정부의 잇단 부동산 규제 정책으로 새해 들어 아파트 매매 열기가 한층 꺾인 가운데 상대적으로 투자 여건이 괜찮다는 인식으로 인해 각광받던 오피스텔 거래마저 하향세를 보이고 있다. KB경영연구소가 발표한 ‘월간 KB 부동산 시장 리뷰’에 따르면 1월 서울 오피스텔 시세지수 변동률은 전년 동월 대비 9.3%를 기록해 지난해 12월 9.9%에 비해 감소했다. 갈 곳 없는 부동산 투자금의 도피처로 꼽혀온 오피스텔마저 하락 조짐이 보이면서 묻지마 투자로까지 불렸던 오피스텔 투자 열풍이 계속되느냐 마느냐 기로에 처했다. 전문가들은 고정 월세 수익을 창출하는 부동산의 대표주자 격인 상가 시장도 전망이 어둡다고 입을 모은다. 소매점 경기가 최악의 수준인 상태에서 상가 구입을 위해 받은 대출 금리마저 껑충 뛰고 있기 때문이다. 모든 것이 격변하는 2022년 오피스텔과 상가 투자 어떻게 해야 현명할까.
오피스텔 부문/
함영진 직방 빅데이터랩장 “오피스텔 투자도 입지 따라 양극화 못 피할 것” 2021년 전국 오피스텔 매매거래 총액이 13조6500억 원을 기록했다. 전기인 2020년 10조6000억 원보다 3조500억 원 증가했고 이는 2006년 이래 연간 최대 규모다. 가구의 분화 현상 및 1~2인 가구 증가로 도심 속 소형 주거시설에 대한 관심이 꾸준하다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 원격 및 유연, 재택근무의 일상화로 주거와 오피스 간 경계가 모호해지고 오피스텔을 주거 목적으로 사용하는 소비자도 늘고 있기 때문이다. 여기에 아파트보다 청약·세금·대출 규제가 약하다는 인식이 오피스텔로의 틈새 투자 가능성을 높였다. 실제 2021년 매매로 거래된 오피스텔의 호당 평균 가격은 전기(2억1709만 원)보다 178만 원 상승한 2억1887만 원을 기록했다. 오피스텔이 밀집한 수도권의 경우 인천은 2021년 1억9250만 원으로, 2020년 1억7664만 원보다 호당 평균 매매가격이 1586만 원 상승했다. 같은 시기 광주(2837만 원)와 세종(1311만 원), 대전(902만 원), 부산(859만 원), 울산(829만 원) 등도 전기보다 2021년 호당 평균 매매가격이 오름세를 나타냈다. 그러나 앞으로의 투자 환경은 녹록지 않을 전망이다. 지난해 하반기부터 이어지고 있는 기준금리 인상과 연초 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 본격화로 자금 조달 및 대출 이자 부담이 점차 커지고 있다. 오피스텔도 상품성과 입지에 따라 투자 성패가 갈리는 양극화 양상을 피할 수 없을 것으로 판단된다. 과열 양상을 보인 오피스텔 분양 시장에 대해 정부가 법규 강화를 시사하며 향후 바뀔 제도와 환경을 검토한 보수적인 자산관리가 필요한 시점이기 때문이다. 지난해 오피스텔 거래 시장의 인기가 분양 시장의 청약 열기로 옮겨 붙으며 일부 과열된 사업지는 단기 차익 목적의 분양권 전매가 기승을 부렸고, 시행사가 수분양자의 청약 신청금을 빨리 되돌려주지 않는 환불지연 문제를 낳기도 했다. 이에 정부는 2월 3일 오피스텔 수분양자의 권리 보호와 분양 시장 질서 확립 등을 위해 건축물 분양제도를 아파트 수준으로 대폭 개선하겠다고 밝혔다. 오피스텔 외에도 생활형 숙박시설, 모듈형·공유형 오피스 등 새로운 유형의 부동산 상품이 속속 등장하면서 ‘건축물의 분양에 관한 법률’의 보완 필요성이 증대되기도 했다.
