매거진한경

# 서울재건축

추진 27년 영욕의 세월…다시 터널 들어간 대치동 은마아파트 재건축[비즈니스 포커스]

“이제는 몸에서 사리가 나올 지경이다.”전 국민이 이름만 들어도 안다는 ‘강남 재건축의 상징’, 서울 강남구 대치동 소재 은마아파트를 장기 보유한 소유주의 말이다.은마아파트는 지금은 해체된 한보그룹이 1976년 주택사업에 진출하며 지은 당시 국내 최대 아파트 단지이자 대표 상품이었다. 1979년 4424가구로 준공된 이래 ‘압구정 현대’와 함께 여전히 강남권에서 가장 상징적인 재건축 단지로 남아 있다.은마아파트의 유명세는 대한민국 1등 학군지인 대치동 핵심 입지를 차지하고 있다는 강점은 물론 30년 가까이 재건축을 추진했으나 이제 조합설립이 될 정도로 사업 추진에 문제 요소가 많았다는 조롱이 어우러져 형성됐다. 강남 일대가 마천루로 변하는 동안 은마아파트만 여전히 노후화한 지금 상태로 남아 있는 ‘100년 후 강남구 모습’이라는 합성 이미지가 온라인에 퍼지며 화제를 모으기도 했다.이처럼 재건축 사업이 지연된 데는 ‘모난 돌이 정 맞는다’는 속담처럼 은마아파트가 견제 대상이 된 영향이 크다. 때마침 재건축 집행부 역시 시기별 정부·서울시 규제와 엇박자를 타기도 했다. 부동산 시장에 ‘재건축, 재개발은 하세월’이라는 투자 격언이 있다 하더라도 은마아파트는 최근에서야 조합설립에 성공하는 등 눈에 띄게 재건축 추진 과정이 더뎠다.그 배경에는 이름값과 달리 낮은 재건축 사업성과 재건축 사업의 지휘봉을 잡으려는 세력들 간의 암투가 서려 있다. 세력들 간 다툼은 지금도 소송전으로 이어져 최근 순풍을 탔던 사업이 다시 암초에 걸린 상황이다. 은마라는 명성과 사업 규모만큼 조합과 비대위(비상대책위원회)는 각각

2024.04.15 08:10:00

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서울 아파트 가격 3주째 보합…전세도 상승 멈춰

최근 공사비 급등 여파로 재건축, 재개발 시장에 대한 기대감이 한풀 꺾이면서 수도권 아파트 가격이 제자리를 이어가고 있다. 매매와 달리 5주 연속 상승세를 탔던 전세가격도 정체된 상태다.5일 부동산R114에 따르면 4월 첫째주(1~5일) 서울 아파트 매매가격 변동률은 3주째 0.00%를 기록했다. 재건축 아파트도 보합(0.00%)에 그쳤다.자치구별로는 ▲양천(-0.03%) ▲마포(-0.02%) ▲성북(-0.02%) ▲강남(-0.01%) ▲구로(-0.01%) ▲노원(-0.01%) ▲영등포(-0.01%) 등에서 아파트값이 하락했다. ▲동작(0.03%) ▲동대문(0.01%)에서는 올랐다.경기·인천 역시 보합(0.00%)을 기록한 가운데 ▲이천(-0.05%) ▲인천(-0.02%) ▲부천(-0.02%) ▲안양(-0.02%) ▲광명(-0.01%) ▲구리(-0.01%) ▲평택(-0.01%)에서 가격이 떨어졌다. ▲의정부(0.01%) ▲안산(0.01%)에서는 상승했다.신도시도 0.00%로 지난 주와 그대로였다. 경기 군포시 산본은 0.03% 떨어지며 3주 연속 내렸고 고양시 일산도 0.01% 하락했다. 수원 광교신도시는 유일하게 0.04% 올랐다.같은 기간 아파트 전세 변동률 역시 서울과 경기·인천에서 각각 0.00%를 기록하며 상승세가 주춤했다. 서울에선 ▲강서(0.04%) ▲성북(0.03%) ▲동작(0.03%) ▲도봉(0.03%) ▲광진(0.03%) ▲관악(0.03%) ▲성동(0.02%) ▲노원(0.02%) 등이 올랐으나 ▲송파(-0.03%) ▲강남(-0.02%) ▲마포(-0.01%)는 떨어졌다.중저가 전세에 수요가 집중되면서 상대적으로 비싼 준공 10년 이내 준신축 대단지 아파트 전세 시세는 하향 조정된 것으로 보인다.부동산R114 관계자는 “22대 총선을 앞두고 부동산 공약이 쏟아졌지만, 총선 결과에 따라 변동성이 큰 만큼 이 같은 현안이 주택가격이 미치는 영향은 제한적”이라고 분석했다.민보름 기자 brmin@hankyung.c

