년 부동산 시장은 각종 규제로 극심한 매수세 위축, 거래 감소, 가격 하락을 이어 온 한 해였다. 특히 주택 시장은 담보대출 억제로 인해 용산과 같이 개발 호재가 있는 지역을 제외하고는 가격이 모두 하락했다. 토지도 정부의 강력한 투기 억제 대책으로 수도권을 제외한 대부분 지역이 약세를 면치 못했다. 상가와 같은 수익성 부동산도 이전에 급등한데 따른 가격 부담으로 매수세가 위축돼 거래량이 상당히 줄었다. 요즘 부동산 투자자들의 최대 관심은 ‘언제부터 주택 거래가 회복될까’다.우선 지금 같은 담보대출 억제 정책이 그대로 이어진다면 매수세 위축은 상당 기간 이어질 것으로 보인다. 특히 강남권의 고가 주택의 경우 매매 가격이 약세를 면치 못할 것이다.그러나 최근 미분양 주택 증가로 중소 주택 건설 업체들이 줄도산 위기에 직면해 있는 점을 감안한다면 새 정부가 들어서는 내년에는 건설 및 부동산 시장의 규제 완화가 표면화될 것이고 이에 따라 담보대출 억제가 일부 완화된다면 실수요자 중심으로 거래량이 조금씩 회복될 것으로 보인다.청약 가점제는 양극화를 부추길 것으로 예상된다. 본격적으로 내년부터 분양되는 아파트의 대부분은 청약 가점제가 적용된다. 무주택 조건으로 인해 가점이 높은 사람들은 서둘러 집을 마련할 필요가 없어진 셈이다. 따라서 이들 무주택자들이 접근할만한 3억~4억 원대 이하의 기존 주택 수요가 급격히 감소할 것으로 보인다. 새 아파트를 분양받으면 원가 연동제로 인해 좀 더 저렴해진 집을 마련할 수 있기 때문에 기존 주택을 살 필요가 없기 때문이다. 따라서 중저가 주택의 매매가격 상승폭은 올해보다 훨씬 작을 것으로 예상된다. 반면 6억~7억 원대 이상의 상황은 정반대가 될 것으로 관측된다. 이들 주택의 수요자들은 기존에 주택을 소유하고 있으면서 좀 더 큰 평형 내지는 주거 환경이 좋은 주택을 매수하려는 경우가 대부분이다. 이들은 기존 주택 소유로 인해 청약 가점제 점수가 낮아서 분양받을 수 있는 가능성이 희박하기 때문에 청약을 포기하고 기존 주택 시장을 기웃거릴 것이다. 따라서 6억~7억 원대 주택 시장의 거래는 올해보다 활발해질 것이고 이는 매매값 강세로 이어질 것이다. 따라서 주택 시장은 청약 가점제로 인해 주택의 절대 가격에 따라 양상이 다르게 전개될 것이다.완화를 기대하기 어려운 각종 재건축 규제 정책은 어떻게 될까. 아마도 강남 주택 시장의 가장 큰 관심사가 아닐까 한다. 지금까지의 재건축 정책을 그대로 적용받으면서 사업이 진행될 강남권 재건축 단지는 거의 없다고 보면 된다. 그러나 재건축 이외에는 공급 대안이 없는 강남권의 경우 재건축 사업이 중단된다면 공급 부족으로 집값 상승이 되풀이 될 수밖에 없다. 주거 환경이 우수한 강남권은 주택 수요가 계속 늘어날 것이기 때문이다. 따라서 어느 누구도, 어떤 정부도 강남 재건축 규제를 지속시키지는 못할 것으로 보인다. 더 이상의 규제가 새로 나오기 힘든 상황에서 지금보다 조금 완화될 것이란 기대감으로 재건축 아파트는 내년 상반기부터 조금씩 강세로 전환될 전망이다. 특히 용적률 완화 문제가 거론되면서 개포 가락 고덕 등 5층 이하 저층 아파트의 거래량이 늘어나기 시작해 은마, 압구정 한양 등 중층 재건축 아파트의 수요도 조금씩 늘어날 것으로 예상된다. 그러나 새 정부가 들어서더라도 강남 집값 상승의 불씨가 될 수 있는 재건축 아파트의 가격 상승은 누구도 부담스러울 수밖에 없다. 특히 총선 등의 정치적 변수를 생각하면 급격한 규제 완화는 당분간 어려울 것이다. 물론 장기적으로 강남 재건축을 풀어서 공급을 늘려야 한다는 것에는 모두 공감한다. 그러나 2009년 정도는 돼야 누군가 소신 있는 정책을 펼 수 있을 것으로 보인다. 그렇다 하더라도 더 이상 나빠질 수 없는 재건축 환경을 감안하면 재건축 아파트는 이미 바닥을 친 것이 아닐까 여겨진다.내년부터는 어떤 방식으로든 세금 완화가 기대된다.사회 정서적으로 다주택자들의 세금 완화는 당분간 쉽지 않을 것이지만 1가구 1주택자들의 경우 양도세와 종합부동산세 완화가 표면화될 것이다. 고가 주택의 기준이 6억 원에서 상향 조정되고 보유 기간에 따라 양도세가 감면되는 방식의 법 개정이 이뤄질 것으로 보인다. 