[한경비즈니스 칼럼=송한사 법무법인 지평 변호사] 2015년 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 상가 임차인이 권리금을 보장받을 기회가 생겼다. 법령 개정 전까지 권리금은 기존 임차인과 새로운 임차인 간에 체결된 사적 계약에 따라 수수되는 금전일 뿐 임대인에게 보장을 요구할 수 없는 금전으로 여겨졌다.
이 때문에 임차인은 원하는 권리금을 지급하겠다는 새로운 임차인을 물색해 오더라도 임대인이 해당 임차인과의 계약 체결을 거절하면 이를 강제할 수 없었다. 심지어 임대인이 임차인의 영업에서 축적한 인지도나 영업 기회를 취하기 위해 더 이상 건물을 임대하지 않겠다고 하더라도 임대인에게 권리금을 요구하거나 그에 대한 보상을 요구할 수도 없었다.
상가건물 임대차보호법은 이러한 폐해로부터 임차인을 보호하기 위한 규정을 신설했다. 하지만 권리금이 구체적으로 어떠한 방식으로 보호되는지 모르는 사람이 많다.
일부 사람들은 법이 개정돼 임차인이 임대인에게 권리금을 직접 지급받을 수 있는 것으로 오해하기도 한다. 하지만 상가건물 임대차보호법이 보호하는 것은 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금을 수수할 수 있는 기회다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 하고 있다.
임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지(권리금 회수 기회 보호 기간) <표1>과 같은 방해 행위를 통해 임차인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없다.
상가건물 임대차보호법은 임대인이 이런 규정을 위반해 임차인에게 손해가 발생하면 임차인에 대해 손해배상 의무를 부담한다고 명시하고 있다.
하지만 이는 임대인의 방해 행위의 결과일 뿐 임대인이 권리금을 지급할 의무를 직접 부담하는 것은 아니다.
한편 권리금 회수 방해에 따른 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없고 임차인이 위 손해배상 청구권은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내 행사하지 않지 않으면 권리는 시효로 소멸한다.
이 같은 규정이 마련됐음에도 불구하고 위 조항의 존재를 알지 못해 권리금의 회수할 기회를 제대로 보장받지 못하는 임차인이 많다. 임대인도 위와 같은 규정을 숙지하지 못해 권리금 회수 방해 행위를 한다면 갑자기 소송에 휘말릴 수 있다.
따라서 상가를 임대하거나 임차할 계획이 있다면 위와 같은 관련 규정을 꼼꼼히 확인해 둘 필요가 있다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1238호(2019.08.19 ~ 2019.08.25) 기사입니다.]
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