매거진한경

# 강남재건축

재건축 사업도 ‘타이밍’…암초 만난 강남 재건축[비즈니스 포커스]

부동산 투자자들은 재건축을 ‘인허가의 예술’이라 표현한다. 안전진단 통과, 이후 건축심의부터 일반분양 등 처음부터 끝까지 정부 규제와 지자체의 도시계획을 따라야 하기 때문이다. ‘부자들의 리그’로 찍혀 전 국민의 주목을 받아야 하는 강남권 재건축은 이 같은 상황에 더 민감하다.재건축은 재개발과 함께 조합이 시행을 맡아 수익을 내야 하는 부동산 개발사업이기도 하다. 조합과 조합원들에게는 공사비와 이자 비용뿐 아니라 수익을 가져다주는 일반분양 가격과 입주권이나 새 아파트 시세가 재건축을 추진하는 데 있어 중요한 요소가 된다.이로 인해 재건축 사업은 양면적 특성을 보인다. 부동산 시장이 호황이어야 분양이 잘되고 집값이 올라 수익성이 높아질 수 있는 한편, 집값 급등의 원흉으로 지목돼 ‘규제 폭탄’을 받게 될 수 있기 때문이다.금리인상이 본격화한 2022년 하반기 이후 2년여가 돼가는 지금, 재건축 사업은 갖가지 어려움에 직면해 있다. 몇 년 사이 두 배 가까이 올라버린 공사비와 이자로 인해 비용은 급증한 반면, 주택시세가 떨어지고 수요 또한 감소하며 분양 수익은 장담하기 어렵다. 이에 재건축 사업마다 조합원 추정 분담금은 높아지고 있다. 노원구 상계주공 5단지 전용면적 31㎡ 소유주는 재건축 뒤 전용면적 84㎡ 타입 새 아파트를 받으려면 분담금 5억원을 내야 한다.강남3구(강남·서초·송파)에 속한 재건축 사업 역시 예외가 아니다. 강남권 재건축 사업에 수억원대 금액이 부과될 것으로 보이는 재건축초과이익 부담금도 걸림돌이다. 반포1단지, ‘신이 내린 사업성’ 삐끗사업성과 입지 면에서 강남권 최고라 불렸던 반포

2024.04.25 06:00:02

압구정현대 은마아파트 반포주공1단지 재건축 강남재건축 재테크
추진 27년 영욕의 세월…다시 터널 들어간 대치동 은마아파트 재건축[비즈니스 포커스]

“이제는 몸에서 사리가 나올 지경이다.”전 국민이 이름만 들어도 안다는 ‘강남 재건축의 상징’, 서울 강남구 대치동 소재 은마아파트를 장기 보유한 소유주의 말이다.은마아파트는 지금은 해체된 한보그룹이 1976년 주택사업에 진출하며 지은 당시 국내 최대 아파트 단지이자 대표 상품이었다. 1979년 4424가구로 준공된 이래 ‘압구정 현대’와 함께 여전히 강남권에서 가장 상징적인 재건축 단지로 남아 있다.은마아파트의 유명세는 대한민국 1등 학군지인 대치동 핵심 입지를 차지하고 있다는 강점은 물론 30년 가까이 재건축을 추진했으나 이제 조합설립이 될 정도로 사업 추진에 문제 요소가 많았다는 조롱이 어우러져 형성됐다. 강남 일대가 마천루로 변하는 동안 은마아파트만 여전히 노후화한 지금 상태로 남아 있는 ‘100년 후 강남구 모습’이라는 합성 이미지가 온라인에 퍼지며 화제를 모으기도 했다.이처럼 재건축 사업이 지연된 데는 ‘모난 돌이 정 맞는다’는 속담처럼 은마아파트가 견제 대상이 된 영향이 크다. 때마침 재건축 집행부 역시 시기별 정부·서울시 규제와 엇박자를 타기도 했다. 부동산 시장에 ‘재건축, 재개발은 하세월’이라는 투자 격언이 있다 하더라도 은마아파트는 최근에서야 조합설립에 성공하는 등 눈에 띄게 재건축 추진 과정이 더뎠다.그 배경에는 이름값과 달리 낮은 재건축 사업성과 재건축 사업의 지휘봉을 잡으려는 세력들 간의 암투가 서려 있다. 세력들 간 다툼은 지금도 소송전으로 이어져 최근 순풍을 탔던 사업이 다시 암초에 걸린 상황이다. 은마라는 명성과 사업 규모만큼 조합과 비대위(비상대책위원회)는 각각

