30대라는 젊은 나이에 법인 회사 5개 운영 직원 50명을 이끄는 중소기업의 최고경영자(CEO)로 올라선 김상준 대표는 부동산 경매로 흙수저를 탈출하고 인생역전을 이룬 인물이다. 그는 경매 전문가로서 유튜브 채널 '대장TV'와 실전 투자반도 운영하고 있다. 김 대표는 “더 이상 극한 상황은 없다고 할 수 있을 정도로 바닥 생활을 경험했으나 지독한 가난을 극복하고 성장하는 데 길을 터준 것이 부동산 경매”라고 회상했다.
경매를 시작하게 된 계기는. "가난을 극복하기 위해 닥치는 대로 일을 하던 중 부동산 경매에 도전했습니다. 부동산 경매는 어렵다는 편견을 가지고 있는 사람들에게 불필요한 걱정을 하기보다 바로 실전에 돌입해 실행하면 소자본으로 적지 않은 수익을 올릴 수 있는 좋은 기회가 열린다는 것을 보여주고 싶었습니다. 많은 사람들이 '난 회사 때문에 시간이 없어' 이런 식으로 회피하면서 부동산 경매를 실행하지 않으려고 합니다. 변명 중에서도 가장 어리석고 못난 변명은 '시간이 없어서'라는 변명이라고 봅니다. 어렵고, 하고는 싶은데 도저히 감이 안 잡히고 곤란하다면 과감하게 그 속으로 뛰어들어 봅시다."
투자금 조달은 어떻게 했나. "사회생활을 시작하면서 초봉이 180만 원 정도였습니다. 사실 투자하기에는 빡빡한 금액이었죠. 많은 책과 잡지를 통해 공부한 결과 시세보다 최대한 저렴하게 부동산을 사서 인테리어를 해서 수익구조를 만드는 방법이 있었습니다. 여기서 부족한 자금이 생긴다면 부동산 경매 대출 레버리지를 최대한 활용해 투자금을 마련했습니다."
경매가 쉽다고 생각하는 사람들에게 한마디. "부동산 경매를 해보지도 않고 시간과 노동을 들이기 싫어서 돈으로만 승부한다면 손실로 연결될 수 있습니다. 예를 들어, 부동산 경매 투자를 하려면 물건분석에서 낙찰 후 임대 및 매도까지 전 과정에 내 시간을 오롯이 투자하고 끊임없이 공부하며 노력해야 합니다. 부동산 경매가 쉽다고 생각하는 사람들은 권리분석을 제대로 하지 않고 뛰어들었다가 크나큰 손실을 보는 경우가 있으니 항상 정확하게 권리분석을 진행해 수입 출처에 변화가 될 수 있도록 투자를 해보시는 것이 좋겠습니다."
좋은 물건을 볼 수 있는 노하우가 있다면. "여러 가지가 있지만 핵심은 싸게 나온 물건을 노려야 합니다. 법원에서 합법적인 세일을 해주는 경우가 있습니다. 아무도 입찰가를 제시하지 않으면 법원에서 세일을 해주는 경우인데요. 서울 중심지는 20%씩 떨어뜨리고 서울 외곽 쪽은 30%씩 떨어뜨립니다. 매력 있는 금액에서 매입할 수 있는 투자 수단이 됩니다. 그 대신 권리분석을 철저히 한 후 매입을 하셔야 합니다. 그래야 인테리어도 해 수익을 얻을 수 있는 좋은 방향이 됩니다."
어떤 물건이 좋지 않다고 보는가. "무조건 싸다고 해서 아무렇지도 않게 그냥 사버리면 큰 일이 날 수도 있습니다. 부동산 경매에는 그 부동산을 담보로 돈을 받아야 하는 수많은 채권자들이 있고 많이 있기 때문입니다. 법원은 이 채권자들을 인수하는 권리까지도 설정을 해놓습니다."
임장은 어떻게 다니는가. "부동산을 찾기 전에 뒤에 숨겨진 호재 와 급매가를 면밀히 조사하고 임장 체크리스트를 꼭 체크하면서 임장 활동을 해야 합니다. 즉, 교통편, 역세권, 편의시설, 외관상 보이는 섀시, 계량기, 복도, 누수, 청소 상태 등을 먼저 체크하고 임장을 하는 게 좋습니다."
첫 경매는 어떻게 진행했나. "약 10년 전 즈음 모아둔 돈이 1000만~2000만 원 정도였는데 사실상 부동산을 소유하기엔 너무 힘들었기 때문에 인천과 경기도 등 서울과 최대한 근접한 수도권 외곽 지역의 부동산들을 중점적으로 살펴봤었습니다. 당시 시세 감정가가 7000만 원 되는 빌라였는데 낙찰받은 게 약 3000만 원대였습니다. 전용면적은 33m2 정도였고 공급 분양면적은 한 49.5m2 정도 되는 빌라였습니다."
경매를 할 때 주의할 점은. "부동산이 상승을 하고 우상향한다고 할 때 다 같이 사거나 떨어진다고 해서 모두가 판다 가정하면 수익을 낼 수가 없습니다. 사실상 올라간다고 할 때 팔아야 되고 떨어진다고 할 때 사야 큰 기대차익을 만들 수 있습니다. 부동산 경매는 불황을 먹고 사는 게 맞는데 현재 가치가 높은 부동산들이 굉장히 많이 쏟아지고 있습니다. 사실상 지금이 저가의 부동산을 매입해서 기회를 도모해야 하는 적기입니다. 실제로 매입을 할 때는 항상 서류상에 문제가 있는지 꼼꼼하게 봐야 합니다. 매각물건명세서를 꼭 확인해야 하는데 이를 통해 권리관계를 파악할 수 있고 낙찰자에게 영향을 미치는 주의사항이 있는지 살펴봐야 합니다. 만약 중대한 하자가 있을 경우 낙찰자는 매각허가에 대하 이의 및 매각허가 결정에 대한 즉시항고를 할 수도 있습니다."
경매 당시 기억나는 에피소드가 있다면. "악질적인 점유자를 만났을 때가 생각이 납니다. 실제 주거할 부동산을 낙찰 받았는데 원활한 협상을 위해 점유자 분에게 연락했는데 최종적으로 하는 이야기가 당장 점유를 이전할 테니 200만 원을 달라고 요청을 했습니다, 낙찰자분은 협박에 못 이겨 어쩔수 없이 200만 원의 이사비용을 지급했습니다. 그런데 이런저런 이유를 대며 지속적으로 돈을 요구했고 낙찰자분도 계속 돈을 주면서 들어간 돈이 아까워 결국 1000만 원 가까이 되는 비용을 주고 명도협상을 완료했습니다."
경매 외 재테크는 무엇을 하는가. "마케팅 기업을 운영하면서 카페, 블로그, 유튜브, 스마트스토어 등으로 재테크를 진행하고 있습니다. 수입 출처를 다변화하다 보면 어느 순간 자연스럽게 수익이 발생되는 구조가 만들어집니다."