8월 말 나올 부동산 정책은 보유과세를 강화하고 개발이익을 환수하는 것을 기본으로 하는 가운데 부동산 관련 금융을 손질하고 주택공급 방식을 손보는 등의 다양한 조치가 추가될 것으로 보인다. 이러한 정책들은 소기의 목적을 거둘 수 있을까. 부동산가격 안정이 목표라면 목표 달성이 쉽지 않을 것이지만 개발이익 환수가 목표라면 어느 정도의 목적을 달성할 수 있을 것이라는 생각이다.부동산 시장이 불안한 중요한 이유 중 하나는 수백조원의 부동자금이 적절한 투자처를 찾지 못하고 떠돌아다니며 부동산 시장을 계속 기웃거리는 데 있다. 이러한 점에서 각종 펀드의 수익성을 높여 부동자금을 흡수하고 부동산 간접투자를 활성화시키며 담보대출 비율을 낮추는 등의 조치는 왜곡된 자금 흐름을 바로잡을 수 있다는 측면에서 어느 정도 긍정적인 역할을 할 것으로 기대된다. 그러나 이러한 정책이 주효하기 위해서는 자산운용 시장의 투명성이 전제돼야 한다는 점을 충분히 인식해야 한다. 또 담보대출 비율 조정은 실수요자 혹은 대출한계 계층의 영향을 충분히 감안하는 게 필수적이다.과세 형평성의 측면에서 보유과세를 강화하는 것에 이의를 제기하기는 어려울 것이다. 다만 문제는 종합부동산세 강화 등으로 부동산 가격이 안정될 것으로 보기는 어렵다는 점이다. 이런 상황에서 세율을 지나치게 높이는 것만이 능사인 것처럼 생각하는 것은 아주 위험하다. 보유세율을 선진국 수준인 1% 정도로 올리겠다는 주장에 대해서도 우리나라와 다른 나라의 여건 차이를 감안해야 한다는 등의 논란이 있는 상황이다. 일각에서 보유세율을 2% 혹은 3%까지 올려야 한다는 주장을 제기하고 있으나 이는 부동산 시장 안정은 기하지 못하는 반면 사회적 갈등을 고조시키는 교각살우의 우를 범하는 것임을 명심해야 한다. 개발지역에 기반시설 부담금을 물리는 형태의 개발이익 환수는 이루어질 것으로 보인다. 만일 싱가포르 방식을 따른다면 세율의 적정성을 담보하기 위해 용도별 및 지역별로 가격을 정확하게 산정하는 것이 전제돼야 하는데 현재 우리나라의 주택가격 및 지가 산정 방식이 이러한 목적에 적합하다고 보기 어려운 측면이 있다. 개발지 밖 인접지역의 개발이익을 환수하고 싶기는 하지만 마땅한 방법이 없는 것이 현실이다. 인접지역의 개발이익을 단번에 회수하기는 어려울 것이며 수년간에 걸쳐 회수할 경우 과거 헌법 불합치 판정을 받은 토지초과 이득세와 유사한 개념이 될 것이므로 위험하다. 싱가포르식 개발이익 환수 역시 개발시 늘어나는 면적에 대해서만 부과한다는 점에서 인접지역의 개발이익 환수와는 다소 차이가 있다. 판교를 염두에 두고 주장하고 있는 공영개발을 통한 임대주택 공급, 주택환매제 등은 더욱 염려스럽다. 이런 개념들이 서민들의 가슴을 후련하게 해주어 좋기는 한데 공영개발의 경우 막대한 자금을 어떻게 조달할 수 있을 것인지 걱정이 앞선다. 주택환매제란 싼 값에 주택을 공급받은 사람이 나중에 주택을 파는 경우 원금에 이자를 얹은 정도의 금액만 받고 다시 공공기관에 판매하도록 하는 제도다. 전국의 모든 주택이 환매 대상이라면 몰라도 특정 지역 아주 소수의 주택에 대해서만 주택환매제를 실시하는 경우 내 돈을 내거나 혹은 빚을 내 환매 대상인 집을 사려는 사람이 과연 몇이나 있을까. 실효성도 없이 주택공개념 논란만 불러일으킬 공산이 크다. 정책의 일관성 신뢰성 및 유효성의 관점에서 8월 말 발표될 부동산 정책의 의미는 각별하다. 뜸을 오래 들인 만큼 신통치 않으면 그에 따른 역풍은 오래 갈 것이다. 실효성 있는 정통적 정책을 기대해본다.