2024.04.15 08:10:00

은마아파트 대치동은마 강남재건축 서울재건축 재테크
어느새 20년째…압구정 현대 재건축, 어디까지 왔나?[압구정 현대아파트]

[커버스토리 : 압구정 현대아파트] 압구정 현대아파트는 다양한 상징성을 갖고 있다. 강남의 상징이자 부촌의 상징이었고, 때로는 투기의 상징이 되기도 했다. 2000년대 초반부터는 재건축 논의가 시작되며 은마아파트 등과 함께 재건축의 상징이 됐다. 이런 압구정 현대아파트가 들썩이고 있다. 논의가 시작된 지 20여 년 만에 재건축이 가시권에 들어오기 시작했기 때문이다. 설계업체가 선정된 2구역 아파트는 한두 달 새 아파트 가격이 10억원이 오르고, 최대 단지인 3구역은 서둘러 설계업체 재선정 작업에 들어갔다. 국내 최고의 신축 아파트 단지로 변신할 것이란 기대를 받고 있는 압구정 현대아파트 재건축의 현황과 향후 전망, 쟁점을 살펴봤다. 1. 재건축 시세 반영하는 실거래가, 사업 어떻게 돼가고 있나? 재건축이 속도를 내자 기대감에 일부 아파트는 신고가 기록을 경신하고 있다. 지난 6월 51억원에 실거래된 압구정 현대12차 전용면적 155㎡짜리가 8월 61억원과 61억5000만원에 두 차례 손바뀜됐다. 같은 단지 110.82㎡ 아파트도 6월 36억원에서 지난 9월 44억원으로 가격이 급등했다. 주택경기가 침체된 가운데 이처럼 초고가 아파트가, 그것도 토지거래허가구역에 묶인 상태에서 여러 차례 상승 거래를 기록하는 것은 이례적이다. 탁월한 입지 조건에, 1만 가구에 이르는 대규모 단지, 또 국내에서 볼 수 없던 최고급 단지가 탄생하리란 기대감, 속도 내는 재건축 절차 등이 가격 상승의 요인이라는 분석이다. 최고급 단지에 대한 기대감은 공개된 설계안 영향이 크다. 압구정 현대12차가 속한 압구정2구역은 지난 6월 압구정에서 가장 먼저 세계적 건축가 도미니크 페로가 참여한 ‘베르사유궁전

2023.10.16 06:08:02

압구정현대 압구정재건축 한강르네상스 압구정아파트 강남재건축
부자들의 1순위 투자처, 왜 압구정인가?[압구정 현대아파트]

[커버스토리 : 압구정 현대아파트] 왕의 귀환. 압구정에 대한 시장의 관심을 두고, 부동산 전문가들은 “진짜가 나타났다”는 반응이다. 주택 시세 또한 앞서가던 다른 지역 아파트를 순식간에 추월했다. 왜 시장은 일제히 압구정에 주목할까. 전문가들은 무엇보다 압구정의 희소성에 그 가치가 있다고 보고 있다. 위치나 교통은 물론 땅의 형세 등 다양한 측면에서 압구정은 강남 한강변 최고 입지로 꼽힌다. 당장은 아파트가 노후화한 탓에 주거편의가 떨어지지만 입지가 지닌 가치는 그대로다. 게다가 다른 강남·서초구 주거지는 물론 강북 부촌들과도 차별화된 특성이 오직 압구정에만 존재한다. 같은 서울 내에서도 고급 주거지와 그렇지 못한 지역 간 양극화가 심화하고 있는 지금, 압구정은 부유층이 선호하는 면을 두루 갖추고 있다는 평가다. ‘평당 1억’ 돌파, 반포 추월하나 10월 12일 기준 한국부동산원 부동산테크에 따르면 압구정 현대 14차와 2차 시세가 3.3㎡(평)당 각각 1억1775만원, 1억1033만원으로 나타났다. 국내 최초로 ‘평당 1억원’ 신화를 쓰며 반포 전성기를 불러온 아크로리버파크가 기록한 3.3㎡당 1억681만원보다 높다. 압구정 현대가 같은 기간 반포1단지 3주구(1억3750만원/3.3㎡) 시세보다 다소 낮지만, 기존에 5층 높이에 불과했던 반포3주구가 높은 대지지분으로 인해 개발이익이 더욱 크다는 점을 고려하면 오히려 압구정 현대가 반포를 웃도는 수준이다. 게다가 반포3주구는 이미 이주 및 철거를 마치고 올 상반기부터 착공에 들어가 2026년 입주를 앞두고 있다. 이를 두고 부동산 업계에선 “올 것이 왔다”는 반응이다. 반포1단지가 속한 구반포 역시 강남권 부촌으로서 손색이 없

