매거진한경

# 목동7단지

‘대박이라더니 쪽박?’ 위기 맞은 재건축 시장 [비즈니스 포커스]

아파트 재건축 사업은 수십 년간 대표적인 부동산 투자처였다. 상대적으로 저렴한 낡은 아파트를 새 아파트로 다시 지으면 시세차익을 얻을 수 있어서다. 조합원 간 권리가액 차이로 인한 갈등, 지분 쪼개기 문제 등이 복잡하게 얽힌 재개발과 달리 투자 난이도도 높지 않았다.실수요자 입장에선 새 아파트보다는 불편하더라도 실거주가 가능하다는 장점도 있었다. 주거와 투자 ‘두 마리 토끼’를 잡을 수 있었다.그러나 최근 재건축 시장은 패러다임의 전환기를 맞고 있다. 여러 가지 불리한 변수가 동시에 등장하며 “더이상 메리트가 없다”는 말까지 나온다. 건축비와 금리가 함께 올라 비용은 높아진 반면, 주택시장이 싸늘하게 식으며 비용 대비 수익은 낮아졌기 때문이다.정부는 부족한 도심 주택공급을 늘리기 위해 각종 규제완화 방침을 내놓고 있지만 충분하지 않다는 평가다. 시장이 활황일 때는 규제가 강해도 사업이 진행될 수 있지만 지금 같은 침체 속에선 점차 속도를 늦추는 곳이 나올 가능성이 크다. 분담금 폭탄에 리모델링도 ‘휘청’우려는 즉각 시세에 반영되고 있다. 서울 노원구 상계주공5단지 전용면적 31㎡는 지난 2월 2일 4억6000만원에 실거래됐다. 2021년 9월 기록한 9억원에 비하면 시세가 절반 수준에 그친 셈이다.해당 아파트 가격이 이처럼 급락한 데는 두 가지 원인이 꼽힌다. 우선 조합원이 전용면적 84㎡를 신청할 경우 재건축 추가분담금이 최고 5억원까지 높아질 것으로 알려졌다. 초소형인 기존의 전용면적 31㎡ 1가구를 84㎡ 새 아파트로 받을 수 있다는 점을 고려하면 5억원이 많지 않을 수 있다.그러나 GS건설이 제시했던 3.3㎡(평)당 공사비 650만원은 실

2024.03.06 06:00:31

상계주공5단지 한강맨션 서울재건축 재테크 목동7단지
목동 재건축 연합회 “목동7단지 정추위·신탁사 MOU 체결 부당하다”

조합방식과 신탁방식, 두 가지 재건축 추진 방식을 둘러싸고 벌어진 목동7단지 아파트 내 갈등이 목동신시가지 전체로 확산하는 모양새다. 목동아파트재건축준비위원회 연합회(목재련)은 21일 “목동7단지 정추위와 코람코자산신탁사의 MOU(예비신탁사 업무협약) 체결에 대하여 강력히 규탄한다”는 내용의 성명서를 발표했다. 이에 대해 코람코자산신탁은 “입찰공고를 보고 합법적인 방식으로 신탁사 모집에 참여했을 뿐”이라는 입장이다. 목재련은 목동신시가지아파트 1단지부터 14단지까지 단지별 재건축준비위원회의 연합회로 14개 소속 단지가 재건축 과정에서 경험할 수 있는 난관과 문제점을 공동으로 극복하려는 취지에서 설립된 단체다. 이번 성명에서 목동10단지 재건축추진준비위는 빠졌다. 목동7단지는 2018년부터 재건축 사업을 추진해 올해 6월 ‘서울시 신속통합기획 재건축 패스트트랙’ 정비계획안 신청을 주도한 기존 재건축추진준비위원회(재준위)와 해당 단체의 전 위원장을 비롯한 일부 동대표가 주축이 돼 결성된 정비사업추진위원회(정추위)로 나뉘어 사업 주도권을 두고 경쟁하고 있다. 특히 지난 10월 정추위가 코람코자산신탁과 업무협약(MOU)을 맺고 사실상 신탁방식 재건축으로 방향을 잡으면서 갈등이 증폭된 상황이다. 목재련은 정추위에 대해 “재건축에 관여할 수 없는 일부 입주자대표들이 관리사무소 명의로 재건축 사업방식 설문조사 현수막을 게시하고 투표 독려 문자를 발송하는 것은 중대한 절차상의 문제점이 있었다”면서 “소유자 동의절차도 없이 일방적으로 나라장터에 입찰공고를 하고 코람코자산신탁과 MOU를 체결했다”고 강조했다. 목재련은 정추위가

2023.11.21 14:05:44

목동7단지 목동재건축 코람코자산신탁 서울아파트재건축 재테크
‘조합 VS 신탁’ 목동신시가지아파트, 재건축 사업방식 각축장 돼[MONEY]

빠른 속도로 확산하던 신탁방식 재건축에 제동이 걸렸다. 재건축을 추진 중인 서울 양천구 목동신시가지아파트 일부 단지에서 반대 여론이 일고 있다. 신탁방식은 재건축조합이 아닌 신탁사가 개발 시행자가 되기 때문에 재건축 조합 설립 과정이 필요 없다는 장점이 있다. 신탁업계에선 이밖에도 금융기관인 신탁사가 자금을 조달함으로써 재건축 전 과정에 필요한 제반비용을 댈 수 있고, 비전문가인 조합 및 조합원들에 비해 전문성을 바탕으로 시공사와 협상을 원만하게 이끌 수 있다는 입장이다. 이 때문에 신탁사들은 지방에 이어 여의도 그리고 목동까지 수주를 늘려왔지만 최근 일부 단지에서는 반대 여론이 늘고 있다. 재건축 사업규모가 크고 사업성이 우수한 목동에선 신탁사 지원 없이도 자금조달이나 시공사와 협상이 유리하기에 높은 신탁보수를 지불하고 얻는 이점이 크지 않다는 주장이 확산되고 있다. 신탁방식을 사용했을 때 들어가는 높은 수수료 외에 목동7단지에서는 절차상 문제가 더해졌다. 한 단체가 소유주에게 알리지 않고 신탁사 선정 입찰공고를 낸 사건이 벌어지며 소유주들 사에에서 신탁방식 자체를 반대하는 여론으로 번지고 있다. 목동 총 14개 재건축 단지 중 이미 6개 단지가 신탁방식으로 재건축 사업을 추진하기로 결정한 상태다. 그러나 높은 찬성률로 신탁방식을 선택한 이들 단지와 달리 목동7단지 등 일부 단지에선 신탁사 선정 필요성에 의문이 생기며 조합방식 추진에 무게추가 실리고 있다. 결국 목동에서 조합방식과 신탁방식 재건축 단지가 반반으로 갈려 추진된다면, 향후 사업방식에 따른 성과가 비교될 수밖에 없는 상황이다. 특히 서울에서 신탁방

2023.10.22 06:00:08

목동재건축 목동아파트 신탁방식재건축 재건축조합 목동7단지

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‘대박이라더니 쪽박?’ 위기 맞은 재건축 시장 [비즈니스 포커스]

목동 재건축 연합회 “목동7단지 정추위·신탁사 MOU 체결 부당하다”

‘조합 VS 신탁’ 목동신시가지아파트, 재건축 사업방식 각축장 돼[MONEY]