부담부 증여의 허실… 중과세 대처요령

모가 자녀에게 집을 마련해 주는 방법 중 대표적인 것으로 증여가 있다. 자녀 명의로 새로운 주택을 구입할 때 취득 자금의 일부를 도와주는 것은 현금 증여고, 이미 보유한 주택을 증여하는 것은 부동산 증여다. 이중 현금 증여는 본인의 자발적 신고가 없으면 과세당국이 이를 발견할 가능성이 크지 않다. 그래서 과세당국은 일정한 금액을 초과해 부동산을 취득한 사람들에 재산취득자금에 대한 자금출처조사를 시행함으로써 간접적으로 현금 증여를 적발한다.그런데 부동산 증여는 ‘증여등기’임이 과세당국에 자동 통보돼 신고 여부를 100% 검증할 수 있게 된다. 따라서 자녀에게 부동산을 증여하면 반드시 증여세를 신고해야 한다. 문제는 증여 관련 세금들이 과중하다는 데 있다. 때문에 순수한 증여보다 세금을 낮출 수 있는 변형된 증여 방식인 부담부 증여가 선호되고 있다. 물론 양도하는 방식으로 자녀에게 집을 이전할 수도 있으나 자녀가 취득자금의 출처를 입증하지 못하면 증여세가 과세되는 단점이 있다. 그러나 부담부 증여는 오늘이라도 당장 그 집을 담보로 해 대출을 받고 증여 등기를 실행하면 된다. 그렇다면 이런 증여 방식은 어떤 실익이 있으며 어떤 점에 유의해야 할까. 예를 들어 기준시가 5억원짜리 집을 자녀에게 증여했다고 하자. 그렇게 되면 일단 증여받은 사람이 취득세와 등록세 등을 기준시가의 4% 정도 선에서 물어야 하고, 증여세도 추가로 납부해야 한다. 이 외에 각종 수수료를 합하면 증여 관련 비용은 더 상승한다. 단순하게 보더라도 증여세는 7500만원, 취득세 등 취득 관련 세금은 2000만원 등 대략 1억원의 세금이 발생한다.증여세는 증여재산가액에서 증여공제를 적용한 후의 금액에 세율을 곱해 계산한다. 여기서 증여재산가액은 5억원, 증여공제는 직계존비속간은 10년 간 3000만원이므로 4억7000만원에 20%를 곱하고 누진공제액 1000만원을 빼면 8400만원이 된다. 만약 증여일로부터 3개월 내 신고하면 10% 할인을 받는다. 물론 취득세 등은 기준시가 5억원에 4%를 곱해 계산한다.그런데 집을 담보로 받은 2억원을 집과 함께 자녀에게 증여하면 앞서 설명한 금액보다 세금이 줄어든다. 구체적으로 이를 계산해 보기 전에 부담부 증여 과세방식 하나만은 정확하게 이해할 필요가 있다. 세법에서는 증여 시 함께 넘어간 빚은 유상양도에 해당하므로 증여자에게 양도소득세를 과세하고, 증여받은 사람에게는 빚을 제외한 순수한 증여재산에 대해 증여세를 과세한다. 앞의 집은 4년 전에 취득했으며 취득 시 기준시가가 2억5000만원이라고 할 때 이 집에 대한 양도소득세율이 누진세율(9~36%) 또는 3주택 중과세(60%, 장기보유특별공제 배제)로 적용되는 경우 어떤 결과가 나오는지 살펴보자. 먼저 부담부 증여 시 빚을 제외한 금액에 대한 증여세는 약 4000만원이 발생한다. 기준시가 5억원 중 2억원은 부채에 해당하므로 나머지 3억원이 순수한 증여가 된다. 이 3억원에서 증여공제 3000만원을 적용한 후의 금액에 세율(20%, 누진공제 1000만원)과 신고세액공제 10%를 적용했다.다음으로 빚은 유상양도에 해당하므로 양도소득세 과세대상이 된다. 그런데 이 양도소득세는 세율에 따라 그 크기가 달라진다. 양도소득세가 누진세율이 적용되는 경우에는 양도세가 1883만원이 되고, 빚을 제외한 금액에 증여세가 4000만원이 돼 납부해야 할 세금은 5883만원이 된다. 이 금액은 5억원을 순수하게 증여했을 때의 금액 7500만원보다 1600만원 정도가 적다. 양도소득세를 60% 적용받으면 양도세로 5670만원, 여기에 증여세 4000만원을 더하면 대략 9670만원이 발생돼 일반 증여보다 2200만원 정도가 많다.