inheritance 제 143호 (2017년 04월)

관리 방식에 따라 달라지는 부동산 세금



[한경 머니 기고=고연기 상무·변창우 회계사 EY한영회계법인 세무본부 상속·증여전담팀]부동산은 자녀들에게 상속·증여를 하기 위해 많이 활용되는 재산이다. 똑같은 부동산이더라도 어떤 관리 방법을 선택했는지에 따라 취득세 등 세금 부담은 천지 차이가 될 수 있다.

최근 부동산 경기가 다시 활성화되고 있다. 이에 자산가들은 그들의 풍부한 경험을 활용해 부동산에 투자하고 이를 개발해 부동산 가치를 극대화한 뒤, 미래에 이를 자녀에게 증여하는 방안에도 관심을 기울이고 있다.

여기서 일정 규모의 부동산을 자신이 소유하고 있는 법인 명의로 취득하고 실제 운영은 경험이 풍부한 운영관리 회사에 위탁하는 방식을 택하기도 하는데, 수도권 내의 부동산을 법인 명의로 매입하는 경우 관리 방법에 따라 취득세 부담에 있어서 큰 차이가 있을 수도 있다.

사례로 소개하는 A법인과 C법인은 지방에 소재한 법인으로서 유사한 방식으로 신규 부동산을 취득하고 운영했으나, A법인은 중과된 취득세율인 약 9.4%를 적용한 취득세를 부담한 반면 C법인은 일반적인 취득세율인 약 4.6%를 적용한 취득세를 부담했다.

실제 판례를 각색한 다음 두 사례를 통해 법원의 취득세 중과에 대한 판단 기준을 살펴보고, 어떻게 C법인이 A법인보다 4.8% 낮은 취득세율을 적용 받아 세금을 절세할 수 있었는지 살펴보고자 한다.

◆부동산, 위탁 방법에 따라 세금 격차 크다 

# 대전에 거주하는 자산가인 E씨는 대전에서 설립한 A법인을 자녀에게 물려줄 계획을 가지고 있다. 자녀에게 안정된 사업을 물려주려고 고심하던 중 서울에 있는 주유소 건물과 토지가 저가에 매물로 나왔다는 소식을 들었다.

E씨는 해당 주유소와 토지를 A법인의 명의로 100억 원에 인수했으며, A법인은 취득세 등으로 4억6000만 원을 납부했다. 이후 E씨는 주유소 운영 경험도 부족하고, 대전에서 서울에 소재한 주유소를 직접 운영하는 것이 어렵다고 판단해 외부 전문 운영관리 회사에 주유소 경영을 위탁했다. 운영을 위탁 받은 B법인은 자신의 법인 명의로 종업원을 고용해 사무실을 두고 주유소를 운영했다.

과세관청은 A법인이 주유소를 취득한 뒤 해당 주유소에 지점을 설치해 운영한 것이므로 취득세가 대도시 내 취득에 따른 중과세율이 적용돼야 한다고 주장하면서 취득세 4억8000만 원을 추가로 부과했다. 이에 A법인은 취득세 중과를 취소하는 소송을 했으나 최종적으로 패소해 중과된 취득세율인 9.4%를 적용해 취득세를 납부했다.


# F씨는 경기도 여주군에서 체육시설업을 목적으로 하는 C법인을 운영하고 있었다. 그러던 중 인천에 소재한 골프장을 보유하던 법인이 청산함에 따라 해당 골프장을 매각하고자 한다는 소식을 들었다.

해당 골프장이 사업성이 있다고 판단한 F씨는 해당 골프장을 C법인의 명의로 1000억 원에 인수하는 계약을 체결한 뒤 취득세 등으로 46억 원을 납부하고 소유권 등기까지 마무리했다.
C법인의 최대주주인 F씨는 골프장을 운영한 경험이 없는 C법인이 골프장을 직접 운영하는 방식 대신, 대외적인 명의는 C법인으로 하면서 실질적인 운영은 골프장 운영 경험이 풍부하면서 자신과 가족이 최대주주로 있는 D법인에 위탁하는 계약을 체결했다.

