2022년 12월 단군 이래 최대 재건축사업이라고 기대를 모았던 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 일반분양이 부동산 시장 침체의 무게를 이겨내지 못하고 청약 마감에 실패했다. 2만1000호 정도였던 전국 미분양은 1년 만에 7만 호를 넘으면서 비상이 걸렸다.
부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 발목이 잡힌 금융 시장으로 불똥이 튀자 뒷짐지고 있던 정부는 부랴부랴 강남3구와 용산구를 제외한 나머지 규제지역을 전면 해제하고, 전매제한 등 규제도 대폭 완화하면서 둔촌주공 일병 구하기에 나선 지 6개월 만에 청약 시장 분위기가 달라졌다. 6월 공공분양 브랜드인 뉴:홈 사전청약에서 한강 조망이 나오는 동작구수방사 255가구 모집에 7만2000명이 몰려 평균 청약경쟁률 283대1을 기록하면서 부활의 신호탄을 올렸다. 7월 서울시 청량리7구역을 재개발한 청량리 롯데캐슬 하이루체는 2만1322명이 몰려 242대1의 경쟁률이 나왔고, 용산 국제빌딩주변 제5구역 재개발사업인 용산 호반써밋 에이디션 1순위 청약에서 16억 원이 넘는 분양가임에도 65가구 모집에 1만575명이 몰려 163대1의 경쟁률이 기록했다. 8월 서울시 광진구 자양동 구의역 롯데캐슬 이스트폴은 올해 최대 청약자인 4만6000명이 넘는 청약자가 몰려 전용 74㎡ 경쟁률이 무려 303대1이 나왔다. 경기도 광명시 광명4구역 센트럴 아이파크는 분양가가 높다는 의견이 있었지만 역시 흥행에 성공했다.
청약 시장 분위기 전환...금리 인상 불확실성은 변수 이 정도면 청약 시장이 다시 살아났다고 봐도 과언이 아니다. 물론 모든 지역의 청약단지가 다 흥행에 성공을 거두는 것은 아니다. 아직은 지방보다는 서울 수도권 그것도 입지, 가격 경쟁력이 있는 단지 위주로 수요가 몰리지만 청약 시장 분위기가 1월과 비교하면 확연히 달라진 것은 분명한 사실이다. 전국 7만5000호 수준까지 거침없이 증가하던 미분양도 조금씩 줄어들어 6월 기준 6만6000호까지 줄어들었다. 한때 1000건 아래로 떨어졌던 서울 아파트 거래량도 점차 회복해 6월 거래량이 4000건을 넘었다. 집값 하락의 공포에서 완전히 벗어난 것 같다. 바닥을 찍고 반등에 성공한 부동산 시장의 분위기에 힘입어 살아난 투자심리가 청약 시장의 부활에 큰 힘이 됐다는 점에는 의심의 여지가 없다. 하지만 투자심리가 살아났다는 이유만으로 유독 뜨거워진 청약 시장의 분위기를 설명하기는 어렵다. 청약 시장에 뭔가 특별한 매력이 있는 것만은 분명하다. 계약 후 잔금까지 보통 2달 정도인 매매와 달리 청약은 당첨이 되면 분양가의 10% 정도인 계약금만 내고 중도금은 대출로 충당하면서 입주할 때 잔금은 잔금 대출을 받거나 전세로 돌려 전세금으로 충당할 수도 있다. 금리 인상의 불확실성이 완전히 끝나지 않았고 경기도 좋지 않으며 2020~2021년 집값 급등의 피로감이 완전히 해결되지 않은 상황에서 계약금만 내고 3년이라는 시간을 벌면서 새 아파트의 주인이 된다는 것은 큰 장점이다. 또 계속 오르고 있는 건축비, 인건비로 인해 분양가 상승 압력이 높아지면서 지금 분양가가 제일 저렴하다는 인식이 확산되자 청약에 관심을 가지는 사람들이 점점 더 늘어나고 있다. 지금 아파트를 구입하기에는 두렵고 그렇다고 마냥 넋 놓고 기다리기는 불안한 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자들에게 최선의 선택은 바로 청약이다.
