다운페이 에스크로 등 꼼꼼히 살펴야

국의 부동산 제도는 국내와 180도 다르다. 개발 가능한 땅이 워낙 많기 때문에 웬만한 개발 호재로는 땅값이 꿈쩍거리지도 않는다. 단기 차익을 실현하기가 어려운 구조라고 볼 수도 있다. 따라서 미국 내 부동산에 투자해 수익을 얻기 위해서는 단타 매매보다는 장기 투자가 적격이다. 현재 정부는 해외 부동산 취득 기준을 완전 자율화했다. 외형적으로는 투자에 있어 가장 큰 걸림돌이 제거된 셈이다. 그러나 국내 투자자들의 심리는 아직도 불안하다. 정부는 송금과 부동산 취득 시 자금 출처 공개를 의무화하고 있다. 때문에 해외 부동산을 구입하는 투자자들은 세원 포착 등을 우려해 자금 출처 공개를 꺼리는 눈치다. 투자에 앞서 전제될 것은 여유 자금을 분산 투자하기 위해서냐, 아니면 실제 거주하면서 사업체를 운영할 것인가를 결정짓는 것이다. 소매업 등을 병행하면서 미국 부동산에 투자하기 위해서는 비이민투자(E-2) 비자와 투자이민(EB-5) 비자가 필요한데 소액 투자를 생각한다면 20만~30만달러만으로도 취득이 가능한 E-2 비자가 유리하다. E-2 비자를 받으면 5년간 미국 내 머무를 수 있으며 연장 체류도 가능하다. 영주권이 있으면 미국에서 개인사업을 하든지, 취직을 하든지 상관이 없지만 E-2 비자는 반드시 미국 정부와 약속한 대로 사업을 해야 한다. 물론 투자 금액은 전액 현금이어야 한다. E-2 비자로 유리한 업종은 커피전문점, 세탁소 음식점 편의점 등이며 이들 사업체 소유권의 50% 이상을 갖고 있어야 한다. 물론 E-2 비자로도 자녀들을 현지 공립학교에 입학시킬 수 있으며 학비는 고등학교까지 전액 면제받는다. 자녀가 대학에 진학하면 학생 비자로 변경해야 한다.E-2 비자는 주한 미국대사관에서 발급받는다. 관광 목적으로 현지를 방문해 사업성 등을 검토하는 것이 위험을 최소화하는 방법이다. 체류기간에는 현지 법인 설립과 연방정부 납세번호, 은행 계좌 개설 등의 행정적 절차를 마무리하면 된다. 추후 관광 비자를 E-2 비자로 변경하면 4~6개월 내 비자가 나온다. 하지만 E-2 비자로 영주권을 신청할 수는 없다. 굳이 영주권을 신청하려면 E-2 비자를 포기해야 한다.EB-5 비자는 100만달러 이상 고액을 투자할 경우에 발급받는 비자로 반드시 신규 업종에 투자해야 하며 최소한 10명 이상의 직원을 고용해야 한다는 단서 조항이 있다. 인구가 2만명 미만이거나 실업률이 전국 평균치보다 1.5배 높은 곳은 50만달러로도 비자를 발급받을 수 있다. 가령 허리케인 카트리나 피해를 본 뉴올리언스의 경우 실업률을 낮추기 위해 50만달러만 투자하면 EB-5 비자와 시민권을 준다. 통상적으로 EB-5 비자는 2년 기한의 임시영주권을 받은 뒤 정식 영주권이 주어진다. 세금 납부를 위해 사업자등록번호를 받는 것도 빼놓을 수 없는 부분이다. 세금만 제대로 납부하면 비영주권자라도 강제 추방은 면할 수 있는 곳이 미국이다. 미국에 투자하기 위해서는 미국 국세청(www.irs.gov)에서 사업자등록번호를 부여받는 W-7 양식을 다운받아 서류를 작성해야 한다. 이후 주한 미국대사관에 가서 공증을 거친 후 미국으로 신청서와 여권 사본을 보낸다. 