2024.04.05 16:17:07

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신길우성1차·건영아파트 ‘통합 재건축’ 사업 설명회 열린다

서울 영등포구 소재 신길우성1차아파트와 건영아파트 두 단지를 통합해 재건축하는 방안을 설명하는 행사가 열린다.7일 부동산 업계에 따르면 오는 16일 우성·건영통합재건축 추진협의회(통추협) 주최로 ‘신길우성·건영아파트 통합재건축 설명회’가 개최될 예정이다.문권탁 통추협 회장은 “두 단지의 통합 재건축만이 소유주의 자산 가치를 높이고 사업성을 제고해 분담금을 줄이는 방법”이라고 강조했다.도림사거리에 위치한 건영아파트는 지난해 1월 정부가 재건축 안전진단 규제를 완화한 이후 새 기준에 따라 영등포구에서 최초로 재건축 확정 결과를 통보받은 곳이다. 건영아파트와 인접한 신길우성1차아파트 역시 비슷한 시기 안전진단을 신청해 재건축 안전진단을 최종 통과했다.현재 신길우성1차아파트는 688가구, 건영아파트는 386가구 규모이며 각각 1986년, 1985년 입주해 재건축 사업연한(30년)을 넘겼다.부지가 서로 붙어 있는 두 단지를 통합해 재건축하면 총 5만5106.6㎡ 부지에 공원, 도로 등 기반시설 외에도 1600~1700가구 규모 대단지를 조성할 수 있다는 게 통추협의 설명이다. 통추협은 현재 서울시 신속통합기획 정비사업 신청을 위한 동의서를 걷고 있다.최근 주택시장에선 단지 내 조경, 커뮤니티 시설 활용도 문제로 1000가구 이상 대단지 아파트 선호도가 높은 상황이다. 특히 재건축 시장에선 원자재값과 인건비 상승으로 인해 공사비가 인상되면서 규모가 큰 사업이 더 주목 받는 추세다. 재건축 규모가 커지면 상대적으로 단위면적 당 공사비도 낮출 수 있다.이에 서울 핵심지역에선 통합 재건축이 대세가 되는 분위기다. 지난해 입주해 이미 3.3㎡ 당 1억원 시세

2024.03.07 15:22:58

신길우성1차 신길건영아파트 통합재건축 서울재건축 재테크
‘대박이라더니 쪽박?’ 위기 맞은 재건축 시장 [비즈니스 포커스]