오피스텔 분양 제도 개선 방향은 오피스텔 분양과 관련해 정부의 제도 개선 방향은 크게 세 가지다. 첫째, 청약신청금 규정이 구체화될 예정이다. 오피스텔은 아파트 청약과는 달리 청약통장을 사용하지 않고 입출금이 자유로운 계좌에서 청약금을 예치(출금)해 청약한다. 청약에 낙첨됐거나 미계약할 경우 청약금은 전액 환불(반환)된다. 하지만 청약신청금의 환불 기한 등에 대한 세부 규정이 없다 보니 일부 분양 사업지는 환불지연 등의 문제를 일으켰고 향후 이와 같은 상황이 재발하지 않도록 수분양자를 선정하면 7일 이내(공휴일 제외)에 청약 신청금을 환불하도록 관련 제도의 개선(청약신청금 환불 기한 및 절차 등을 규정한 건축물분양법 개정안, 2021.9.23 노웅래 의원 대표발의)이 추진된다. 둘째, 거주자 판단 기준일이 바뀔 예정이다. 투기과열지구 또는 조정대상지역(이하 ‘규제지역’이라 함)에서 분양 건축물의 20% 범위에서 우선 분양받는 해당 지역의 거주자를 판단하는 기준일을 분양신고일에서 아파트 등 주택과 같이 분양광고(입주자모집공고)일로 개선해 수분양자의 혼동을 방지토록 한다. 셋째, 인터넷 청약 의무 대상의 확대다. 앞으로 규제지역에서 오피스텔 등을 50실 이상 분양하는 경우 한국부동산원의 ‘청약홈’ 청약이 의무화된다. 현재는 300실 이상의 오피스텔에만 인터넷 청약의무가 적용되고 있다. 관련 청약 절차가 강화되면 양성화에 따라 분양 과정상 부조리 의혹 등이 크게 감소할 전망이다.
오피스텔 공급량 주의 깊이 살펴봐야…시장 숨 고르기 오피스텔 거래 시장의 규모가 커지며 이를 규제하려는 제도의 손길이 바빠지고 있다. 지금도 100실 이상 분양하는 규제지역의 오피스텔은 전체 물량의 20% 이하는 해당 지역 거주자에게 우선 분양해야 하고 사용 승인일부터 소유권 이전 등기일까지 전매가 규제되고 있다. 앞으론 규제지역에서 50실 이상 분양하면 한국부동산원의 ‘청약홈’ 청약이 의무화되는 등 청약 시장의 당첨자 및 수분양자의 계약 관리가 보다 투명해질 예정이다. 오피스텔의 공급량도 주의깊이 살펴봐야 한다. 지난해 7만22실이 공급된 오피스텔의 공급(입주 시장)은 올해 6만6773실로 다소 숨을 고를 전망이다. 경기도(2만6052실), 서울(1만1905실), 인천(7864실) 등 수도권이 총 4만5821실로 전국 물량의 68.6%를 차지하고 있다. 지방은 총 2만952실로, 5대 광역시 입주 물량이 1만5930실이고 기타 지방이 5022실을 공급할 예정이다. 분양이 아닌 기존 오피스텔 매입을 검토 중이라면 공급 과잉 우려가 낮거나 입주량이 적은 역세권 또는 자족시설·개발 재료가 풍부한 지역을 선별해야 한다. 오피스텔도 주택 시장과 같이 최근 시장 분위기가 숨을 고르며 연초 거래량이 감소한 분위기다. 계약일 집계 기준(2월 10일 기준) 1월 거래는 3203건으로 전월(4850건)과 전년 동월(5107건)보다 감소했다.
오피스텔, 구입 목적성 분명히 해야 준공연한이 오래된 오피스텔보다는 비교적 신축의 선호가 높은 편이다. 올해 거래된 오피스텔 중 준공 연한 10년 이하 비중이 64.3%로 절반을 넘겼다. 11~20년 25%, 21~30년 6.6%, 30년 초과 3.9%를 나타냈다. 특히 준공연한 5년 이하 거래가 35.7%로 전국 오피스텔 매매거래의 3분의 1은 신축을 선호하는 것으로 나타났다. 하지만 기준금리 인상 추세로 금융비용이 과거보다 증가하고 오피스텔과 유사한 대체투자처가 증가하고 있다는 면을 주의해야 한다. 도시형 생활주택과 원룸형 다세대, 생활형 숙박시설 등 다양한 유형의 소형 주거 상품의 경쟁이 과거보다 치열한 상황이다. 이에 따라 구입의 목적성을 분명히 할 필요가 있다. 실거주 목적인지 월세 등 운영수익을 창출하기 위한 접근인지에 따라 소형 및 중형 등 구입할 면적 유형이 달라질 수 있기 때문이다. 오피스텔 시장의 양극화와 차별화에 대비해 신축, 브랜드, 단지 규모, 교통, 분양가 적정성 등을 두루 따지는 보다 보수적인 접근이 필요하겠다.
