REAL ESTATE TAX 경제 활동으로 동일한 수익을 냈더라도 세금이 다 똑같이 계산되지는 않는다. 먼저 해당 경제 활동의 주체가 개인인지 법인인지에 따라 과세범위가 다르다.
법인은 사업연도 중 발생한 전체 수익에 대해 법인세를 납부하는 것이 원칙인 데 반해 개인은 소득 구분에 따라 과세 방식을 판단한다. 우선 해당 소득을 유형별로 구분하고 같은 유형에 해당하는 과세 대상 소득을 합산해 세금을 계산하는 방식이다. 개인의 소득유형을 세법상 구분하면 종합소득, 퇴직소득, 양도소득이 있다. 종합소득은 근로소득이나 사업소득과 같이 상시적 지속적으로 발생하는 소득을 말하고, 퇴직소득은 퇴직금을 일시에 수령할 경우 발생하는 소득, 양도소득은 과세 대상 자산을 양도한 경우 발생하는 소득을 말한다. 종합소득과 퇴직소득, 양도소득은 각 소득의 종류별로 합산해 과세한다. 그리고 여기서 합산 기간은 해당 연도의 1월 1일부터 12월 31일까지 1년을 기준으로 한다. 소득세 계산 시 이렇게 소득유형을 구분하면서 어떻게 과세되는지 살피면 소득 유형에 따른 절세 방향을 확인할 수 있다.
소득세 vs 양도소득세, 세율 비교했더니 세금을 계산하는 구조를 간단히 정리하면 과세표준과 세율의 곱셈이 세금이라고 할 수 있다. 따라서 세금을 줄이고자 한다면 과세표준을 낮추거나 세율을 낮추는 방향이 있는지 검토해야 한다. 이 중 세율을 활용한 절세 방식을 접근해본다. 세율은 과세 대상 소득의 종류에 따라 적용 유형이 다르다. 소득의 크기에 관계없이 동일한 세율을 적용하는 세금이 있고 소득 크기에 따라 적용하는 세율이 달라지는 세금이 있다. 종합소득세는 과세표준의 크기가 클수록 세율이 높아지는 누진세율 구조다. 반면 양도소득세는 과세 대상과 기준에 따라 세율 적용 유형이 달라진다. 가령, 중소기업이 아닌 외국 법인의 주식 양도로 발생한 양도소득세는 소득금액의 크기에 관계없이 소득세율 20%(지방소득세 포함 시 22%)로서 단일 세율을 적용한다. 그러나 2년 이상 보유한 상가 등 부동산 양도에 따른 양도소득세는 누진세율 방식에 따라 세금을 계산한다. 현재 소득세 누진세율은 과세표준 구간에 따라 최저 6% 에서 최고 45%다. 과세표준 1400만 원 이하 구간은 소득세율 6%를 적용하고 이후 과세표준 구간에 따라 세율이 높아지다가 과세표준 10억 원 초과 구간은 최고 소득세율 45%를 적용하는 방식이다. 일반 누진세율 구조에서는 소득 규모가 클수록 세율이 높아짐에 따른 세금 부담이 상대적으로 커진다. 따라서 가능하면 누진세율 과세 대상 소득의 경우는 소득을 분산하는 방향으로 의사결정이 필요하다. 소득이 합산되면 더 높은 누진세율이 적용될 것이기 때문이다. 여기서 소득의 합산 기준이 1년 단위라는 점도 중요한 포인트이므로 동일 연도에 소득이 집중되지 않도록 미리 계획을 세우는 것이 유리할 것이다. 부동산의 양도소득세 중에서도 부동산의 유형이나 조건에 따라 세율 적용 방식이 달라진다.
2년 미만 보유한 경우 세율이 높아진다 양도소득세는 취득가액과 양도가액의 차이인 양도차익에 대한 세금으로서 양도차익이 없다면 양도소득세도 발생하지 않는다. 양도차익이 발생함으로써 양도소득세를 계산해야 할 경우 추가로 보유 기간을 살펴보아야 한다. 보유 기간이 2년이상인 부동산과 보유 기간이 2년 미만인 부동산의 양도소득세 적용 세율이 다르기 때문이다. 부동산의 보유 기간은 취득일로부터 양도일까지의 기간을 말한다. 부동산 보유 기간이 2년 이상이라면 일반 소득세율 6~ 45%를 적용해 세금을 계산한다. 그러나 양도 부동산 보유 기간이 2년 미만인 경우 세법에서는 단기간 발생한 양도차익으로 판단하고 보다 높은 양도소득세율을 적용한다. 보유 기간이 1년 미만인 경우 양도소득세율 50%(양도 자산이 주택 및 조합원입주권·분양권일 경우 70%)를 적용한다. 보유 기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 양도소득세율 40%(양도 자산이 주택·조합원입주권·분양권일 경우 60%)다. 따라서 보유 기간이 2년 미만인 경우로서 양도차익이 발생한 경우 양도소득세를 감안해 양도 시기를 결정할 필요가 있다. 여기서 추가로 주의할 것은 분양권의 경우 보유 기간이 2년이상이더라도 높은 양도소득세율을 적용한다는 점이다. 일반적인 부동산은 보유 기간이 2년 이상인 경우 누진세율 적용으로 인해 단기 양도소득세율 적용 시보다는 세금 부담이 가벼워진다. 그러나 분양권의 경우에는 2년 이상 보유한 경우에도 과세표준에 대해 양도소득세율 60%를 적용하는 점을 감안해 의사결정할 필요가 있다.
