정국민(63) 씨는 은퇴한 직장인으로 서울에 아파트 2채와 시골에 상속받은 토지를 보유하고 있다. 주택 2채 중 1채는 직접 거주하고 있으며, 다른 1채는 월세를 받고 있다. 주택을 양도하지 않는다면 양도소득세는 없으므로 그간 정 씨는 세금에 큰 관심이 없었다.
하지만 최근 정부에서 부동산 보유에 대한 세금을 강화하면서 재산세와 종합부동산세 부담이 커져 고민이 깊어지고 있다. 정국민 씨가 올해 6월 1일부터 부동산 관련 세금과 법률의 변화 중 반드시 알아야 할 부분은 무엇일까.
다주택자, 5월 이내 양도해야 유리 첫째, 조정대상지역 내 다주택자의 양도세율이 높아진다. 조정지역 내 다주택자에 대해 양도세 중과세율이 기존 10(2주택)~20%포인트(3주택)에서 20~30%포인트로 인상된다. 양도세율만 최고 75%까지 부담할 수 있는 것이다. 조정대상지역 내 다주택자가 부동산을 양도할 계획이 있다면 5월 31일 이전에 양도하는 것이 세금 면으로는 유리해지는 이유다.
둘째, 단기 양도세율도 높아진다. 실수요 목적이 아닌 단기 매매에 대한 강력한 규제로 세율이 인상되는 것이다. 2021년 5월 31일까지는 주택을 1년 미만 보유하고 양도 시 40%의 세율이 적용되고, 1년 이상 보유하면 기본세율을 적용했다. 하지만 2021년 6월 1일 이후에는 주택을 1년 미만 보유하고 양도 시에는 70%, 2년 미만 보유 시에는 60%의 세율이 적용된다.
또 분양권에 대한 양도세율도 높아진다. 2021년 5월 31일 전까지는 조정대상지역에 있는 분양권에 대해 보유 기간에 상관없이 50%의 세율을 적용했다. 하지만 2021년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우는 일괄적으로 60%의 세율을 적용한다. 주택과는 다르게 2년 이상을 보유해도 일반세율이 아닌 60%의 세율이 적용되는 것이다.
셋째, 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 소유자에게 부과된다. 매년 6월 1일을 기준으로 1년 치 세금을 납부하게 되므로 매도와 매수의 중요한 기준점이 된다. 부동산을 양도한다면 6월 1일 이전에 소유권이 이전돼야 재산세와 종부세를 피할 수 있다. 이러한 ‘보유’에 대한 세금인 종부세의 세율과 세금 부과 한도가 인상됐다. 2주택 이하 보유자라면 구간별로 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자는 구간별로 0.6~2.8%포인트 인상된다.
또한 기숙사 등을 제외한 법인 보유 주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택이상은 6%가 일괄 적용된다. 세 부담 상한은 조정대상지역 2주택자는 300%로 인상되고, 법인 보유 주택은 상한이 폐지된다.
개별공시지가 적용·임대차 신고제 시행 넷째, 6월 1일은 토지에 대한 개별공시지가의 적용 시기가 된다. 국토교통부에서 결정한 표준지 공시지가를 바탕으로 시군구에서 산정한 개별공시지가는 5월 31일자로 시장·군수가 결정·고시하게 된다. 개별공시지가는 각종 세금 부과의 기준이 되므로 부동산을 증여로 취득한다면 취득세는 공시지가를 기준으로 과세된다. 또 증여세를 계산할 때에도 매매가액, 감정평가액 등 시가가 없는 경우에는 보충적 평가방법인 공시지가를 기준으로 계산한다.
따라서 절세를 위해서는 사전 공시된 공시지가를 통해 세금을 줄이기 위한 계획을 세우는 것이 좋다. 5월 31일까지는 직전연도 개별공시지가를 적용하고, 6월 1일부터는 새로이 공시된 개별공시지가를 적용하기 때문이다.
다섯째, 임대차 관련 법률인 주택 임대차 신고제가 시행된다. 임대차 보증금이 6000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 임대차 계약을 체결했다면 해당 관청에 신고해야 한다. 계약금액과 계약일자 등의 내용을 계약일로부터 30일 이내 신고하면 확정일자가 자동으로 부여된다. 신고제가 적용되는 지역은 서울·경기, 인천 등 수도권 지역과 광역시, 세종시, 그리고 각 도의 시 지역이다. 임대료 수준이나 계약관계에 대한 거짓, 미신고 등은 최대 100만 원의 과태료가 부과되니 잊지 말아야겠다.
정부가 양도세와 재산세와 종부세를 강화한 것은 다주택자들에게 주택을 매도하도록 유도한 측면이 있다. 하지만 다주택자들은 6월 이전에 주택을 양도하지 않고 증여하는 현상이 벌어지고 있는 것이 현실이다. 앞선 사례의 정 씨를 포함한 다주택자들은 6월 이전에 양도 또는 증여를 하지 못해 안타까워할 필요는 없다. 증여와 보유에 대해서는 6월 1일에 대한 제약 없이 기회가 남아 있기 때문이다.
이제는 세금에 관심을 가지는 것이 당연한 일이 됐다. 부동산만 하더라도 취득, 보유, 양도에 대한 세금이 나날이 복잡해지고 어려워지고 있다. 이제 절세는 선택이 아닌 필수가 돼가고 있는 것이다. 세금에 관심이 없다면 절세가 아니라 불필요한 세금 폭탄을 맞게 될 수도 있다. 세무 전문가와 사전에 상담하는 것을 잊지 말자.