부동산 가격 상승이 좀처럼 꺾이지 않는 가운데 부동산 매매 시 취득세 문제도 난제가 되고 있다. 부동산 거래 시 주의해야 할 세법에는 어떤 것들이 있을까.
CASE 최근 부동산 거래에서 취득세 때문에 큰 부담이 된다고 들었습니다. 제가 조정대상지역에 부부 공동명의로 아파트를 보유하고 있는데, 같은 지역에서 주거용 오피스텔을 추가로 취득하는 경우에도 취득세 부담이 클까요?
SOLUTION 취득세는 별도의 공제 없이 부동산가액의 일정 비율로 과세되는 세목이므로 특별한 절세 혜택을 모색하기 어렵고, 양도소득세나 상속·증여세와 비교하면 상대적으로 적은 금액이어서 사람들의 관심이 많지 않았습니다. 그러나 최근 부동산 가격이 급등하는 한편 정부의 정책에 따라 취득세율이 증가하면서 더 이상 무시할 수 없는 세금으로 주목받고 있습니다. 만일 취득세를 고려하지 않고 증여나 매매를 결정하실 경우, 생각보다 더 큰 부담에 후회하는 경우가 더러 있으므로 사전 검토가 필수적입니다. 주택에 대한 취득세가 부과될 때에는 농어촌특별세(이하 농특세)와 지방교육세(이하 교육세)가 함께 부과되며, 다만 취득한 주택이 비조정대상지역의 1세대 1주택으로서 전용면적 85㎡(약 25.7평) 이하인 국민주택에 해당한다면 농특세가 면제된다는 점을 참고할 수 있습니다. 취득세 과세표준을 보면, 취득원인이 매매와 같은 유상취득인 경우 실제 취득금액과 시가표준액(공시가격) 중 더 큰 금액이고, 무상취득(상속, 증여 등)인 경우에는 시가표준액(공시가격)이 과세표준입니다. 다음으로 일반 주택(별장, 고급 주택 제외)에 대한 현행 취득세율을 살펴보겠습니다. 주택을 상속(무상취득)받는 경우에는 주택 수나 주택 소재지에 상관없이 2.8%의 일반 취득세율이 적용되는데, 상속은 애당초 당사자들이 의도하거나 통제할 수 없다는 사정이 고려된 것으로 이해됩니다. 반면, 주택을 증여(무상취득) 또는 매매(유상취득)로 취득하는 경우에는 해당 주택이 △조정대상지역에 소재하는지 △1세대 기준 몇 번째 주택인지 △그 가액이 얼마인지를 고려해야 합니다. 예를 들어, 1세대를 기준으로 두 번째 주택을 매수하는 경우, 비조정대상지역의 주택은 1%(6억 원 이하), 2%(6억 원 초과 및 9억 원 이하), 3% (9억 원 초과)의 세율이 적용되나, 조정대상지역의 주택은 그 가액과 무관하게 8%의 세율로 중과됩니다.
만일 주택을 부담부증여로 취득한다면, 원칙적으로는 유상취득 금액(채무금액)에 대해서는 매매의 취득세율이 적용되고, 무상취득 금액(=주택가액–채무금액)에 대해서는 증여의 취득세율이 적용됩니다. 다만 수증자가 증여자의 채무를 제대로 인수한 것인지에 대한 입증이 필요할 수 있고, 이 부분이 소명되지 않는 경우 전체에 대해 증여의 취득세율로 과세될 가능성도 있으므로 주의해야 할 것입니다.
한편 취득세는 그 이용 현황에 따라 과세하는 것이 원칙이지만, 오피스텔을 취득하는 경우 취득 시점에는 해당 오피스텔을 주거용으로 이용할 것인지, 상업용으로 이용할 것인지 알 수 없으므로 건축물 대장의 용도대로 주택 외 부동산 취득세율 4%(농특세 0.25%, 교육세 0.16% 별도)가 적용될 수 있습니다.
참고로 헌법재판소는 법적 개념과 용도 등에서 서로 차이가 있기 때문에 주거용 오피스텔의 취득세가 일반 주택의 4배에 달할 수 있는 것은 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했습니다(2020. 3. 26. 2017헌바363 결정). 다만 오피스텔의 경우에는 업무용 또는 주거용을 불문하고 위 4%의 세율이 일괄적으로 적용되며, 보유 주택 수나 조정대상지역 여부에 따라 중과되지 않는다는 점을 참고하실 수 있겠습니다.