원 경매는 부동산을 시중의 호가(呼價)보다 싸게 매입할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 싸게 산다는 것은 그만큼 단점도 있다는 것을 알아야 한다. 이것이 바로 법원 경매의 양면성이다. 법원 경매는 낙찰가가 낮으면 낮을수록 곳곳에 숨은 함정이 도사리고 있다고 봐야 한다. 따라서 지나치게 낮은 금액에 물건이 나오면 더욱 철저하게 권리 분석을 해야 한다. 함정을 피하기 위한 쉬운 방법도 있다. 입찰 보증 금액은 통상 최저 매각 가격의 10%를 제출하는 것이 일반적이다. 이와 달리 20~30%를 요구하는 물건은 앞선 낙찰자가 낙찰을 받은 후 권리 분석에 하자를 발견하고 잔금 납부를 포기한 것이다. 이러한 경매 물건일수록 더욱 철저한 권리 분석이 선행되지 않으면 또 다시 입찰 보증금을 포기하는 낭패를 보기 십상이다.경매 부동산에서 입찰 보증금을 포기하는 사례는 대부분 선순위 임차인의 권리 문제 때문에 발생한다. 주민등록 전입일이 등기부등본상의 최초 저당권보다 앞선 임차인이 경매의 배당에서 배당을 받지 못하면 전액 낙찰자가 임차금을 물어주어야 한다.낙찰자가 가장 신경 써야 할 서류는 법원이 작성한 매각 물건명세서와 임대차 현황 보고서다. 이 두 가지만 제대로 살펴본다면 적어도 입찰 보증금을 포기해야 하는 극단적인 일은 발생하지 않는다. 두 보고서상 ‘유치권이 신고된 부동산’, ‘법정지상권 성립 여지가 있는 부동산’, ‘대지권 미등기, 토지별도등기가 있는 부동산’, ‘예고등기가 기재된 부동산’, ‘말소기준등기보다 앞선 주민등록 전입자가 있는 부동산’, ‘선순위 가등기가 기재된 부동산’ 등이 아니라면 일단 낙찰을 받아도 아무런 하자가 없다. 반대로 위의 내용이 기재돼 있다면 전문가의 도움이 필요하다.앞서 설명한 6가지 위험 요소의 내용을 좀 더 살펴보자. 우선 유치권이 신고된 부동산이란 공사 대금을 받지 못한 공사업자가 경매 나온 부동산을 유치, 점유한 것을 말하며 이것이 선의의 유치권자로 밝혀질 때는 그 공사 대금 전액을 낙찰자가 물어주어야 한다. 둘째, 법정지상권 성립 여지가 있는 부동산이란 토지를 낙찰 받았는데 법이 정한 테두리 안에서 철거할 수 없는 건물이 있음을 말하는 것이다. 곧 토지는 내 소유인데 내 토지 위의 건물을 마음대로 할 수 없어서 토지의 가치가 현저히 떨어지는 것을 감수해야 하는 부동산이다. 물론 토지 사용료는 정기적으로 받을 수 있다.대지권 미등기 부동산은 낙찰 후 대지권이 낙찰자에게 귀속된다. 비록 지금은 대지권이 미등기이기는 하지만 감정평가상 미리 미등기 대지권까지 금액을 평가하고 지불했기 때문에 추후 미비 사항이 해소돼야만 대지 사용권을 주겠다는 뜻이다. 여기서 일반인들이 쉽게 놓치는 것이 대지권을 줄 대상인 조합에 전소유자가 제3채무자로 기입돼 있으면 반드시 조합이나 대지권 소유자에게 문의 후 낙찰을 받아야 한다는 점이다. 토지별도등기는 토지에 보이지 않는 권리 관계, 가령 지분에 관한 저당권 설정 등이 있다는 것으로 역시 주의가 필요하다. 예고등기가 기재된 부동산은 가등기와 동일한 예비등기로 전 소유자나 이해관계인이 원인 무효 취소 소송을 할 경우 낙찰자가 곤경에 취해질 수 있기 때문에 사전에 이를 알고 조심하라는 의미다. 말소 권리보다 앞선 주민등록 전입자는 최초 저당권보다 앞선 전입 세입자로 경매 후 배당이 없으면 낙찰자가 금액을 전액 물어주어야 한다.마지막으로 선순위 가등기는 본등기를 실행하면 기존 경매나 소유권 이전이 원인 무효가 되는 권리다. 그러나 그렇게 겁낼 필요는 없다. 우선 담보 가등기인지 매매 예약 가등기인지 법원에서 확인한 뒤 만약 담보 가등기로 기재됐다면 입찰에 전혀 어려움이 없다. 매매 예약이라면 주의가 필요하다.황지현 영선법률사무소 경매실장