이렇게 되면 약 4~6주 후 미 국세청으로부터 납세자번호(ITIN)를 부여받으며 이때부터는 은행 계좌 개설도 가능하다. 송금 등 투자를 보다 편리하게 하기 위해서 은행 계좌는 반드시 개설해 두는 것이 좋다. 중개 시스템도 독특하다. 우리나라는 매수자와 매수인 간의 거래를 공인중개사가 대행해 주는 시스템인데 비해 미국은 부동산 에이전트가 맡아서 해준다. 매수인과 매도자가 각각 에이전트를 선임해 실제 거래는 이들이 담당한다. 때문에 한국에서와 같이 매수인과 매도인이 만나는 일은 거의 없다. 다만 동부는 에이전트보다 변호사가 중개를 대행해 주는 게 다르다. 매수자 매도자 모두가 각자 변호사를 선임해야 하는 게 서부와는 다르다. 임대에 따른 중개 수수료도 서부는 집주인이 부담하는 반면 동부는 세입자가 부담한다. 미국에서 부동산에 투자할 때는 전액 현찰로 구입하는 경우가 없다. 미국은 주택금융 시장이 발달돼 있어 은행 대출로 주택을 구입하는 게 일반적이다. 교포나 현지인은 신용도에 따라 5~20%의 현금(다운페이)만 있으면 부동산을 취득할 수 있으며 나머지는 모기지로 충당한다. 현지에 신용도가 없는 국내 투자자들의 다운페이 비율은 30~50% 정도다. 모기지를 통해 구입하면 매월 일정 부분의 원리금을 은행에 납부해야 한다. 따라서 상업용 부동산을 구입할 때는 △은행 이자 이상의 수익이 가능한지 △원리금을 납부할 여력이 있는지를 따져보는 게 중요하다. 에스크로(Escrow)는 미국 캐나다 등 북미지역에서만 볼 수 있는 거래 방법이다. 에스크로는 혹시 생길 수 있는 중개 사고를 미연에 방지하기 위한 것으로 우리의 계약금과 유사하다. 우리는 부동산 거래 시 계약금을 매도자에게 주지만 미국에서는 에스크로 회사가 관리한다. 이후 에스크로 회사는 해당 부동산과 관련된 모든 사항을 검토한 뒤 이상이 없을 경우 계약을 허락한다. 물론 여기에는 변호사, 회계사, 모기지 대출 은행 등의 동의 절차가 필요하다. 에스크로 회사의 ‘이상무’ 판정 이후 대금은 매도자에게 전달되며 이로써 모든 계약은 종료된다. 만약 중간에 거래에 문제가 발생하게 되면 피해를 보는 쪽에서 에스크로 회사에 예치된 자금을 가져가는 게 관례다. 현지 투자 시에는 법인을 설립해 투자하는 게 유리하다. 미국에서는 세금만 정확하게 내면 법인 설립에 별다른 어려움이 없다. 따라서 현지에 페이퍼컴퍼니를 설립한 뒤 해당 법인이름으로 은행 계좌를 만들어 부동산을 구입하면 자금 송금에도 유리하다. 물론 대출도 법인 이름으로 받으며 에스크로도 법인 이름으로 실행한다. 과세제도도 독특하다. 우선 양도세 규정인 ‘1031조 Exchange’를 살펴보자. 가령 50만달러짜리 부동산을 3년 정도 보유하고 있다가 처분했다고 치자. 이럴 경우 국내에서는 3년간의 시세 차익을 가지고 양도세를 부과한다. 하지만 미국에서는 부동산을 보유하고 있다가 60일 이내 이전에 구입한 부동산보다 비싼 것을 구입하면 양도세를 비과세 받는다. 또 부부가 2년 동안 함께 살면 양도세를 50만달러까지 깎아준다. 만약 혼자 2년 동안 살면 25만달러를 감면해 주며 이 같은 양도세 감면은 2주택까지만 가능하다. 다만 보유세는 매매가를 기준으로 부과되며 비율은 거래가의 2~3% 수준이다.