 조금씩 움직이는 모습”이라고 현지 분위기를 전했다. 서구 심곡동 부동산마트 김이순 대표도 “사업에 대한 장밋빛 기대감만 커진 상황에서 최근 입주 물량이 크게 늘어나 가격 하락을 부채질하고 있다”며 인천시가 추진하는 도심재생사업에 대해 부정적인 전망을 내놨다.이날 강사로 나선 유엔알컨설팅 박상언 대표도 “인천 구도심 재개발 사업의 관건은 여러 갈래로 나눠진 재개발 조합을 어떻게 하나로 묶느냐에 달려 있다”면서 “지분 쪼개기 등 조합원 수 증가도 재개발 사업 전체에 큰 부담으로 작용할 것”으로 내다봤다.향후 전망도 그리 낙관적이지 않다. 소문만 무성할 뿐 거래 실적이 뚜렷하지도 않은 상황에서 장기적인 호재만 작용하는 상황이다. 단기적으로 침체가 불가피하다는 얘기다. 그렇다면 장기적인 전망도 마찬가지일까. 지금으로선 상승에 무게를 두는 것이 바람직하다. 앞서 언급한 바와 같이 인천에는 송도, 영종도, 청라지구 등 신도시급 개발 지역에 다양하게 펼쳐져 있다. 집값이 상승으로 돌아설 경우 인천시는 서울의 대안 투자처로 부상하기에 충분한 조건을 갖추고 있다. 지금까지의 부정적인 전망을 일시에 뒤바꿀 수 있다는 얘기다. 특히 송도신도시는 인천 집값의 선두 주자이자 바로미터다. 내년 1월은 송도 집값 향방의 분수령이 될 전망이다. 최근 정부의 부동산 완화책이 발표된 데다 수도권 규제 완화 방안에 따라 일부 지역이 과밀억제권역에서 성장관리지역으로 풀렸기 때문이다. 내년 1월 1596가구의 ‘더샵퍼스트월드’ 입주가 예정돼 있는 것도 중요한 요소다. 만약 이 아파트 입주율이 예상치를 밑돌 경우 송도는 물론 인천 지역 전체의 집값 침체는 상당 기간 계속될 것으로 보인다. 연수구 송도동 송도제일 문형은 공인중개사는 “더샵퍼스트월드는 고급 단지로 꾸며져 2005년 분양 당시 3.3㎡당 분양가가 1200만~1300만 원으로 일대에서 가장 높았다”며 “입주 예정자들이 만약 대출이자 부담으로 입주를 포기하고 투매하면 송도 일대 집값이 더 떨어질 것”이라고 말했다. 송도동 장승백이 국제로 공인 이학주 대표도 “송도는 미래 가치에 대한 평가가 높아 가격이 고평가된 측면이 있었다. 그러나 기업 입주가 가시화되지 않으면서 가격은 금세 내리막길을 걷고 있고 이 같은 가격 하락은 더욱 커질 전망”이라면서 “다만 내년부터 정부기관, 교육기관들의 입주가 시작되면 송도의 내재 가치는 조금씩 커질 것”이라고 평가했다.이 밖에 영종도는 송도에 비해 규모는 크지만 인프라가 덜 발달돼 있어 2~3년 내 가격 상승으로 이어지기는 힘들 것으로 전망된다. 청라지구는 개발 면적이 송도신도시의 3분의 1 수준이며 경인고속도로를 통해 서울로의 진입이 수월하지만 주변에 김포 신도시가 있어 큰 폭의 가격 상승을 이끌어 내기는 힘들다는 지적이다.이런 가운데 조만간 이 지역에 대규모 단지들의 분양이 예고돼 있어 귀추가 주목된다. 이들 단지는 정부의 분양권 전매 허용 조치가 처음 적용되는 곳이다. 주목을 끄는 단지는 ‘부천 약대 두산위브’로 단지 규모가 총 1843가구에 달하고 이 중 일반 분양만 1122가구다. 청라지구, 검단신도시가 가까운 인천 서구 ‘석남동 어울림 2차(43가구)’와 ‘인천청라지구１５블록 광명메이루즈’도 분양에 들어간다. 이 가운데 과밀억제권역에서 제외돼 전매 제한 기간이 단축된 인천 청라지구가 단연 관심거리다. 청라지구 내 전용면적 85㎡ 미만은 7년에서 5년으로 85㎡ 이상은 5년에서 3년으로 줄어든다.이날 포럼에는 인천 외에 김포, 부천, 시흥시의 투자 전망에 대해서도 논의됐는데 부천은 인천과 마찬가지로 재개발 지분 값이 너무 큰 폭으로 뛰어 당분간 상황을 지켜본 뒤 투자에 나서는 것이 좋다는 의견이 많았다. 시흥 쪽도 사정은 비슷해 시흥시 대야동 코리아공인 방선자 대표는 “대야동은 뉴타운 추진 소문이 떠돌면서 2년 전 8000만 원이던 연립주택이 올 상반기에는 1억7000만 원까지 올랐다”며 “최근에는 1억5000만 원 수준으로 떨어졌고 거래도 없다”고 말했다. 다만 김포는 전반적인 침체 속에서 지난 2006년 12월 대비 값이 평균 20~24% 정도씩 내렸지만 60㎡(20평대)대로 대표되는 소형 매물은 되레 20%씩 값이 상승했다고 참석자들은 전했다.인천에는 송도, 영종도, 청라지구 등 신도시급 개발 지역에 다양하게 펼쳐져 있다. 집값이 상승으로 돌아설 경우 인천시는 서울의 대안 투자처로 부상하기에 충분한 조건을 갖추고 있다. 지금까지의 부정적인 전망을 일시에 뒤바꿀 수 있다는 얘기다. 특히 송도신도시는 인천 집값의 선두 주자이자 바로미터다.글 송창섭·사진 이승재 기자realsong@moneyro.com