2023.10.16 06:00:07

압구정현대 강남아파트 강남재건축 부자아파트 강남부촌
설계사 선정한 압구정 현대, 기대감에 신고가 행진 [압구정의 귀환①]

[커버스토리 : 압구정 현대아파트] 압구정 현대아파트는 다양한 상징성을 갖고 있다. 강남의 상징이자 부촌의 상징이었고, 때로는 투기의 상징이 되기도 했다. 2000년대 초반부터는 재건축 논의가 시작되며 은마아파트 등과 함께 재건축의 상징이 됐다. 이런 압구정 현대아파트가 들썩이고 있다. 논의가 시작된 지 20여 년 만에 재건축이 가시권에 들어오기 시작했기 때문이다. 설계업체가 선정된 2구역 아파트는 한두 달 새 아파트 가격이 10억원이 오르고, 최대 단지인 3구역은 서둘러 설계업체 재선정 작업에 들어갔다. 국내 최고의 신축 아파트 단지로 변신할 것이란 기대를 받고 있는 압구정 현대아파트 재건축의 현황과 향후 전망, 쟁점을 살펴봤다. 재건축 시세 반영하는 실거래가, 사업 어떻게 돼가고 있나? 재건축이 속도를 내자 기대감에 일부 아파트는 신고가 기록을 경신하고 있다. 지난 6월 51억원에 실거래된 압구정 현대12차 전용면적 155㎡짜리가 8월 61억원과 61억5000만원에 두 차례 손바뀜됐다. 같은 단지 110.82㎡ 아파트도 6월 36억원에서 지난 9월 44억원으로 가격이 급등했다. 주택경기가 침체된 가운데 이처럼 초고가 아파트가, 그것도 토지거래허가구역에 묶인 상태에서 여러 차례 상승 거래를 기록하는 것은 이례적이다. 탁월한 입지 조건에, 1만 가구에 이르는 대규모 단지, 또 국내에서 볼 수 없던 최고급 단지가 탄생하리란 기대감, 속도 내는 재건축 절차 등이 가격 상승의 요인이라는 분석이다. 최고급 단지에 대한 기대감은 공개된 설계안 영향이 크다. 압구정 현대12차가 속한 압구정2구역은 지난 6월 압구정에서 가장 먼저 세계적 건축가 도미니크 페로가 참여한 ‘베르사유궁전’ 테마의

2023.10.16 06:00:06

압구정현대 압구정재건축 압구정신고가 강남아파트 강남재건축
공공이 지켜보는 최고 브랜드, 규제는 '양날의 검'[압구정의 귀환②]