과세관청은 해당 골프장은 C법인의 실질적인 지점에 해당하므로 취득세가 대도시 내 취득에 따른 중과세율이 적용돼야 한다고 주장하면서 취득세 48억 원을 추가로 부과했으나, C법인은 이를 취소하는 소송을 했고 대법원에서 승소함에 따라 일반 취득세율인 4.6%를 적용한 취득세를 납부했다.
 

첫째 사례에서 A법인이 취득세를 중과해 납부한 이유는 무엇일까. 일반적으로 토지 등의 부동산을 매입해 취득하는 경우 납세자는 총 4.6%의 취득세 및 부가세를 부담하게 된다. 단, 지방세법에서는 대도시 외의 법인이 대도시 내의 부동산을 취득하면서 취득한 부동산에 지점을 설치하는 경우, 지점으로 직접 사용하는 부분에 대해 취득세를 중과한다고 규정하고 있다. 취득세가 중과되는 경우 부가세를 포함해 총 9.4%의 세금을 부담해야 한다.
 
이때 지점의 정의에 대해서 다수의 판례(대법원 1993. 6. 11. 선고 92누10029 판결, 1988. 3. 22. 선고 97누881 판결)에서는 “법인세법, 부가가치세법 또는 소득세법에 따라 등록된 사업장으로서 인적 및 물적 설비를 갖추고 계속해 사무 또는 사업이 행해지는 장소”라고 규정하고 있으며, 이때 인적 설비는 일반적으로 해당 법인의 임직원 등 인적 조직을 뜻할 것이다.
 
즉, A법인이 주유소로 사용하기 위해 취득한 부동산에 대해 중과된 취득세를 부담한 것은 이 규정에 따라 주유소를 A법인의 지점으로 보았기 때문이다. 첫째 사례의 주유소는 B법인 소속 직원에 의해 운영된 것이며 주유소에서 근무하는 직원 중 A법인에 소속된 직원은 없었다. 그럼에도 불구하고 해당 주유소를 A법인의 지점으로 보아 취득세를 중과한 것은 법원이 지점 여부를 판단하는 경우 다음의 판단 기준을 따르기 때문이다.

대법원은 판례에서 “인적 설비란 해당 법인의 지휘·감독하에 인원이 상주하는 것을 뜻할 뿐이고 그 고용 형식이 반드시 해당 법인에 직속하는 형태를 취할 것을 요구하는 것은 아니다”라고 하고 있다.

A법인의 사례를 조금 더 자세히 살펴보면, A법인은 B법인에 주유소 운영을 위탁했으나 유류의 구입과 그 가격은 A법인이 직접 결정했다.

또한 A법인은 B법인으로 하여금 필요한 종업원을 채용해 관리 업무를 수행하게 했고, 매일 B법인으로부터 판매대금을 수금하면서 해당 내역에 대한 보고를 받았으며, 월말에 A법인이 위탁수수료를 지급하게 되면 B법인은 지급 받은 수수료로 종업원들의 급여를 지급했다.

이와 같은 사실관계를 바탕으로 대법원은 “이 사건 사업장은 형식적으로는 원고 회사와 별개의 법인격을 갖춘 소외 회사 소속 종업원들에 의해 운영되는 것처럼 보일지라도 실질적으로는 원고 회사가 인적·물적 설비를 갖추고 자신의 업무를 처리하는 원고 회사의 지점에 해당한다”는 이유로 취득세를 중과해 부과한 것이 적절하다고 판시했다.

그렇다면 둘째 사례에서 C법인은 어떻게 취득세를 중과해 납부하지 않을 수 있었던 것일까. C법인도 A법인과 마찬가지로 대도시 외의 법인이며, 대도시 내의 부동산을 취득하고 사업장을 설치하면서 해당 사업을 D법인에 위탁해 운영했다.

