불참 건설사 “8년 후에나 매각 차익에 의존”
‘e편한세상 테라스 위례’는 대림산업이 공급하는 뉴스테이(기업형 임대주택)다. 1월 11일 찾은 e편한세상 테라스 위례의 모델하우스에서는 곳곳에서 축하 인사말이 오가고 있었다. 앞서 1월 4일 청약 이후 8일 당첨자 발표를 마친 e편한세상 테라스 위례는 이날부터 계약을 시작했다.
현장에서 만난 한 상담사는 “e편한세상 테라스 위례는 청약경쟁률이 10 대 1을 기록했을 만큼 인기가 높았다”며 “계약 날이 돼서야 실감하게 됐다며 기뻐하는 당첨자가 많았다”고 말했다. 대림산업은 1월 15일 e편한세상 테라스 위례 360가구의 계약을 완료했다고 밝혔다.
e편한세상 테라스 위례의 성공은 뉴스테이 사업에 대한 관심을 한층 고조시키고 있다. 실제로 최근 국내 굴지의 대형 건설사들이 너도나도 뉴스테이 사업에 뛰어들고 있다. 중견 건설사도 상황은 크게 다르지 않다.
정부도 뉴스테이의 흥행 요인으로 우수 건설사들의 적극적인 참여를 꼽고 있다. 건설·부동산 시장이 침체 일로를 걷고 있는 가운데 뉴스테이로 눈길을 돌린 건설사들의 속마음을 들춰봤다.
상황1 “어려운 시장 상황 속에 선택의 여지 없어”
2015년 첫선을 보인 뉴스테이에 참여 중인 건설사는 대림산업·한화건설·대우건설·현대건설·GS건설·롯데건설·반도건설·우미건설·KCC건설·금성백조주택 등 10곳이다. 이 중 대림산업(e편한세상 도화, e편한세상 테라스 위례)과 한화건설(수원 권선 꿈에그린), 대우건설(동탄2 행복마을 푸르지오)은 이미 공급에 착수한 가운데 모두 양호한 성적표를 받았다.
지난해 9월 뉴스테이 1호인 e편한세상 도화가 청약 접수 결과 평균 5.5 대 1의 경쟁률을 기록하며 포문을 열었고 다음 달 ‘수원 권선 꿈에그린’이 평균 경쟁률 3 대 1로 청약을 마감했다. 12월 ‘동탄2 행복마을 푸르지오’는 평균 청약 경쟁률 1.79 대 1을 기록했고 올해 첫 뉴스테이 ‘e편한세상 테라스 위례’는 평균 청약 경쟁률 10 대 1로 순항을 이어 갔다.
대우건설 관계자는 “입지와 수요가 견실한 지역을 중심으로 뉴스테이 사업에 꾸준히 참여할 의향이 있다”며 “현재 몇몇 지역은 면밀히 사업 참여를 검토 중”이라고 말했다. 한화건설도 적극적인 뉴스테이 사업 추진을 통해 기업형 임대주택 시장에서 활로를 모색하겠다는 뜻을 밝혔다.
효과적이고 차별화된 주거 서비스가 제공되도록 임대 관리 운영 시스템도 개발 중에 있다는 것이 회사 측의 설명이다. 이 밖에 지난해 정부가 발주하는 물량에 주력했던 GS건설 또한 올해는 민간 부지를 적극적으로 검토해 나갈 방침이다.
지난해 뉴스테이 사업에 참여하지 않았던 다수의 건설사들도 올해 예정된 한국토지주택공사(LH) 부지 공모에 신규 참여를 검토 중이다. 실제로 1월 28일 마감되는 김포 한강·대구 금호·인천 서창 등 ‘뉴스테이 4차 공모’에는 무려 18개 업체가 참여 의사를 밝혔다.
일각에서는 국내외 시장 상황이 워낙 좋지 않다 보니 다른 선택의 여지가 없다는 의견도 나왔다. 미국 중앙은행(Fed)의 추가 금리 인상과 중국발 경제 둔화 쇼크, 중동 국가 간 대립, 이슬람국가(IS)의 테러 공격 등이 리스크로 지목됐다.
한 건설사 관계자는 “지난해 분양 시장에 모처럼 훈풍이 불었지만 금리 인상이 가시화되면서 부정적인 전망이 확산되고 있고 해외 건설 시장은 올해도 가시밭길 행보가 예상된다”면서 “뭐라도 해야 직원들 월급이라도 줄 수 있지 않느냐”고 하소연했다.
상황2 “부채 문제 해소 등 파격 혜택, 줄 때 받자”
건설사들은 정부의 파격 지원도 구미를 당기게 만드는 핵심 요인이라고 입을 모은다. 정부는 뉴스테이 활성화를 위해 다수의 규제를 대폭 완화하더니 결국엔 없던 법(‘민간임대주택에 관한 특별법’)까지 만들었다.
특히 국토부가 제시한 ‘기업형 임대 리츠 표준 모델’은 대형 건설사들의 적극적인 참여를 이끌었다는 평가다. GS건설 관계자는 “그동안 대형 건설사들은 임대주택 사업을 하기 위해 받은 대출이 부채로 잡혀 사업 참여를 꺼려 왔던 게 사실”이라며 “부채가 많아 신용도가 떨어지면 공공 공사에 입찰할 수 없게 되는데, 이를 감수하면서까지 임대 사업을 할 이유는 없었다”고 설명했다.
