[REALTY COLUMN] ‘봄 기운’ 가득한 토지 시장 점검해 보니…

박근혜 대통령의 “쓸데없는 규제는 우리가 쳐부술 원수” 발언 이후 산림청과 기획재정부는 역대 정권에서 금기시하던 ‘산지’에 대한 규제 완화책을 내놨다. 지역 경제와 투자 활성화를 위한 다양한 대책이 나오면서 토지에 대한 관심이 증폭되고 있다.

산지(山地)는 그동안 산림자원으로써 목재를 생산하거나 보건, 휴양과 같은 기능적 역할을 수행하며, 자연환경을 반드시 보존해야 하는 불가침의 영역으로 인식돼 그 활용이 매우 제한적이었다. 그러나 1970년대 이후 급격한 산업 발전과 경제성장으로 기존의 도시 지역에서 개발 용도로 활용되고 있는 토지가 포화상태에 이르면서, 늘어나는 주택과 산업 수요를 충당하기 위해 신도시 건설과 산업단지 조성 등의 대규모 개발사업 용도로 활용하기 위한 토지가 추가적으로 필요하게 됐다. 기획재정부는 이를 위해 개발(준보전산지)과 보전(보전산지)사이에 ‘이용산지’ 개념을 추가한다는 방침이다. 이는 공장과 사업체 등의 산업입지용으로 산지의 이용이 가능해진다는 의미다.

국토교통부도 4월 초 녹지·관리 지역 내 기존 공장의 건폐율을 20%에서 40%로 상향하고, ‘개발제한구역 내 수소충전소 설치 허용’ 등 국토부 등록 규제 총 2800여 건을 재검토한다는 계획을 발표했다. 이 계획에 따르면 2017년까지 총 30%의 규제를 축소하게 된다. 이에 따라 토지 시장이 움직이기에 알맞은 환경이 조성되고 있다.

투자 매력 있는 토지의 조건
주지하듯이 한국은 농경지와 임야가 전체 중에 85%라는 절대 다수의 면적을 차지하고 있다. 따라서 산지(보전산지와 준보전산지)에 대해 휴양, 힐링과 같은 유형을 우선 검토 산업으로 분류해 조성케 한다면 지역 경제 활성화에 큰 도움이 될 것이고, 매년 증가하고 있는 귀농·귀촌에도 큰 도움이 될 것으로 판단된다. 택지개발이나 산업단지, 레저시설 등을 조성하는 방안에 대해서도 함께 검토하고 있다고도 한다.

산림청도 이런 맥락에서 10년 단위로 산지 구분 타당성을 조사할 수 있도록 법적 근거를 마련하고, 산지 규제 개편 방안을 마련할 방침이라고 한다. 실제 산림청은 2010년 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원이 제출한 ‘대규모 입지의 생태적 산지 전용 허가기준 연구’를 바탕으로 ‘생태적 산지전용제도’를 마련해 산지를 생태적으로 이용하기 위한 기준에 따라 산지를 전용해 이용하도록 방안을 점검 중이다.

특히 대규모 입지를 통해 훼손하는 산지는 전원주택이나 펜션 등과 같이 개별 입지를 통해 전용되는 산지보다 그 심각성이 매우 크기 때문에 개발가용지로 산지를 활용할 때는 환경 생태적으로 보전해야 할 지역은 처음부터 개발을 금지하는 원칙을 지키면서 택지, 산업단지, 골프장, 레저시설 등 사업 유형별, 규모별로 건축물 기준이나 산림보호, 생태계 보전 등 목적별로 세부 기준을 마련키로 한다는 것이다.

연구 보고서의 내용을 살펴보면, 대상사업 입지별 대규모 입지 허가기준 적용 모형은 택지개발사업, 산업단지조성사업, 관광지 및 관광단지 조성사업, 골프장으로 구분해 제시했다.

첫째, 택지개발사업 및 도시개발사업을 통한 대규모 주거용지 조성 시 생태적 산지 전용을 위해서는 우선 분류 항목(개발, 환경과 관련된 개별 법률에서 보전을 대상으로 하는 지역, 지구, 구역 등으로 우선 분류를 통해 대규모 개발사업시행 시 산지 전용을 위한 기준에서 우선적으로 배제하는 것)을 제외하고, 산지에 있어서는 평균 층수 5층 또는 20m 이하로 건축물을 계획하고 부지 내 산림존치율은 20% 이상으로 기준을 설정한다.

둘째, 산지 전용을 통한 산업단지 조성을 위해서는 산지의 50% 이내 표고에 계획하고, 절성토를 통한 옹벽 높이는 15m 이내, 녹지 비율 20% 이상으로 기준을 설정했다.

셋째, 레저시설 설지 모형은 산지 표고 8부 능선 이내에 입지하도록 하며, 계획부지 내 산지 부분에 대해서는 5층 20m 미만의 건축물 계획 유도하고, 시설의 특성상 수원 보호 항목을 포함했으며, 계획녹지율은 40% 이상으로 기준을 설정했다.

넷째, 산지 전용에 있어서 가장 문제시되고 있는 골프장 입지 기준의 경우도 원형보존율 40% 이상으로 설정토록 했으며, 적용 기준은 멸종위기 야생동식물 서식지를 제외해야 하며, 사업부지 전체 면적의 60% 이내로 골프 코스 및 시설을 설치하도록 규정했다.

참고로 산지의 현황은 ‘토지대장’ 또는 ‘임야대장’과 ‘토지이용계획확인서’를 통해 확인할 수 있다(국토부 홈페이지 http://www.onnara.go.kr).

산지의 지목이 임야인 경우에는 산 지번으로 임야대장이 작성되고, 임야가 아닌 일반 지번인 경우에는 토지대장이 작성된다. 산지에 적용되는 각종 법률상 지역·지구 등의 지정 내용과 그 지역·지구 등에서의 행위 제한 내용을 알기 위해 토지이용계획확인서를 확인하면 된다.

왼쪽 그래프는 최근 10년간 지목별 지가 지수의 변동을 나타낸 것이다. 이 자료에서 보면 미국발 금융위기 후 잠시 주춤했던 지가가 2010년부터는 주거용·대는 물론 농경지, 임야 모두 매년 꾸준한 상승을 보이고 있음을 알 수 있는데, 이는 투자자들이 눈여겨볼 대목이 아닐까 한다.


장대섭 한국부동산산업연구원장·부동산학 박사