상가 부문/
김종율 보보스부동산연구소 대표 “2022년 상가 투자, 최악의 시장이 될 것” 코로나19와 함께 일상이 차츰 회복되며 물가상승률이 지나치게 치솟았다. 이제 정부는 코로나19를 풍토병으로 취급하며 일상을 회복함과 동시에 코로나19에서 벗어나려 취했던 조치들을 하나씩 거둬들이고 있는 것이다. 그중 하나가 바로 양적긴축이다. 영업 부진, 담보대출 이자의 증가, 예금금리 인상으로 부동산 자금 이탈, 거기다 최저임금 인상까지 예상된다. 금융당국은 최근 6개월 사이 기준금리를 3번이나 올렸다. 기준금리가 이렇게 오름세에 있으면 대출 금리는 더 큰 폭으로 뛴다. 가산금리를 높게 적용하기 때문이다. 이렇게 되면 상가 투자를 하며 받은 담보대출의 대출 이자가 커질 수밖에 없다. 월세를 올리지 못한다면 늘어난 이자만큼 고스란히 수익성 저하로 연결될 수밖에 없다. 경기가 과열되고 인플레이션이 발생해 금리를 올린다면 이는 상가 투자에서 크게 걱정할 요인이 안 된다. 말 그대로 경기가 좋아지며 겪는 일이기 때문이다. 하지만 지금은 소매점 경기가 매우 좋지 않다. 그런데도 대외 변수 때문에 금리가 가파르게 오르고 있고, 또 앞으로도 이 추세는 지속될 것으로 보이고 있다. 금리는 오르는데 경기가 부진하면 스태그플레이션과도 양상이 비슷하다. 상가 투자 시장의 두 번째 악재라고 볼 수 있다. 사실 그동안은 굳이 부동산 임대를 통해 얻는 수익만을 보고 매물을 찾을 필요가 없었다. 서울 요지의 빌딩 임대수익률이 대부분 3% 전후에서 거래가 됐기 때문에 예금을 하는 것보다도 유리했다. 여기에 상가 투자는 당장의 수익률보다는 재산을 저장하는 기능도 있고 물가상승률 이상의 가격 상승도 노려볼 수 있었다.
예금금리 3% 넘으면 수익형 부동산 거래절벽 예상 하지만 예금금리가 3%에 육박하는 시기가 온다면 많은 자금이 부동산, 특히 수익형 부동산 시장을 떠날 가능성이 크다. 재산세에 임대가 되지 않을 리스크까지 감안해 가며 상가를 살 이유가 줄어드는 것이다. 투자한 상가의 매수자가 줄어들게 하는 요인이다. 위에 열거한 악재만 해도 머리가 아픈데 올해는 최근 몇 년간과는 비교가 안 될 만큼의 최저임금 인상이 일정에 잡혀 있다. 시급은 최저 9160원이라지만 주휴수당 등을 감안하면 최저임금이 드디어 시간당 1만 원을 돌파한 것이다. 소매점 경기도 부진한데 인건비까지 치솟으니 문 닫는 가게가 속출할 것이다. 코로나19로 부진했던 지난해만큼이나 많은 소매점들이 간판을 내리게 될 것으로 보인다. 그야말로 상가 투자 시장은 엎친 데 덮치고, 덮친 데 깨지고, 깨진데 밟히는 한 해가 될 것이다. 혹자는 이러한 시기가 경매나 급매로 상가를 싸게 살 기회가 된다고도 말할 것이다. 그러나 그렇게 진단하기엔 너무나 성급한 모양새다. 바닥을 다지기는커녕 아직 얼마나 내려가야 할지 가늠도 되지 않기 때문이다. 상가는 1년만 월세가 들어오지 않아도 이자에 관리비까지 손실이 어마어마한 상품이다. 투자 후 1년만 바닥 다지기에 들어가도 다시는 이곳에 발을 들이고 싶지 않을 수도 있다.
어려울수록 입지, 주동선 상가에 주목 어려울수록 1입지 상가(역 앞 첫번째 코너 상가), 주동선의 상가가 빛을 발할 것이다. 빛을 발한다는 것은 가격이 오른다기보다는 나빠지지 않고 받던 월세를 받을 수 있게 해주고 가격이 하락하지 않게끔 해줄 것이라는 의미다. 이 밖에도 신도시나 산업단지가 입주를 하며 정주인구가 늘고 토지 가치가 오를 상가부지에 투자하는 것도 한 방법이 된다. 주변 신도시가 입주하고 나면 차량의 주동선상에 스타벅스DT가 어디에 입점하는지를 잘 살펴보라. 그러한 입지가 주동선의 상가와 함께 2022년 최악의 상가 투자 시장에서 그나마 살아남을 상가의 유형이다.