다주택자들은 매년 중과돼 부과되는 종부세로 인해 주택을 보유하는 것이 부담이 된다.
이런 상황에서 각자 맞는 절세를 위한 준비가 필요하다. 현재 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세되는데, 기준일 현재 인별로 보유한 주택의 공시가격 합계액에서 6억 원을 공제하고 공정시장가액비율(60%)을 적용한 금액에 0.6~3%의 세율을 적용해 계산한다.
특히 1세대 1주택자라면 5억 원을 더한 11억 원을 공제하고, 고령자 및 장기 보유자 세액 공제를 최대 80%까지 받을 수 있다. 하지만 3주택 이상을 보유하거나 조정대상지역 내 2주택을 보유하는 경우는 6억 원을 공제하고 공정시장가액비율(60%)을 적용한 금액에 1.2~6%의 중과세율을 적용하고 있어 세 부담이 몇 배 이상으로 상당히 늘어나게 된다.
따라서 주택 수를 줄여 다주택자 중과세율을 피하고, 1세대 1주택자로서 추가 혜택을 보려면 내년 6월 1일 이전에 일부 주택을 처분해야 한다.
종부세 부담이 커서 주택을 양도하려고 해도 조정대상지역 내 주택은 2주택일 경우 20%포인트 세율 중과(지방세 포함 최고 71.5%)에 장기보유특별공제가 배제되고, 3주택일 경우는 30%포인트 세율 중과(지방세 포함 최고 82.5%)에 장기보유특별공제가 배제되기 때문에 선뜻 양도하기도 쉽지 않다.
따라서 다주택자들이 양도보다는 자녀 등에게 증여하는 경우가 상당히 늘어났다. 사실 양도가 유리한지 증여가 유리한지는 단순히 양도소득세와 증여세 2가지 세금만 가지고 유불리를 따지기가 어렵다.
양도는 부동산과 현금이 교환되는 것으로서 매도자(기존 보유자)가 부동산을 주는 대신 현금을 받기 때문에 매도자는 자산의 가치를 그대로 보유하고 있는 상황이다. 증여는 증여자(기존 보유자)가 수증자(자녀 등)에게 부동산을 무상으로 이전해 증여자는 자산이 감소돼 있는 상황이기 때문에 전자의 양도세와 후자의 증여세를 비교하는 것은 애초에 비교 대상이 되지 않는다. 유불리를 비교하고자 한다면, 자산이 최종적으로 수증자인 자녀 등에게 세후 순수령액이 동일하게 이전돼 있는 같은 상황에서 세금 비교가 이루어져야 한다.
주택을 양도한 후 현금을 증여(양도가액에서 양도세를 차감한 금액 증여)해 부담하게 되는 ‘주택 양도세와 현금 증여세의 합계액’, 주택을 증여했을 때의 ‘주택 증여세와 주택 취득세의 합계액’에 ‘수증자의 세후 순수령액을 동일하게 맞추기 위한 현금 증여에 대한 증여세’까지 합산해 비교해야 한다.
이는 양도세는 수증자가 아닌 매도자가 내는 세금이므로 수증자의 세후 순수령액으로 기준을 맞춰 비교하려면 주택 증여 시 전체 세금을 부담해야 하는 수증자에게 일부 현금을 추가로 증여해 양도와 증여의 수증자 세후 수령액을 동일하게 맞춰야 정확한 세금 비교가 가능하다.
이처럼 비교 계산이 복잡한 데다 개개인마다 주택의 양도 차익과 보유 기간, 적용 세율 등도 서로 달라 단순한 비교는 쉽지 않다. 또한 세금 외 투자의 관점에서도 고려돼야 하는데 추후 주택의 가치가 어떻게 변할지 모르기 때문에 양도나 증여의 유불리에 대한 결과는 사례별로 달라질 수밖에 없어 개별적인 판단이 별도로 필요하다.
내년 5월 9일까지 양도하거나 연내 증여 마쳐야
양도나 증여 모두 각자 유리한 결론으로 다주택자가 주택 수를 줄이게 되면 종부세가 절세되는데 내년 6월 1일 이전에만 주택을 양도 또는 증여하면 되는 것일까. 앞서 설명한 양도세 중과 규정은 올해 5월 ‘소득세법’ 시행령 개정으로 이미 1년 유예가 돼 내년 5월 9일까지 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 중과가 배제돼 기본세율을 적용하고 장기보유특별공제도 받을 수 있다.
조정대상지역 내 양도 차익이 5억 원인 주택을 내년 5월 9일까지 양도할 경우 양도세는 중과 배제돼 1억2500만 원이 예상된다. 이 경우 중과 대상인 2주택자는 1억7500만 원, 3주택자는 2억3000만 원 정도 양도세를 절세할 수 있게 된다.
그러므로 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도해 종부세를 줄이고자 한다면, 내년 6월 1일보다 앞선 5월 9일까지 양도를 하면 양도세까지 절세가 가능하다.
또한 증여로 인한 취득세는 현재 시가표준액(공시가액)을 기준으로 계산하는데 ‘지방세법’ 개정으로 내년부터는 매매사례가액 등 시가인정액을 기준으로 4%(농어촌특별세 등 포함)로 계산돼, 내년 이후 주택을 증여할 경우 올해보다 취득세 부담이 50% 정도 늘어나게 된다. 특히 조정대상지역 내 시가표준액이 3억 원 이상인 주택의 경우 13.4%(농특세 등 포함)의 세율이 적용되므로 부담은 더 커질 수밖에 없다.
그러므로 다주택자가 일부 주택을 증여해 종부세를 줄이고자 한다면, 올해 말까지 증여해야 취득세까지도 추가로 절세할 수 있다. 종부세를 줄이기 위해 주택을 내년 6월 1일 이전에 처분해야 하지만, 추가 절세를 위해서 양도는 내년 5월 9일 이전, 증여는 올해 안에 해야 더욱 절세가 됨을 반드시 기억해야 한다. 참고로 내년 종부세와 관련해 다주택자 중과세율 폐지 및 세율 인하, 기본공제 6억 원에서 9억 원으로 상향 등의 개정안이 나와 있다.
만약 이대로 세법이 개정된다면 내년 종부세 부담 증가는 생각만큼 크지 않을 수도 있어 보유 및 처분에 대한 계획을 변경해야 할 수도 있기 때문에 올해 말 국회 통과 여부를 유심히 지켜볼 필요가 있다.
또한 양도세 중과 규정도 1년 유예가 아닌 폐지하는 방향으로 정부 의견이 나오고 있어 추후 개정되는 부분에 관심을 가지고 대응해야 할 것으로 판단된다.
글 정주용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사