아파트 재건축 사업은 수십 년간 대표적인 부동산 투자처였다. 상대적으로 저렴한 낡은 아파트를 새 아파트로 다시 지으면 시세차익을 얻을 수 있어서다. 조합원 간 권리가액 차이로 인한 갈등, 지분 쪼개기 문제 등이 복잡하게 얽힌 재개발과 달리 투자 난이도도 높지 않았다.실수요자 입장에선 새 아파트보다는 불편하더라도 실거주가 가능하다는 장점도 있었다. 주거와 투자 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있었다.그러나 최근 재건축 시장은 패러다임의 전환기를 맞고 있다. 여러 가지 불리한 변수가 동시에 등장하며 “더이상 메리트가 없다”는 말까지 나온다. 건축비와 금리가 함께 올라 비용은 높아진 반면, 주택시장이 싸늘하게 식으며 비용 대비 수익은 낮아졌기 때문이다.정부는 부족한 도심 주택공급을 늘리기 위해 각종 규제완화 방침을 내놓고 있지만 충분하지 않다는 평가다. 시장이 활황일 때는 규제가 강해도 사업이 진행될 수 있지만 지금 같은 침체 속에선 점차 속도를 늦추는 곳이 나올 가능성이 크다. 분담금 폭탄에 리모델링도 ‘휘청’우려는 즉각 시세에 반영되고 있다. 서울 노원구 상계주공5단지 전용면적 31㎡는 지난 2월 2일 4억6000만원에 실거래됐다. 2021년 9월 기록한 9억원에 비하면 시세가 절반 수준에 그친 셈이다.해당 아파트 가격이 이처럼 급락한 데는 두 가지 원인이 꼽힌다. 우선 조합원이 전용면적 84㎡를 신청할 경우 재건축 추가분담금이 최고 5억원까지 높아질 것으로 알려졌다. 초소형인 기존의 전용면적 31㎡ 1가구를 84㎡ 새 아파트로 받을 수 있다는 점을 고려하면 5억원이 많지 않을 수 있다.그러나 GS건설이 제시했던 3.3㎡(평)당 공사비 650만원은 실

2024.03.06 06:00:31

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윤 대통령, “재개발·재건축 착수기준 ‘노후성’으로” 규제완화 의지 밝혀

윤석열 대통령이 재개발·재건축 사업 착수 기준을 ‘노후성’으로 일원화해야 한다는 방침을 재차 강조했다.윤 대통령은 26일 정부세종청사에서 열린 국무회의 모두 발언에서 “재개발·재건축과 같은 집합적 재산권 행사에 있어 주민의 자유로운 선택이 보장돼야 한다”고 밝혔다.윤 대통령은 지난 21일 서울 중랑구 중화2동 모아타운(소규모주택정비 관리지역) 현장을 방문한 자리에서 “앞으로 재개발·재건축의 착수 기준을 (위험성에서) 노후성으로 완전히 바꿔야 할 것”이라고 강조하며 규제 완화 필요성을 강조한 바 있다.현재는 재건축 연한(준공 후 30년 이상)을 넘긴 노후주택도 안전진단 D등급 이하를 받아야 재건축 사업을 추진할 수 있다. 이 같은 기준은 재개발·재건축 등 도시정비사업에 대한 규제로 작용하고 있다.이는 재개발, 재건축 등 도시정비사업을 활성화해 앞으로 서울 등 실수요가 많은 도심 지역에 주택공급을 늘리겠다는 의도로 풀이된다.이날 국무회의에서 윤 대통령은 “노후성을 기준으로 삼아 선택의 자유가 지배하는 시장원리에 의거해 재개발·재건축이 이뤄지도록 하겠다”면서 규제 완화 의지를 다시 한번 확인했다.실제로 정부는 30년 이상된 노후주택에 대해 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 사업을 착수할 수 있도록 하는 방안을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.이에 대해 일각에선 최근 공사비 인상으로 인한 정비사업 현장의 갈등과 건설 경기 불황을 고려할 때 사업성 등이 높은 재개발, 재건축에 한해 활성화 효과가 있을 것으로 전망하기도 했다.윤 대통령은 국무회의에서 저출산 대책에 대한 입장도 밝혔다. 그

2023.12.26 15:27:24

재건축안전진단 서울재건축 서울재개발 재테크 윤석열

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‘대박이라더니 쪽박?’ 위기 맞은 재건축 시장 [비즈니스 포커스]

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