최근에 고객들과 양도소득세 상담을 하다 보면 안타깝게도 양도세를 절세할 수 있었음에도 불구하고, 이미 잔금을 지급해 거액의 양도세를 부담하는 경우가 다수 있다. 2주택이더라도 일시적 2주택에 해당할 경우 비과세를 받을 수 있다. 또한 조합입주권을 보유하고 있는 경우에도 일시적 2주택이 적용될 수도 있으며, 재건축·재개발 사업 진행 시 대체주택을 취득하는 경우에도 요건을 충족할 경우 비과세를 받을 수 있다.
조합입주권을 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택 비과세 적용 세대(거주자)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 양도 당시 가액이 12억 원 이하인 경우 해당 주택 보유 기간이 2년 이상인 경우 양도세 비과세 적용된다. 조정대상지역에서 취득하는 주택의 경우 추가로 2년 이상 거주 요건이 필요하다. 또한 국내에 1주택을 보유한 1세대가 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 종전 주택을 3년 이내 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도세가 비과세 된다. 즉, 1세대 2주택인 경우로서 최근에 취득한 주택을 3년 미만 보유한 경우 기존 주택을 양도하는 것이 절세 측면에서 유리할 수 있다. 물론 양도 당시 가액이 12억 원을 초과하는 경우에는 양도세를 일부 과세한다(이하 동일함).
양도세 과세하지 않는 경우는 조합입주권을 1개 보유한 1세대(관리처분계획 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건에 해당하는 기존 주택을 소유하는 세대)가 다음 중 어느 하나의 요건을 충족해 양도하는 경우 해당 조합입주권을 양도해 발생하는 소득에 대해서는 양도세를 과세하지 않는다. ① 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않을 것 ② 양도일 현재 조합입주권 외에 다른 주택을 취득한 경우로서 해당 주택을 취득한 날로부터 3년내에 조합입주권을 양도할 것 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전 주택을 양도하기 전에 조합입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도세를 과세하지 않는다.
양도세를 비과세받을 수 있는 방법은 그렇다면 1주택을 소유한 경우 조합입주권을 취득한 날로부터 3년이 지난 후 1주택을 양도할 때 양도세를 비과세받을 수 있는 방법이 있는지 살펴보자. '소득세법' 시행령 156조의2 4항에 따르면, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전 주택을 양도하는 경우로서 다음 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도세를 과세하지 않는다. ① 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속해 거주할 것 ② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 이와 같이 기존 1주택자가 조합입주권을 일시적으로 보유하는 경우 조합입주권 보유 3년이 지나더라도 새로운 주택을 완성한 후 1년 이상 계속 거주를 하며, 조합입주권이 새로운 주택으로 완성된 날로부터 3년 내에만 기존 1주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있는 셈이다. 또한 새로운 주택이 완성된 후 3년 이내에는 세대 전원이 거주해야 하는 점을 주의해야 한다. 따라서 조합입주권을 취득함으로써 일시적 2주택이 되는 경우에 이와 같은 요건을 잘 충족하면, 3년보다는 좀더 긴 기간 동안 비과세를 받을 여지가 있으므로, 이를 잘 활용할 필요가 있다.
대체주택을 양도하는 경우에도 1세대 1주택 비과세 적용 재건축·재개발이 진행되면, 다른 주택에 잠시 거주하기 위해서 주택을 취득하는 경우가 있을 수 있다. 잠시 거주하기 위해 취득한 주택을 '대체주택'이라 한다. 국내 1주택을 소유한 1세대가 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 시행 기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 후 그 대체주택을 양도하는 경우에도 아래 요건을 충족하면 이를 1세대 1주택으로 보아 양도세를 과세하지 않는다. ① 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것 ② 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속해 거주할 것 ③ 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업 등의 관리처분계획 등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 이 경우 대체주택을 양도한 후 비과세를 받고, 기존 주택 또한 비과 세요건 충족 시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 다만, 사업시행인가 당시 2주택을 보유하고 있는 경우로서 1주택을 양도하는 경우 대체주택 비과세 특례가 적용되지 않으므로, 주의를 요한다. 이와 같이 일시적으로 2주택을 보유하고 있거나, 1주택과 조합입주권을 일시적으로 보유하고 있는 경우, 대체주택을 취득해 2주택이 된 경우에도 해당 요건을 잘 충족하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 특히 주택을 양도하기 전에 세무 전문가와 면밀한 상담을 통해 양도세를 절세하는 것이 바람직하다.