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통유리 태양 반사광 피해, 어떻게 구제받을까 [조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]인근에 고층의 통유리 건물이 들어서면서 전에 없던 태양 반사광이 집안에 상당히 유입되더라도 그 고통을 계속 참아야 할까.2003년부터 경기도 성남의 한 아파트에 살고 있던 주민들은 2005년 5월 아파트에서 약 70m 떨어진 거리에 네이버 사옥이 들어서면서 생활에 불편을 겪기 시작했다.사옥 외벽 전체가 녹색 빛을 띠는 통유리로 지어졌는데 태양광이 반사되면서 아파트 주민들은 눈부심을 호소했다. 이에 주민들은 네이버를 상대로 약 35억원의 손해 배상과 차단 시설 설치를 청구하는 소를 제기했다.1심은 “태양 반사광으로 인한 생활 방해가 주민들의 참을 한도를 초과했다”며 “네이버는 가구당 500만~1000만원의 위자료와 129만~653만원의 재산상 손해 배상금을 지급하라”고 판결했다.동시에 태양 반사광 차단 시설 등 피해 방지 시설을 설치할 것을 촉구했다. 하지만 2심은 달랐다. 태양 반사광에 의한 생활 방해의 정도가 참을 한도를 초과했다고 볼 수 없다며 1심 판결을 번복한 것이다. 즉 네이버가 승소했다. 통유리 건물 피해 구제 길 열려하지만 올해 6월 대법원은 2심 판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송했다. 주민들의 피해 구제 길이 다시 열린 셈이다.대법원은 “건물 신축으로 이웃 건물의 거주자에게 직사광선이 차단될 때 발생하는 ‘일조 방해’와 태양 반사광 침해로 인한 ‘생활 방해’는 피해의 성질과 내용에서 큰 차이가 있다”고 전제한 뒤 “태양 반사광으로 인한 생활 방해의 참을 한도를 판단하는 때에는 일조 방해의 판단 기준과 다른 기준을 적용해야 한다”고 이유를 밝혔다.대법원은 또 “태양 반사광

2021.07.29 06:33:01

법으로 읽는 부동산 네이버 사옥
수익형 호텔 투자, ‘낭패’ 면하는 방법은 [고형석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]매달 혹은 매년 일정한 수익을 보장해 준다고 광고하는 부동산 상품 가운데 ‘수익형 호텔 분양’이라는 것이 있다. 시행사가 호텔 객실을 수분양자들에게 분양해 주고 분양한 객실로 영업을 한 뒤 발생하는 수익을 수분양자에게 배분해 주는 형태다. 수익형 호텔에 투자할 때는 공급계약서와 임대차계약서를 작성하게 된다.공급계약서는 시행사와 수익형 호텔에 관한 분양 계약을 체결하는 내용이 위주인데 분양받을 객실의 면적과 분양 대금, 납부 방법 등이 포함된다. 그리고 임대차계약서에서는 수분양자가 임대인이 되고 공급 계약을 체결한 시행사가 임차인이 되는데, 이 시행사가 임차인이자 호텔의 운영을 맡는 것이 일반적이다.결국 시행사가 호텔을 지어 분양하고 호텔을 운영해 주는 운영사의 지위까지 겸하면서 수분양자가 분양받은 객실을 위탁 운영해 주는 것이다. 시행사의 자금 여력 등도 면밀히 살펴야이 같은 수익형 호텔은 제주와 부산 등 관광지에서 주로 많이 시행되고 있다. 아파트보다 분양가가 저렴하고 투자금 회수도 용이하다. 게다가 호텔이 성공적으로 운영된다면 약속한 수익률이 보장될 수도 있다는 장점이 있다.하지만 수익형 호텔은 사업지나 객실 예약률에 대한 과대 광고들이 존재할 수 있고 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 등의 변수가 발생하면 호텔 영업에 적자가 발생할 수도 있어 많은 주의를 요하는 투자 상품이다.수익형 호텔은 공급 계약에 따라 수분양자가 중도금을 납부해야 한다. 이 중도금의 경우 시행사가 수분양자에게 대출을 알선해 준다.대출 이자를 시행사에서 대신 납부해 준다고 하며 수분양자로 하

