상가건물임대차보호법의 개정으로 임차인의 권리 보호 조항이 추가되면서 건물주가 재건축 또는 리모델링을 추진하기 더욱 까다로워졌다. 재건축이나 리모델링 모두 타이밍이 중요한 문제인 만큼 번거로운 법적 분쟁에 휘말리지 않도록 세심하고 철저한 준비가 필요하다.


최근 건축법 개정에 따라 도로사선 제한이 폐지돼 건물의 재건축, 리모델링, 증축 등에 있어 보다 다양하고 혁신적인 디자인을 도입할 수 있게 됐다. 도로사선을 맞추기 위해서 사실상 제한을 받고 있던 용적률을 모두 적용 받을 수 있게 돼 경제적인 측면에서 긍정적인 요인으로 작용하고 있다. 그러나 2013년과 2015년 상가건물임대차보호법의 개정은 건물의 재건축과 리모델링에 있어 많은 어려움을 야기하고 있어 주의를 요한다.


상가건물임대차보호법 개정으로 리모델링 등 까다로워져
2013년 개정 전 상가건물임대차보호법은 ‘임대인이 목적 건물의 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’ 임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있었다. 반면, 개정 후에는 재건축 등을 위해 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우로 첫째, 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 둘째, 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 셋째, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우만을 들고 있어 이상의 사유가 아닌 한 재건축을 하기 위해서 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없도록 돼있다.

이 중 둘째나 셋째 사유는 드문 일이라서 첫째 사유를 위주로 살펴보자. 결국 상가 건물의 경우 건물주로서는 임대차 계약 체결 당시 또는 직전 계약 갱신 시점에 재건축에 관한 구체적인 계획을 임차인에게 고지해야 하므로 통상적으로 재건축을 계획하고 최소 1년이 경과한 시점에서야 건물을 철거하고 재건축 또는 리모델링을 진행할 수 있다. 건물주는 이와 같은 점을 충분히 고려해 전문가의 조언을 받아 사전에 명도 계획을 수립하고 상당한 기간을 두고 명도를 진행하거나 임차인과 충분한 협의를 거쳐 합의에 따른 명도를 진행한 후 재건축 또는 리모델링을 추진해야 한다.

그리고 갱신 시점에 재건축 계획을 고지한 경우에도 명도를 분명히 하기 위해 ‘제소 전 화해조서’를 적극적으로 활용할 필요가 있다. 임차인의 거부로 명도가 어려운 경우 점유자를 강제 집행하기 위해서는 별도로 새로운 재판을 받아야 하는 번거로움과 손해를 겪을 수밖에 없다. 이때 제소 전 화해조서만 받아 두면 강제 집행이 가능하다.

또 최근 개정된 상가건물임대차보호법은 임차인의 권리금 보호 조항을 명문화하고 있다. 권리금 보호 조항은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우 적용되지 아니하므로 재건축에 따른 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 요건을 충족할 때 직접적으로 적용되지는 않는다. 다만, 권리금이 법률적으로 보호됨에 따라 재건축에 따른 명도 때 권리금을 받기 원하는 임차인과의 분쟁이 장기화될 가능성이 높아져 재건축이나 리모델링을 할 때 어려움이 가중될 것으로 예상된다.

명도를 수반하지 않고 증축을 진행할 경우 앞에서 살펴본 바와 같은 명도에 따른 어려움은 없겠지만 공사에 따른 임차인들의 영업 손실이 발생해 손해배상책임을 지게 될 수 있음을 충분히 감안해야 한다. 따라서 증축을 시행하기 전 임차인들과 충분한 대화와 협의가 선행돼야 함은 물론 합의 사항을 문서화할 필요가 있다.


공사도급계약서에 추가 공사비 조항 명시해야
재건축, 리모델링 진행 과정 중에 건축업자와 공사도급 계약을 체결하게 되는데 이와 관련해서도 여러 법적 분쟁이 발생하고 있다. 건축업자의 추가 공사대금 요구, 약속된 바와 다른 질 낮은 자재 사용 또는 공사수급 업체의 자금 부족으로 인한 공사 중단 등이 주로 문제가 된다. 건축업자들 중 일부는 일단 낮은 가격을 제시해서 공사도급 계약을 체결한 후 갖은 명목을 들면서 추가 공사비를 요구하고 이를 들어주지 않으면 공사를 지연시키는 식으로 자신의 의사를 관철시킨다.
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따라서 공사도급계약서에는 공사도급인의 동의를 얻지 아니한 추가 공사에 대해서는 추가 공사비를 지급하지 아니한다는 조항을 명문화할 필요가 있다.

한편 공사도급 계약 시 공사에 사용되는 자재의 품질 등 그 내역을 확정할 필요가 있다. 현실적으로 자재의 내역 등을 공사도급계약서에 명문화할 것이 번거롭다는 이유로 구두상으로만 합의하는 경우가 많은데, 법적 분쟁이 발생할 때 이에 대한 증거가 없으므로 낭패를 보기 쉽다. 공사도급 계약 체결에 앞서 견적서를 받을 때 견적서에 자재 내역에 대한 자세한 사항을 기재하도록 요구해 향후 발생할지도 모르는 법적 분쟁에 대비할 필요가 있다.

또 규모가 작은 재건축이나 리모델링은 영세 건축업자들이 공사를 진행하는 경우가 많은데, 자금 부족으로 하수급인이나 근로자들에게 도급비나 임금을 제때 지급하지 못해 공사가 중단되는 일도 비일비재하다.

건축업자를 선정할 때 해당 건축업자가 자금이 충분한지와 해당 건축업자에 대한 기존 거래처들의 평판 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.


이건욱 법무법인 대지 대표변호사