미국의 금리 인상 예의주시...자금 계획 세워야 하지만 청약이 만능 열쇠는 아니다. 금리 인상은 여전히 진행 중이며 미국은 적어도 한 차례 정도는 기준금리를 더 올릴 가능성이 높다. 하반기에는 금리 인하가 될 수 있다는 막연한 기대감은 2024년으로 넘어갔다. 미국의 기준금리 인상이 마무리에 들어갔다는 의견이 지배적이지만 변수가 많은 경제 상황에서 예측은 예측일 뿐이다. 1차 하락 폭을 줄이면서 상승하는 집값은 다르게 해석하면 집값 버블이 완전히 제거되지 않은 오버슈팅 상황이 해소되지 않고 여전히 이어지고 있다는 의미다. 불안하니까 계약금만 내고 3년의 시간을 버는 청약이 인기를 끌고 있지만 3년 후에도 부동산 시장이 완전한 회복을 하지 못하면 오히려 독이 될 수 있다. 지금 청약 시장에서 필요한 전략은 분위기에 휩쓸려 당첨부터 되고 나중에 고민해도 된다는 ‘선당후곰’(선 당첨 후 고민)이 아니라 우선 고민부터 하고 타당성이 있다면 그때 청약해서 당첨이 되는 '선곰후당'(선 고민 후 당첨)이다. 그럼 무엇을 고민하고 주의해야 하는 걸까. 입지와 자금 계획 그리고 고 분양가 이3가지는 반드시 확인하자. 아파트는 지하철역 교통 환경, 도보 이용 가능한 초등학교와 학원가 교육 환경, 생활편의시설, 공원 등 자연 환경 등 현재 가치는 새 아파트의 가치를 결정짓는 매우 중요한 요소다. 모든 요소를 다 만족하면 가격이 올라가는 만큼 자신에게 가장 필요한 우선순위를 정한 후 선택과 집중을 하는 것이 좋겠다. 자금 계획은 항상 보수적으로 세워야 한다. 무조건 분양가 이상으로 올라간다, 잔금 전 분양권 전매를 통해 시세차익을 얻는다는 희망은 입주 시 부동산 시장 상황에 따라 절망으로 바뀔 수도 있다. 분양권 전매가 안 될 수도 있다, 대출한도가 생각보다 줄거나 대출이자가 높아질 수도 있겠다. 전세금액이 내려갈 수도 있겠다는 부정적 가정까지 염두해 두고 자금 계획에 문제가 없어야 한다.
지금이 적기? 시장 상황 예의주시해야 마지막으로 가장 중요한 고분양가를 반드시 따져봐야 한다. 과거 2008~2012년 집값 조정기 당시 1차 하락 후 반등하는 시장 상황을 대세 상승으로 오판한 수요자들이 고분양가 청약단지에 겁 없이 들어가다가 큰 코를 다쳤다. 수원시 E아파트의 경우 주변 아파트 시세 대비 1.4배 정도 높게 분양했다가 5년 이상 큰 손실이 발생했으며, 고양시 D아파트는 주변 시세 1.8배 정도 엄청난 고분양가로 분양했다가 건설사도 유동성 위기에 빠졌고 홈쇼핑까지 등장했음에도 분양가 회복하 는데 10년이라는 시간이 걸렸다. 분양계약자들의 마음고생은 이루 말로 표현할 수가 없다. 아직까지는 주변 새 아파트 수준에서 분양가가 책정되고 있고 시장의 수요자들이 나름 현명한 판단을 하고 있다. 하지만 청약 시장 분위기가 점점 더 과열이 되면 분양가는 점점 더 올라가면서 고분양가 단계로 들어갈 것이다. 경기도 광명시의 경우 집값이 떨어지던 2022년 12월 C아파트 전용 84㎡ 분양가가 9억3000만 원 정도 수준이었지만 분위기가 반등한 올해 4월 P아파트 11억4000만 원, 8월 I아파트 분양가는 12억7000만 원까지 올랐다. 조합이나 건설사들은 분양가상한제가 없어진 지금 틈만 나면 올리고 싶다. 건축비, 인건비 상승으로 분양가 상승 압력이 높아 집값 상승 속도에 비례해서 분양가는 더 올라갈 것이다. 과거 집값 조정기 때 고분양가 단지에 겁 없이 들어간 사람들이 심한 고생을 했다는 점을 잊어서는 안 된다. 청약은 자금이 부족한 무주택자에게 너무나 좋은 내 집 마련 수단이지만 자금 계획에는 문제가 없는지, 입지 경쟁력이 떨어지거나 고분양가 단지는 아닌지 돌 다리는 먼저 두들겨보는 것이 좋겠다.