따라서 투자가 아닌 실수요자들의 거래는 조금 회복될 전망이고 대형 평형의 주택 수요가 조금 늘어나는 역할을 할 것으로 예상된다.이와 같은 주택 시장을 감안한다면 무주택자은 서둘러 집을 마련하지 말고 청약통장 등으로 점수를 높여 분양받는 전략이 유리해 보인다. 특히 주거 환경이 좋은 송파 신도시, 광교 신도시 등의 분양에 관심을 가져볼 필요가 있다. 이들 지역은 주변보다 최소한 20~30% 정도 저렴한 가격으로 분양 받을 수 있고 그만큼의 투자 수익도 예상되기 때문이다. 아직 점수가 낮은 무주택자는 제2 동탄 신도시나 김포 같은 곳을 물색해 볼 필요가 있다. 주거 환경이 좀 더 좋은 곳이나 큰 평형으로 갈아타려는 1주택자들은 가능한 한 상반기에 급매물을 노려보는 것이 안전해 보인다.올해 가장 침체된 부동산 시장은 아마도 토지 시장이 아니었나 싶다. 이는 비업무용 토지 내지는 외지인 토지의 경우 팔 때 양도세를 60% 내야 된다는 8·31 부동산 정책이 가장 큰 원인으로 꼽힌다. 국토의 30% 정도가 토지 거래 허가 구역인 것도 토지 시장의 침체를 가져왔다. 이런 정책으로 인해 가수요가 대부분인 지방 토지 시장의 극심한 침체는 2008년에도 지속될 것이다. 상당 폭의 가격 하락도 이어질 것이다. 특히 새 정부가 들어서면서 기업도시 등으로 지정된 일부 지역의 사업이 지지부진해진다면 이와 같은 가격 하락세는 더욱 크게 나타날 수 있다.반면 실수요자들의 수요가 많은 수도권의 경우 전혀 다른 양상이 전개될 것 같다. 각종 신도시 개발 등으로 수요가 많은 수도권 토지는 지금과 같은 가격 상승세가 지속되게 마련이다. 특히 제2 동탄신도시에서 나오는 기업들의 토지 수요로 인해 화성 일대의 공장 용지 수요가 크게 늘어날 것으로 생각된다. 이는 더 남쪽으로 평택 등의 토지 가격까지 영향을 줄 수 있다. 그러나 무엇보다 서울 도심지, 특히 강남권의 상업 용지의 가격 상승이 두드러질 것이다. 양도세 부담으로 매물이 부족한 상황에서 일부 기업과 외국 펀드 등의 토지 매입이 가세하면 올해 상반기와 같은 가격 폭등이 이어질 가능성이 크다. 이미 테헤란로변 상업용지의 경우 평당 2억 원 아래로는 구입할 수 없다는 말이 공공연히 나오고 있는 실정이다. 특히 삼성타운과 같은 호재로 인해 강남역 주변 인근 토지는 평당 수억 원대를 호가할 정도로 상승할 것으로 예상된다.토지 투자자는 장기적으로 묻어둔다고 생각하고 도로 등의 개발 호재가 있는 지역의 급매물을 매입하는 전략이 좋을 것이다. 여가 시간이 늘어나면서 전원주택 등의 수요도 조금씩 늘 것으로 보이므로 이들 용도에 적합한 토지도 관심을 가져 볼만 하다. 물론 세금이 부담 되지만 지금과 같은 양도세 세금 정책은 시간이 지나면 다소 완화될 것으로 보이기 때문이다. 폭등세에 있는 강남권의 상업지 토지는 내후년 말이나 그 이후에 가서는 한풀 꺾일 것으로 생각되기 때문에 무리한 매수는 조심해야 한다. 지금보다 가격이 많이 오른다면 토지를 개발한다 할지라도 현실적으로 수익성이 거의 없다는 것을 염두에 둬야 할 것이다.비교적 규제가 덜한 것이 상가와 같은 수익형 부동산이다. 그러나 문제는 가격이다. 땅값이 폭등하면서 상가의 분양가가 높아져서 임대 수익을 맞추기가 더욱 어려워졌다. 그렇다고 비싼 땅값을 지불하고 손해를 보면서 상가를 분양할 수는 없다 보니 상가 분양가는 계속 강세를 띨 것이다. 따라서 내년도 상가 거래는 상당히 침체될 전망이다. 용산처럼 개발 호재가 있는 지역은 그마나 상가 투자자들이 몰릴 수밖에 없다. 분양률이 저조해지면서 상가의 신규 공급은 점점 줄어들고, 오피스텔이나 사무실과 같은 업무용 부동산의 부족 사태가 조금씩 대두될 것이다.따라서 한때 공급 과잉 논란이 있었던 오피스텔이 부동산의 틈새상품이 될 것으로 예상된다. 특히 최근 급등하는 강남권 상업용지의 가격을 감안한다면 오피스텔은 무조건 사면 손해라는 공식이 내년에는 깨지지 않을까 싶다. 수익형 부동산에 관심 있는 수요자는 비교적 적은 금액으로 접근할 수 있는 오피스텔 투자에 관심을 가져 볼만 하다. 장기적으로는 독신 가구 수 증가로 인해 업무용뿐만 아니라 주거용 오피스텔의 월세 수요도 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.임달호 현도컨설팅 대표