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재건축 사업도 ‘타이밍’…암초 만난 강남 재건축[비즈니스 포커스]

부동산 투자자들은 재건축을 ‘인허가의 예술’이라 표현한다. 안전진단 통과, 이후 건축심의부터 일반분양 등 처음부터 끝까지 정부 규제와 지자체의 도시계획을 따라야 하기 때문이다. ‘부자들의 리그’로 찍혀 전 국민의 주목을 받아야 하는 강남권 재건축은 이 같은 상황에 더 민감하다.재건축은 재개발과 함께 조합이 시행을 맡아 수익을 내야 하는 부동산 개발사업이기도 하다. 조합과 조합원들에게는 공사비와 이자 비용뿐 아니라 수익을 가져다주는 일반분양 가격과 입주권이나 새 아파트 시세가 재건축을 추진하는 데 있어 중요한 요소가 된다.이로 인해 재건축 사업은 양면적 특성을 보인다. 부동산 시장이 호황이어야 분양이 잘되고 집값이 올라 수익성이 높아질 수 있는 한편, 집값 급등의 원흉으로 지목돼 ‘규제 폭탄’을 받게 될 수 있기 때문이다.금리인상이 본격화한 2022년 하반기 이후 2년여가 돼가는 지금, 재건축 사업은 갖가지 어려움에 직면해 있다. 몇 년 사이 두 배 가까이 올라버린 공사비와 이자로 인해 비용은 급증한 반면, 주택시세가 떨어지고 수요 또한 감소하며 분양 수익은 장담하기 어렵다. 이에 재건축 사업마다 조합원 추정 분담금은 높아지고 있다. 노원구 상계주공 5단지 전용면적 31㎡ 소유주는 재건축 뒤 전용면적 84㎡ 타입 새 아파트를 받으려면 분담금 5억원을 내야 한다.강남3구(강남·서초·송파)에 속한 재건축 사업 역시 예외가 아니다. 강남권 재건축 사업에 수억원대 금액이 부과될 것으로 보이는 재건축초과이익 부담금도 걸림돌이다. 반포1단지, ‘신이 내린 사업성’ 삐끗사업성과 입지 면에서 강남권 최고라 불렸던 반포

2024.04.25 06:00:02