[차은영의 경제돋보기] 부동산 시장 규제 완화가 답이다

[경제 돋보기]

[차은영 이화여대 경제학과 교수] 한국감정원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 9월 23일을 기준으로 아파트 값은 직전 1주일간 0.06% 올라 13주 연속 상승세를 보였다. 이는 2018년 10월 8일 0.07% 이후 11개월 만에 가장 큰 상승 폭이다.

지난해 913 부동산 대책 이후 다소 주춤했던 서울 아파트 가격이 민간 택지에까지 분양가 상한제를 시행한다는 발표 이후 신축 아파트를 중심으로 집값이 가파르게 오르고 있다. 재건축 사업과 분양의 위축을 염려한 결과가 주택 가격에 그대로 반영된 것이다.

정부는 저금리 기조에서 풍부한 유동성이 서울 지역의 주택 시장에 유입된 것이라고 했지만 101 부동산 대책을 발표했다.

주요 내용은 관리처분계획인가를 받았거나 신청한 재건축·재개발 단지에 대해 민간 택지 분양가 상한제 적용의 6개월간 유예와 분양가 상한제 적용 범위를 세분화해 선별적으로 지정하겠다는 것이다.

또한 부동산 대출 규제 보완 방안으로 주택 임대업자뿐만 아니라 주택 매매업자가 투기지역과 투기과열지역의 주택매매 시 주택담보인정비율(LTV) 40% 이내로 대출을 제한하고 1주택 보유자여도 주택의 시세가 9억원 이상이면 전세 대출에 대한 공적 보증을 받을 수 없게 돼 사실상 은행권 대출이 어렵게 됐다.

6개월간 분양가 상한제 유예 정책으로 이미 관리처분인가를 받은 둔촌주공·개포주공·청담삼익 등 서울 지역 재건축 61개 단지 6만8000가구가 서둘러 분양에 나설 가능성이 높다.

급격한 주택 공급 감소와 치솟기 시작하는 집값에 대한 세간의 우려를 일시적으로나마 불식하기 위한 궁여지책이라는 점에서 장기적으로 효과가 있을지 의문이다.

시장경제에서 가격을 직접 통제하는 정책은 시장을 왜곡함으로써 원래 의도와 정반대의 결과를 낳는다는 것을 우리는 잘 알고 있다. 분양가 상한제는 1977년·1983년·2007년 세 차례 시행됐지만 주택 공급 감소와 주택 가격 폭등이라는 악순환만 반복하는 결과를 낳았다.

1970년대 중반 분양가가 급등하자 정부는 주택 건설 사업계획서에 정부가 정한 가격보다 낮은 주택 가격만 승인해 주는 방식으로 통제했지만 1980년대 인구의 도시 유입 증가와 함께 주택 가격이 폭등했다.

1983년 분양가 상한제를 다시 시행했지만 1984~1987년 동안 주택 공급이 40% 감소하게 돼 1980년대 중후반 유례없는 주택 가격 폭등을 일으키는 기폭제가 됐다.

2002년 부동산과의 전쟁을 선포한 참여정부는 2005년 공공 택지 분양가 상한제, 2007년 민간 택지 분양가 상한제를 부활시켰다. 주택 공급이 3년 사이 40만 채에서 17만 채로 줄었다.

2014년까지 이어진 분양가 상한제로 재건축·재개발 사업이 멈추게 됐고 이로 인해 2010년부터 주요 대도시 아파트 가격이 지난해까지 급등하게 된 것이다.

여당과 정부가 추진하고 있는 임차인 요구 시 전월세 계약 기간을 의무적으로 2년 연장한다는 계약갱신청구권과 전월세 계약 연장 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 전월세 상한제 또한 부작용만 양산하는 정책이라는 것은 이미 선진국의 사례에서 확인된 바 있다.

가격을 움직이고 싶으면 수요와 공급을 조정하도록 노력하는 것이 근본적이고 장기적인 접근이다. 땜질식 반시장적 규제 일변도 시각에서 탈피해 주택 공급을 확대할 수 있도록 부동산 규제 완화 정책의 세기를 다듬을 필요가 있다.



[본 기사는 한경비즈니스 제 1247호(2019.10.21 ~ 2019.10.27) 기사입니다.]