이에 따라 이 같은 분석만으로도 부담부 증여의 성격을 파악할 수 있다. 일단 부담부 증여를 해도 막대한 세금이 발생한다는 것과 양도소득세 과세방식에 따라 세금 효과가 달라진다. 특히 3주택 이상자(2007년부터 2주택자 포함)가 이런 방식을 이용하면 높은 양도소득세 세율로 인해 순수한 증여보다 오히려 손해를 볼 수 있다. 그래서 부담부 증여 방식은 누진세율이 적용되고 있는 상황에서 유용한 자산이전 방식이라고 할 수 있다. 참고로 부담부 증여 시 대출금이 발생하면 그에 따른 이자비용이 뒤따른다. 또 보유세나 처분 시 양도소득세의 관계 등을 고려한다면 부담부 증여 성격을 더 세밀히 파악할 수 있다. 그런데 이렇게 부담부 증여 방식을 통해 자녀에게 집을 이전하더라도 몇 가지 주의해야 할 사항이 있다. 먼저 증여세의 실거래가 과세 문제다. 앞의 계산방식을 보면 기준시가로 증여세를 계산했다. 하지만 현행 증여세는 실거래가로 과세하는 것이 원칙이므로 앞의 기준시가 금액은 실거래가로 과세될 가능성이 항상 열려 있다. 이런 실거래가 과세 문제는 실무적으로 매우 민감한 사안이다. 증여 당사자 대부분이 기준시가가 아닌 실거래가로 과세되는 것을 매우 두렵게 생각하고 있기 때문이다. 예를 들어 기준시가가 시세의 50~60% 정도를 반영하고 있는 현실에서 기준시가가 아닌 실거래가로 과세된다면 막대한 증여세 추징을 피할 수 없다.특히 당해 증여재산과 관계없는 재산으로도 실거래가를 파악하는 현행 제도는 증여 당사자에게 치명적인 손실을 가져다 줄 가능성이 높다. 이 제도는 증여일 전후 3개월 내에 당해 증여재산과 유사한 재산에 대한 매매사례가액이나 해당기간 밖의 당해 재산의 매매사례나 감정가액 등도 가격변동이 없다고 인정되는 경우에는 평가위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되고 있기 때문이다. 만일 앞의 증여주택과 위치나 면적 등이 유사한 주택이 해당기간 내에 10억원에 팔린 적이 있다면 이 금액을 증여재산가액으로 볼 수 있다. 납세자의 입장에서 보면 아주 불합리한 규정이라고 할 수 있다. 납세자가 일일이 유사한 거래가 있었는지를 알아보아야 하는데, 현실적으로 이렇게 하기가 힘들기 때문에 납세자와 자주 마찰을 일으키고 있다. 납세자는 상당히 주의를 해야 하며 실무에 밝은 세무 전문가를 통해 처리해야 한다. 둘째, 부담부 증여를 실행한 후 대출금을 상환할 때나 대출금을 사용할 때 자금출처조사에 유의할 필요가 있다. 승계받은 대출금을 자녀가 갚지 않고 실질적으로 부모가 대신 상환해 준다면 자금출처조사를 통해 증여세가 추징된다. 따라서 자녀 명의의 대출금은 자녀의 소득(또는 재산)으로 상환될 수 있도록 자금관리를 해야 한다. 또 대출금을 사용하는 부모의 경우 대출금에 대한 용도 입증을 명확히 해야 한다. 그래야 나중에 발생할지도 모를 자금출처조사에 대한 대비가 되기 때문이다. 참고로 자녀가 증여받을 때 자녀가 내야 하는 취득세나 증여세 등에 대한 자금출처 역시 증여 당시에 대비해야 나중에 문제가 없다. 취득세나 증여세 등은 증여받은 자녀가 내야 하는데 자녀의 돈으로 내는 것이 아니라면 이런 상황에도 증여세가 추징된다. 셋째, 증여를 받은 자녀가 증여받은 재산을 추후에 처분할 때 처분기한에 유의할 필요가 있다. 예를 들어 아버지가 아들에게 증여하고 그 아들이 3년(2007년부터는 5년) 내에 제3자에게 양도하는 경우 아버지가 제3자에게 양도하는 것으로 본다. 아버지가 양도할 때의 양도세를 부당하게 줄이기 위해 시도되는 경우 이 규정을 적용받는다.