[커버스토리 : 압구정 현대아파트] 16일 정비업계에 따르면 2·3·4·5구역 조합은 최근 정비구역 지정 절차를 위한 작업에 들어갔다. 연내 압구정 지구단위계획이 드디어 확정 고시될 예정이기 때문이다. 서울시는 6월 말부터 새 압구정 지구단위계획안 공람을 진행한 데 이어 7월에는 압구정 2·3·4·5구역에 대한 신속통합기획을 확정했다. 서울시는 해당 지구단위계획안 및 신속통합기획 종합계획안을 통해 50층 내외 최고 층수, 한강변 수변특화 구간 등 재건축의 밑그림을 제시했다. 이에 따라 각 구역은 향후 재건축 설계의 바탕이 되는 기초설계 등을 담은 정비계획을 마련해 서울시에 제출할 계획이다. 김학렬 스마트튜브 대표는 “초반에 압구정 4·5구역이 재건축 속도가 빨랐으나 현재는 ‘형님’인 3구역과 2구역이 어떻게 추진하는지를 지켜보고 있는 상황으로 알고 있다”며 “압구정 재건축은 초기에 불과하지만 사업 완료 후 국내 최고 단지가 될 수 있다는 점에서 기대감이 높을 수밖에 없을 것”이라고 설명했다. 압구정은 지리적으로 서울 강남북 주요지역 접근성이 뛰어난 데다 한강변으로 뻗어 나온 지형으로 인해 경관이 아름다운 지역이다. 동시에 ‘최고의 부촌’이라는 상징성으로 인해 재건축 완료 시 전국에서 가장 집값이 비싸질 것으로 기대되는 곳이기도 하다. 추석 명절을 앞둔 3구역에 국내 시공능력평가 1, 2위 건설사인 삼성물산과 현대건설 양사가 이미 현수막을 걸기도 했다. 따라서 압구정 재건축은 그 규모와 상징성 때문에 소유주들의 이해관계뿐 아니라 서울시와 정부의 목소리도 반영될 수밖에 없다. 과거 진척과 정체를 반복한 것도 마찬가지 이유 때문이다. 서울시는

2023.10.16 06:00:03

압구정재건축 압구정현대 강남재건축 재건축실거주요건 오세훈서울시장
“1대1 재건축 공약 지켜라” 신통기획 반대 의견도[압구정의 귀환③]

[커버스토리 : 압구정 현대아파트] 오랫동안 지연된 압구정 재건축 사업이 갑작스레 속도를 내면서 부작용도 나타나고 있다. 특히 신속통합기획에 따른 설계작업이 충분한 의견수렴 없이 진행되고 있다는 지적이 나온다. 현재 설계안이 불과 3년 전 소유주들로부터 조합설립 동의서를 받을 당시 공약이던 ‘일대일 제자리 재건축’과 판이하게 달랐기 때문이다. 일대일 제자리 재건축이란 재건축 가구수뿐 아니라 위치 또한 기존에서 크게 변경하지 않는 재건축 방식이다. 일대일 제자리 재건축은 각 추진위가 단기간에 조합설립 동의율을 달성할 수 있었던 묘안으로 꼽힌다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’ 35조 3항은 재건축 조합설립 요건을 까다롭게 제한하고 있다. 조합설립을 위해선 전체 구분소유자의 3/4 및 토지면적의 3/4에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 이뿐 아니라 각 동별 소유주 과반의 동의 또한 필요하다. 이 같은 상황에서 제자리 재건축과 일대일 재건축을 통해 각각 한강변 및 역세권 위치를 점유한 동별 소유주와 가구수 증대, 임대 가구 급증에 거부감을 가진 소유주들에게서 수월하게 동의를 받을 수 있었다는 것이다. 이렇게 이듬해인 2021년 압구정 2~5구역이 조합설립 인가를 받았다. 그런데 그해 11월 압구정 3구역을 필두로 각 조합은 서울시에 신속통합기획 신청을 접수시켰다. 신속통합기획은 시와 협의를 통해 층수 규제 완화를 통해 창의적인 건축을 돕는 한편, 정비구역 지정 등 주요 인허가 절차를 단축하는 효과가 있다. 지난 7월 확정된 압구정 신속통합기획에 따르면 서울시는 각 구역 일반주거지역 용적률을 서울시 조례상 기준인 230%보다 높은 300%까지 허용

2023.10.16 06:00:02

압구정재건축 압구정현대 강남재건축 신속통합기획 기부채납

처음 이전 1 다음 맨끝