건설사가 자신들이 참여한 기업형 임대 리츠와 연결 재무제표를 작성하면 재무제표상 부채가 늘어나 리츠에 대한 투자를 꺼리는 구조였던 것이다. 기업형 임대 리츠 표준 모델에 따르면 주택기금이 50% 이상 출자한 기업형 임대 리츠에 민간 건설사가 참여할 때 뉴스테이는 건설사의 재무제표 연결 대상에서 제외할 수 있게 됐다.
중견 건설사들도 정부의 지원에 쌍수를 들고 환영한다. 하지만 대형 건설사와는 입장 차이가 있다. 해외 건설 시장에서 경쟁력이 떨어져 국내에 집중해 온 중견 건설사로서는 임대주택 시장이 최후의 보루라고 할 수 있는데, 이제 대형 건설사들과의 진검 승부를 피할 수 없게 됐기 때문이다.
이에 따라 중견 건설사들은 ‘착한’ 가격과 특화 전략으로 무장하고 있다. 우미건설은 과거 임대주택 8000여 가구를 자체 관리한 노하우를 강조하며 기존 입주자가 검증한 차별화된 서비스를 토대로 공략할 방침이다. 임대주택 관리업 등록도 추진하고 있다.
반도건설도 신도시에서 검증 받은 특화된 상품력을 바탕으로 고객 맞춤형 아이템을 개발할 수 있도록 다각도로 연구 중이다. 금성백조주택은 전문 주택임대관리회사를 선정해 체계적인 임대 관리·운영을 준비하고 있다.
상황3 “눈치가 보여 시늉은 하는데 아직은…”
‘검토 중’. 뉴스테이 사업에 소극적인 건설사들의 방침은 그렇다. 잇단 성공 소식에 주목하고는 있지만 아직 구체적인 사업 계획은 없다. 정부의 야무진 뉴스테이 지원책이 코끝을 자극하긴 하지만 임대주택 사업의 수익성에 여전히 확신을 갖지 못하고 있다.
사실 뉴스테이의 수익성은 임대 기간의 운영 소득보다 8년 뒤 매각 이익에 의존하는 구조로, 사업 초기 투입되는 막대한 비용을 회수하는 데 오랜 기간이 소요된다. 또한 수익성을 보장할 수 있는 알짜 부지도 부족하다. 입지 여건이 열악한 뉴스테이는 언제든 실패할 수 있다는 분석이다.
일련의 상황 속에서 정부의 닦달에 마지못해 참여하는 척만 하고 있다는 고백도 나왔다. 한 대형 건설사 관계자는 “정부가 다양한 당근을 제시하고 있지만 아직까지는 리스크가 더 크다”며 “그 어느 기업보다 뉴스테이에 적극적으로 나서야 하지만 그렇게 하지 못하고 있다”고 말했다. 그는 이어 “정말로 참여할 생각으로 입찰하는 것과 아닌 것은 차이가 크다”고 덧붙였다.
그런데 그동안 뉴스테이에 호감을 보이지 않았던 건설사들도 주목하는 부분이 있다. 바로 정비사업을 연계한 뉴스테이다. 국토교통부는 올해 재개발·재건축 등 구도심의 정비사업을 연계한 뉴스테이 1만 가구를 공급하겠다고 밝혔다.
건설사들은 정비사업 연계 뉴스테이가 뉴스테이 활성화의 열쇠가 될 수 있다고 평가한다. 한화건설의 한 관계자는 “정비사업 연계 뉴스테이는 건설사와 조합, 모두가 윈-윈할 수 있는 대안이 될 수 있다”며 “건설사는 사업성 높은 우수한 부지를 확보할 수 있고 조합은 지지부진했던 사업을 재개하면서 용적률 추가 등 혜택도 받을 수 있다”고 강조했다.
건설사가 말하는 뉴스테이 ‘말말말’
“뉴스테이 청약률은 사실 뻥튀기 된 부분이 있습니다. 뉴스테이는 가구당 다수의 인원이 동시에 청약을 넣을 수 있습니다. 부부는 물론 일가친척까지 다 동원해 8명이 청약을 하는 경우도 봤습니다. 중복 청약 시에는 좋은 동·호수를 계약하고 나머지는 계약하지 않으면 그만입니다. 기본적으로 2~3명씩은 중복 청약한 것으로 보입니다. 경쟁률 10 대 1은 실제로 5 대 1 미만인 것이고 경쟁률 2 대 1은 오히려 미달이라고 보는 것이 맞을 수 있습니다.” (A건설사 뉴스테이 계약 담당자)
“(국토부가) 신경을 좀 덜 써 줬으면 좋겠습니다. 너무 신경을 많이 써 주니까 오히려 힘든 부분이 있습니다. 작은 것까지 일일이 확인하는데, 심지어 홍보 자료 하나까지도 보고해야 했습니다. 자료에 포함된 내용 중 조금이라도 거슬리는 부분이 있으면 다 빼버려 내용이 부실해지고 업무 처리 시간이 늘어나 진행하는 데 어려움이 따랐습니다.” (B건설사 뉴스테이 홍보 담당자)
김병화 기자 kbh@hankyung.com
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