이처럼 위탁운영이라는 형식은 동일했지만 C법인이 취득한 부동산에 대해 취득세를 중과해 납부하지 않을 수 있었던 이유는 형식보다 실질을 우선해 지점의 여부를 판단하는 법원의 판단 기준에 따라 해당 사업장을 C법인의 지점으로 보지 않았기 때문이다.

과세관청은 당초 C법인이 취득세를 중과해 부담해야 한다고 하면서 골프장 홈페이지, 세금계산서 등에서 확인되는 대외적인 명의가 C법인이었으며, 골프장에서 발생하는 매출대금이 C법인 계좌로 입금됐다는 사실 등을 근거로 제시했다.

그러나 대법원은 C법인과 D법인 간의 운영관리 위탁계약의 내용 및 실제 이행된 사항을 고려했을 때 “C법인은 해당 골프장의 운영에 대한 일체의 권리와 의무를 D법인에 위탁해 D법인이 전적으로 책임을 지고 해당 골프장을 운영·관리하도록 규정돼 있다는 점”을 근거로 취득세 중과가 적절하지 않다고 판단했다.

판단의 근거로 삼은 사실관계 등을 조금 더 구체적으로 살펴보자. D법인은 해당 운영관리 위탁계약에 따라 골프장에 대한 영업 및 운영 등의 경영권 일체를 가지며, C법인은 D법인의 골프장 운영에 있어 이를 지휘·감독하거나 D법인이 지휘·감독에 불응하더라도 이를 제재할 수 있는 권한이 계약상 존재하지 않았다.

실제로 골프장의 운영 과정에서 인사 및 재무 집행은 D법인의 대표이사가 최종적인 결정권한을 갖고 있었으며, C법인은 D법인의 협조 없이는 해당 골프장에 임의로 출입하는 것도 제한되는 등 골프장의 운영은 D법인이 독립적으로 수행했다.

한편 과세관청은 위의 논리 외에도 C법인과 D법인이 모두 F씨의 가족들이 지배하는 가족회사이고 경제적 이익의 최종 귀속 주체가 F씨의 가족들이라는 점을 들어 상고했다. 하지만 “지방세법상 취득세 중과세 규정의 적용에 관해 특수관계의 존재만으로 곧바로 다른 법인의 지점을 해당 법인의 지점으로 보기는 어렵고”, 위에서 살펴본 것과 같이 D법인의 임직원이 실질적으로 C법인의 지휘·감독하에 골프장을 운영하지 않으므로 C법인은 취득세를 중과해 부담하지 않을 수 있었던 것이다.

만약 둘째 사례에서 C법인이 골프장에 지점을 설치한 것으로 보아 취득세가 중과됐다면 중과되는 부동산의 범위는 어디까지일까. 지방세법에서는 중과되는 부동산의 범위에 대해서 ‘지점으로 직접’ 사용되는 부분에 대해 취득세를 중과한다고 규정하고 있다.

이에 대해 ‘직접 사용’을 해석함에 있어 (해당 사업을 운영하기 위한 사무실 면적만큼 직접 사용하는 것으로 본 판례도 있으나) 최근 법원은 사업장의 사무실로 사용하는 부분 외에도 사업을 위해 사용하는 부분까지 취득세가 중과된다는 취지의 판결(대법원 2014. 4. 10. 선고 2012두20984 판결)을 내린 바 있다.

C법인의 경우에 취득세가 중과됐다면, 골프장을 운영하기 위해 사용하는 사무실 면적뿐만 아니라 골프장 전체에 대해 취득세가 중과됐을 것이다. 취득세가 중과되는 경우 사업을 목적으로 취득해 사용하는 부동산 전체에 대해 과세표준의 4.8%(취득세 및 지방교육세)를 추가로 부담하게 된다.

이처럼 법인의 명의로 부동산을 취득하고 운용한 뒤 이를 차세대로 이전하고자 계획하는 경우 상속·증여세뿐만 아니라 이전하는 과정에서 발생되는 취득세 중과 여부도 종합적으로 판단해야 할 것이다.
고연기 상무·변창우 회계사 EY한영회계법인 세무본부 상속·증여전담팀


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입력일시 : 2017-04-03 13:16

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