공동명의로 보유한 부동산은 소유자 기준으로 세율 적용 양도소득세는 자산의 양도차익에 대한 세금이지만 세금 계산은 양도 자산 자체를 기준으로 하지 않고 양도 자산 소유자를 기준으로 한다. 단독 소유자인 경우라면 전체 양도차익의 100%에 대해 계산하지만, 공동명의로 소유한 경우라면 전체 양도차익 중 각자의 지분율에 따라 소득 크기를 구한 다음 각자의 소득세를 계산한다. 누진세율 적용은 소유자 기준이므로, 단독 소유자인 경우보다 공동으로 여러 사람이 소유한 경우 동일 차익에 대한 양도소득세가 더 적게 계산된다. 예를 들어 단독명의로 소유한 부동산(2년 이상 보유)의 양도소득 과세표준이 1억 원이라면 소득세율 35%를 적용하며 양도소득세는 약 2억1500만 원(지방소득세 포함)이 된다. 동일한 자산을 2명이 공동으로 소유(지분율 각 50%)하고 양도한 경우로 가정하면 자산의 총 양도차익은 동일하지만 소유자별 지분율에 따른 양도차익은 절반으로 줄어든다. 따라서 1인당 과세표준 5000만 원 이하가 돼 양도소득세율 15%가 적용되고 양도소득세는 1300여만 원(지방소득세 포함)이 된다. 양도소득세 절세 관점에서는 단독 소유보다 공동 소유인 경우 더 유리한 결과가 나온다. 공동명의 취득은 소유자 전원의 자금 출처 등 고려할 추가 이슈가 있으므로 실무적으로 부동산 취득 시점에 공동명의 여부를 검토해 절세 계획을 세우는 것이 바람직하다.
조정대상지역 다주택 중과세 여부 1세대 2주택 이상이고 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때에는 2년 이상 보유한 경우라 하더라도 일반 누진세율에 추가 세율을 더한 양도소득세 중과세율 적용 대상이 된다. 다만, 2년 이상 보유한 조정대상지역 다주택을 2024년 5월 9일까지 양도하는 경우에 한해 한시적으로 중과세율을 배제하고 일반 양도소득세율을 적용하고 있다. 또한 2023년 10월 현재 조정대상지역은 서울 강남 4구(강남·서초·송파·용산)에 한정돼 있어 그 외 지역에 있는 주택을 양도하는 경우 다주택이라 하더라도 양도소득세 일반세율로 적용이 가능하다. 소유 주택이 조정대상지역에 있는 다주택으로서 추후 양도할 계획에 있다면 내년 5월 10일 이후 법령의 개정 등 환경 변화에 대해서도 관심을 갖고 판단을 내리는 것이 필요하다.
비사업용 토지 여부 검토해야 토지를 양도할 때 세법상 주의해야 할 내용이 ‘비사업용 토지’ 여부에 대한 검토다. 비사업용 토지는 소유 기간 동안 해당 토지 지목에 맞는 목적으로 사용하지 않은 토지를 말한다. 예를 들어, 소유자가 해당 농지 소재지에 거주하며 직접 경작 활동에 종사하지 않은 농지이거나 별다른 용도로 사용하지 않은 나대지 등이 비사업용 토지에 해당한다. 비사업용 토지를 양도하는 경우 세법상 불이익이 있다. 양도소득세율 적용 시 일반 양도소득세율 6~ 45%에 10%포인트를 추가한 16~ 55%의 세율을 적용해 계산한다. 비사업용 토지의 경우 양도소득세율 부담은 추가되지만 보유 기간에 따른 장기보유특별공제 적용(최고 30% 한도)은 받을 수 있다. 비사업용 토지의 상태에서 그대로 양도하는 경우에는 일반 부동산의 경우보다 세금 부담이 높아지게 되므로 양도 전 세무전문가와 상담을 통해 검토하고 방향을 결정하는 것이 중요하다.