[REALTY FOCUS] 2014년 경매 시장 변수는 아파트일까? 토지일까?

2013년 경매 시장은 침체된 부동산 시장에 비해 상대적으로 높은 관심을 받았다. 2014년에도 경매 시장은 아파트와 근린생활시설을 중심으로 그 열기를 이어갈 것으로 보인다.

2013년 경매 시장은 거시경제 동조화로 실물경기 침체가 경매 물건 수 증가에 반영됐다. 새 정부 출범과 경매 물건 수 증가라는 물적 토대 위에 입찰 참여자 증가와 매각가율 상승이 두드러진 한 해였다.

대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에 따르면 2013년 1월부터 9월까지 유입 물건은 9만427건으로 지난해 같은 기간의 8만9121건에 비해 1306건 늘었다.

2013년 경매 시장은 전반적인 부동산 시장 침체 국면에도 불구하고 중소형 부동산은 강세 현상을 보였다. 특히 2회(1회) 이상 떨어진 물건 중 3억 원대 이하이거나 전용면적 85㎡ 이하의 주거형 부동산은 지역 불문하고 과열을 염려할 정도로 열기가 뜨거웠다.

반면 수익형 부동산 시장은 일부 강남권 소재 물건을 제외하고 대부분 조정세를 보였다. 특히 수익형 부동산의 한 축으로 구애를 받았던 오피스텔은 공급 과잉으로 수익률 저하가 우려되자 참여자 발길이 줄었다. 반면 근린상가는 경기 침체 여파로 다양한 가격대의 물건이 지속적으로 시장에 공급됐다.


거시경제와 동조화 보이는 경매 시장
2014년 경매 시장의 주요 변수는 지방선거, 전세가 강세, 그리고 실물경기 회복 여부 등을 들 수 있다.

상반기는 강세가 예상된다. 비록 지방선거 등 정치적 변수가 전과 달리 파급 효과가 줄었으나 투자자 선점 효과 등을 기대할 수 있어서다. 반면 하반기는 반등에 대한 조정기로 투자자들이 시장 추이를 관망하는 등 약보합세가 예상된다. 단, 실물경기 회복이 가시화되면 하반기 경매 시장 역시 열기가 이어질 수 있다.

지난해 전국 아파트 매각가율은 1월 74%에서 지속적으로 올라 10월 82.3%를 기록했다. 서울도 74.2%를 시작으로 81.5%까지 상승했다. 이 같은 분위기는 2014년에도 이어질 전망이다. 부동산 경기 침체와 월세 전환 가속화에 힘입어 강세 현상이 예상되기 때문이다. 특히 중소형 아파트는 소액으로 투자가 가능하고 시장 불확실성과 공급 부진에 따른 전세가 상승세에 힘입어 2014년도 강세가 예상된다. 실수요자는 서울 강남이나 경기도 분당, 용인의 중대형 아파트도 노려볼 만하다.


경매 시장 전망과 함께 달라지는 제도도 눈여겨봐야 한다. 우선 최저 매각 가격이다. 2014년부터는 감정평가액에서 20%를 차감한 금액이 최저 매각 가격이 된다. 최저 매각 가격 20% 하향은 경매 소요 기간 1개월 단축의 의미가 아닌 경매 시장 패러다임을 바꿀 폭발력을 지니고 있다.


근린생활시설에 대한 열기도 여전할 것으로 보인다. 2013년 근린생활시설의 매각가율은 10월 기준으로 전국 평균 62.42%, 서울은 평균 64.74%를 기록했다. 저금리 기저 속에 임대수익에 대한 관심이 지속적으로 높아진 결과다. 2014년에도 근린생활시설에 대한 열기는 식지 않을 것으로 보인다. 단, 상가는 개별성이 강해 유형별, 지역별로 편차가 크다는 점을 주의해야 한다. 반면 근린주택 등 단독 건물은 규모나 지역에 관계없이 치열한 경합이 예상된다. 투자 지역은 강남권이나 도심 지역, 대학가 등 전통적 지역뿐 아니라 상계동, 녹번동이나 일산, 분당 등 수도권 핵심 지역도 관심 대상이다.

토지는 투자재로서는 고전이 예상된다. 지난해 토지 매각가율을 보면 이 같은 분위기를 엿볼 수 있다. 2013년 10월까지 전국 평균 토지 매각가율은 51.19% 수준이었다. 그러나 힐링 붐을 타고 전원주택이나 농가주택, 주말·체험 영농에 대한 수요가 늘었고 무엇보다 오랜 경기 침체 여파로 거품이 상당 부분 빠져 실수요자의 부담이 줄었다는 점이 기회이기도 하다. 양평, 가평, 용인 등은 전원주택이나 별장 용도로 광주, 여주, 이천, 안성, 평택, 고양 등은 공장이나 물류 부지 등으로 관심을 모으는 지역이다.

이 모든 전망은 실물경기 회복이 관건이다. 경매 시장은 거시경제와 동조화 현상을 보이고 있다. 특히 시장 침체기에 법원 경매는 부동산 시장에서 선행 역할을 수행한다. 2013년 상반기 4·1 대책과 하반기 8·28 대책이 발표되자 선점 효과를 노린 투자자로 4월과 5월, 그리고 9월과 10월은 참여자와 매각가율 등 각종 경매 지표가 껑충 뛰었다. 그러나 일반 시장이 동조화를 보이지 않을 경우 경매 시장 자체의 동력은 2개월 이상 지속되기 어렵다는 점을 유의해야 한다.


2014년 경매 시장의 변수
경매 시장 전망과 함께 달라지는 제도도 눈여겨봐야 한다. 우선 최저 매각 가격이다. 2014년부터는 감정평가액에서 20%를 차감한 금액이 최저 매각 가격이 된다. 최저 매각 가격 20% 하향은 경매 소요 기간 1개월 단축의 의미가 아닌 경매 시장 패러다임을 바꿀 폭발력을 지니고 있다.

그간 법원 경매는 부동산의 부분 시장임에도 부동산 가치보다는 권리분석에 비중을 더 두었다. 그러나 2014년부터는 입찰 참여자가 법원에서 경매 물건을 공고한 즉시 현장 조사 후, 첫 매각기일에 참여 여부를 결정해야 한다. 중소형 주거형 부동산은 보증금을 인수하는 경우를 제외하고 대부분 2014년부터는 신건에 참여해야 한다.

또 2014년 1월부터 소액 임차인 기준과 최우선 변제 금액을 높였다. 서울의 경우 소액 임차인 기준이 7500만 원 이하에서 9500만 원으로 증액되고 최우선 변제 금액도 2500만 원에서 3200만 원으로 상향됐다.

상가 임차인의 보호 기준도 높아졌다. 서울은 환산 보증금이 3억 원 이하인 경우에만 법의 보호가 가능했으나 2014년부터 4억 원 이하까지 확대됐다. 상가의 우선 변제금도 서울 지역은 5000만 원에서 6500만 원으로, 최우선 변제 금액도 1500만 원에서 2200만 원으로 각각 올랐다.


강은현 EH경매연구소장