정부의 고강도 부동산 대책에 따른 공시가격의 상승과 적용세율의 인상으로 인해 올해부터 종합부동산세 부담을 걱정하는 이들이 늘고 있다는 기사를 심심치 않게 접할 수 있다. 최근 가중된 종합부동산세 부담을 완화시키고자 주택을 부부 공동명의로 소유하는 것이 절세법으로 떠오른 가운데, 단독으로 소유하고 있던 주택의 명의를 부부 공동명의로 변경하고자 하는 수요 또한 증가하고 있다.
그러나 막연하게 “공동명의로 변경하는 것이 좋다더라”라는 얘기만 듣고 섣불리 소유 주택의 명의를 변경했다가는 다양한 종류의 과세 문제에 직면할 수 있다. 그렇다면 부부 공동명의로 전환할 때 발생할 수 있는 과세 문제에는 어떤 것들이 있을까.
1주택자 및 2주택자의 경우로 구분해 공동명의 전환 시 발생할 수 있는 종부세 및 증여세 관련 과세 문제를 간략히 살펴보고자 한다.
1주택자, 60세 이상 또는 5년 이상 보유 여부 따져야
주택에 대한 종부세는 과세기준일(6월 1일) 현재 재산 소유자별로 다음과 같은 구조로 과세된다.
여기서 ‘종부세법상 1세대 1주택자’는 ‘소득세법’상 1세대 1주택의 개념과 달리 세대원 중 1명만 주택분 재산세 과세 대상인 1주택을 소유한 경우를 말하므로, 부부가 1주택을 소유했다 하더라도 단독명의인 경우에는 그 소유자가 ‘종부세법상 1세대 1주택자’에 해당하나, 공동명의로 소유했을 경우에는 부부가 ‘종부세법상 1세대 1주택자’에 해당하지 않게 된다.
따라서 주택을 1채 소유한 부부가 단독명의로 할 경우에는 1주택에 대해 공시가격에서 9억 원을 공제받게 되고, 공동명의로 할 경우에는 재산 소유자별로 과세하는 종부세법의 특성에 따라 부부가 각자 1주택을 소유한 것으로 보아 종부세를 부담하며 공시가격에서 1인당 6억 원씩 총 12억 원을 공제받게 된다.
그리고 ‘종부세법상 1세대 1주택자’에 해당할 경우에는 과세기준일 현재 만 60세 이상인지, 해당 주택을 5년 이상 보유했는지 여부에 따라 세액공제를 추가로 적용받을 수 있다. 다만, 세액공제는 합산해 세액의 80%까지만 중복 적용이 가능하다.
지금까지 내용을 요약하면 결국 1주택을 보유한 부부의 경우 단독명의 또는 공동명의 시 공시가격에서 공제되는 금액과 연령 및 보유 기간에 따른 세액공제 적용 가능 여부를 고려해 세 부담을 최소화할 수 있는 방안을 선택할 수 있을 것으로 판단된다.
부부 공동명의 1주택에 대한 특례 고려
부부가 1주택을 공동명의로 소유한 경우에는 각각 6억 원씩 공제를 적용받는 대신 세액공제를 적용하는 것이 불가능하나, 특례 신청을 통해 부부 중 1인을 ‘종부세법상 1세대 1주택자’로 보아 공시가격 9억 원 공제 및 세액공제를 적용받을 수도 있다.
부부가 과세기준일 현재 1주택을 공동명의로 소유하고 있는 경우, 신청을 통해 부부 중 1인을 해당 1주택에 대한 납세의무자로 해 종부세를 부담할 수 있으며, 이 경우 지분 비율이 높은 사람이 납세의무자가 되고, 지분율이 동일한 경우에는 합의에 따라 1인을 납세의무자로 지정할 수 있다.
특례를 적용받기 위해서는 당해연도 9월 16일부터 9월 30일까지 공동명의 1주택자 특례(변경) 신청서 및 혼인관계증명서를 관할 세무서에 제출해야 하고 신고 후 지분율, 소유주 등 변동사항이 발생하면 발생한 연도의 위 기간 중에 변경 신청을 해야 한다.
2주택자는 세액공제 적용 불가
부부가 2주택을 소유한 경우 공시가격에서 공제하는 금액은 공동명의 여부와 관계없이 소유자별로 6억 원 공제가 가능하고 고령자 공제나 장기 보유 공제가 적용되지 않는다. 그리고 1인이 2주택의 소유권을 모두 가지고 있을 경우에는 누진세율 적용에 따라 세 부담이 증대되므로 2주택자의 경우 2주택을 부부가 각각 1주택씩 소유할지, 2채 모두 공동명의로 할지가 고민될 수 있다.
앞서 언급했듯 종부세는 재산 소유자별로 과세하는 성격을 가지고 있으므로 2주택 모두 공동명의로 할 경우에는 부부가 각각 2주택씩 소유한 것으로 보아 과세하게 되고, 주택이 모두 조정대상지역 내 있다면 조정대상지역 내 2주택자의 경우 1.2~6%의 높은 세율을 적용받으므로 세 부담이 높아진다.
반면, 부부가 각각 1주택씩 소유하는 경우에는 각자 1주택자로 보아 과세표준에서 6억 원씩 공제하고, 조정대상지역 내 2주택인 경우에도 1인이 보유한 주택이 1채씩이기 때문에 중과되지 않는다.
증여세 및 기타 세금도 고려해야
기존에 단독명의로 소유하던 주택을 공동명의로 변경할 경우 변경된 지분만큼은 기존 소유자로부터 공동명의자에게 주택이 증여된 것으로 보아 증여세가 과세된다. 공동명의자가 부부관계인 경우에는 6억 원까지 증여공제가 적용되므로 증여일 전 10년간 배우자에게 증여받은 재산이 없다면 명의 변경으로 이전되는 가액 중 6억 원까지는 증여세가 과세되지 않는다.
이때 이전되는 가액은 증여일 시가를 기준으로 하며, 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 매매, 감정 등에 따라 확인되는 가액이 있는 경우 시가에 포함된다.
종부세 부담으로 인해 소유 주택의 공동명의 전환을 고려하고 있는 경우라면 연령, 보유 기간, 보유 주택 수 등을 감안하고 종부세, 증여세뿐만 아니라 증여로 인한 취득세 부담 및 양도 시 절감되는 양도소득세까지 종합적으로 검토해 의사결정을 하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.
글 이용 파트너·최영현 회계사 삼일회계법인 상속증여전문팀