finance 제 23호 (2007년 04월)

해외부동산 투자 리스크 줄이기

기사입력 2007.04.20 오전 11:59

해외부동산 투자 리스크 줄이기
미국 부동산 시장은 제도 등 여러 가지 면에서 우리와 다르다. 특히 집을 임대하고자 하는 유학생들은 국내와는 사뭇 다른 임대 제도로 어려움을 처할 때가 종종 있다. 물론 투자자에게도 마찬가지다.

미국 남가주대(USC)에서 식품영양학을 공부하고 있는 김정면(가명) 씨는 최근 로스앤젤레스에서 오렌지카운티로 집을 옮겼다. 문제는 3년 전 김 씨가 임대 계약을 체결하면서 낸 임대보증금 800달러 때문에 발생했다.

이사를 가면서 김 씨는 집주인에게 임대 보증금을 돌려달라고 요청했지만 집주인은 김 씨가 집을 엉망으로 써 수리비를 임대 보증금으로 대신했다며 3개월이 지나도록 아직까지 아무런 소식이 없다.

임대 보증금 문제는 미국에선 보편적으로 발생하는 임대 분쟁 중 하나다. 임대 보증금 액수는 빌트인 가구가 제공되지 않는 주택은 2개월 치 임대료를 내고, 가구가 제공되는 주택은 3개월 치 임대료를 내는 것이 관례다. 물론 뉴욕 뉴저지 등 동부에서는 6개월 치를 한꺼번에 받는 경우도 있다.

미국에서는 임대료를 지불하지 못했거나 임대 장소의 어떤 부분에 손상이 발생한 경우에는 임대 장소의 청소, 보수비 등을 임대 보증금에서 공제한다.

따라서 이러한 문제가 발생되는 것을 막으려면 입주 당시 건물주와 함께 건물에 대해 함께 조사하고 이를 점검표로 만들어 계약서에 첨부해 두어야 한다. 그렇게 하면 이사 갈 때 건물의 파손 여부를 정확하게 알 수 있기 때문에 임대 보증금이 분쟁 소지로 확산될 가능성이 낮다. 추후 분쟁 소지가 되지 않도록 아예 사진을 찍어두는 것도 좋은 방법이다. 계약서도 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 관리 업체가 관리하면 큰 문제가 없지만 단독주택을 임대하면 계약서에 간혹 ‘거주하는 동안의 수리비는 임대 보증금에서 공제한다’는 내용이 포함되는 경우가 있다.

만약 이사를 온 뒤 점검표에 누락된 부분에 하자가 발생됐다면 곧바로 집주인에게 이를 신고하고 수리를 요청해야 한다. 또한 임대 계약서에 집주인이 주기적으로 카펫 청소 등 전체적인 점검을 해주는 것이 포함돼 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 할 대목이다. 이사 갈 때는 가급적이면 집을 깨끗하게 청소해 집에 큰 문제가 없다는 점을 시각적으로 강조해야 한다.

임대 보증금은 세입자가 이사 간 뒤 21일 내 환불하는 것이 원칙이고 만약 임대 보증금에서 공제할 소지가 발생됐다면 공제 금액의 사용처를 기록하고 이에 대한 증빙 자료를 첨부해야 한다. 만약 수리비가 임대 보증금을 상회하면 도리어 세입자가 집주인에게 추가로 돈을 지불해야 한다. 다만 임대 보증금은 마지막 달 임대료로 대체되지는 않으며 임대 보증 그 자체로만 사용된다. 서브리스(Sub-Lease)로 집을 구하는 유학생들에게 임대 보증금은 가장 중요한 문제 중 하나다. 유학생들은 고정적인 수입을 증명하기 어렵고 신용도가 없어 서브리스로 집을 구하기가 쉽다. 뉴욕 등 미 주요 도시들에서는 임대 시 서브리스를 할 수 없다는 조항을 계약서에 명시하는 경우가 일반적이다. 따라서 추후 집주인이 계약자와 실제 거주자가 다르다는 것을 발견하면 실제 거주자에게 아파트를 비워달라고 요청할 수 있다. 만약 이에 응하지 않으면 불법 점거 및 침입 등으로 형사 고발될 수도 있다. 서브리스는 반드시 집주인의 동의가 있어야 한다.


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입력일시 : 2007-04-20 11:59

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