2021.07.15 06:22:03

법으로 읽는 부동산 수익형 호텔 부동산 투자
코로나19로 매출 급감한 임차인, 임대차 계약 중도 해지 가능할까? [최광석의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 매출이 약 90% 격감한 임차인이 임대인에 대해 임대차 계약 중도 해지를 요구할 수 있을까.이와 관련해 중도 해지가 가능하다고 결론 내린 하급심 판결이 선고돼 소개한다. 계약을 존중한다는 취지에서 불가항력이나 사정 변경을 이유로 한 계약 해지를 여간해선 인정하지 않는 재판 실무상 매우 이례적인 판결이라고 할 수 있다. 서울중앙지방법원이 5월 선고한 임대차 보증금 사건이다.임차인이 임대인을 상대로 임대차 보증금을 청구한 이 사건에서 법원이 인정한 사실 관계의 요지는 이렇다.원고는 의류·액세서리·패션잡화 도소매 및 프랜차이즈업을 하는 사업자였다. 2019년 5월 피고와 서울 명동에 있는 점포를 다음과 같은 조건에 임차해 프랜차이즈 사업의 직영점으로 운영하기 시작했다. 임대 기간은 2019년 6원 1일부터 2022년 5월 31일까지였고 임대 보증금은 2억3000만원, 월차임은 약 2200만원이었다.그러던 중 코로나19 사태로 외국 관광객 입국이 중단되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소했다.결국 원고는 2020년 2월분 임대료를 지급하고 그 후 지급하지 못하고 있다가 2020년 5월부터 이 점포에서의 영업을 중단한하게 된다. 이후 임대인에게 여러 차례에 걸쳐 “코로나19라는 불가항력적인 외부 사유가 발생해 이 사건 임대차 계약서 제13조 제4항에 근거해 2020년 7월 2일자로 임대차 계약을 해지하겠다”는 해지 의사 표시를 했다.유사한 사건에 큰 파장 예상돼하지만 피고로부터 임대차 계약의 해지 통보를 수용하지 않겠다는 의사 표시를 받게 되자 원고는 2020년 12월 점포의 내부 시설물을 모두 철거하고 원

2021.07.02 06:19:05

법으로 읽는 부동산 임대차계약
하자 담보와 채무 불이행, 어떤 책임을 물어야 할까? [이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]“하자 담보 책임과 채무 불이행 책임, 어떤 책임을 묻는 것이 더 유리할까.”최근 대법원은 “매매 목적물인 토지에 폐기물이 매립돼 있고 매수인이 폐기물을 처리하기 위해 비용이 발생한다면 매수인은 그 비용을 민법 제390조에 따라 채무 불이행으로 인한 손해 배상으로 청구할 수도 있다”고 밝혔다.또 “민법 제580조 제1항에 따라 하자 담보 책임으로 인한 손해 배상으로도 청구할 수 있다”고 했다. 이를 통해 두 가지의 손해 배상 청구가 모두 가능하다는 것을 다시 한 번 확인할 수 있다.그렇다면 과연 매수인은 하자 담보 책임과 채무 불이행 책임 중 어떤 책임을 매도인에게 묻는 것이 더 유리할까.먼저 민법 제390조에 따른 채무 불이행 책임부터 살펴보자. 이를 묻는다는 것은 매도인이 고의 또는 과실로 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않는 경우에 매수인이 매매의 목적물을 인도받은 때부터 10년의 소멸 시효 기간 안에 계약 해제 또는 손해 배상을 청구할 수 있다는 것이다.고의나 과실 여부 따져봐야다음으로 민법 제580조 제1항에 따른 하자 담보 책임을 묻는다는 것의 의미는 이렇다. 매매 목적물에 거래 통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 결여하거나 당사자가 예정한 성질을 결여한 ‘하자’가 있는 경우 매도인의 과실 여부와 무관하게 과실 없이 위와 같은 하자를 알지 못한 매수인이 그 하자의 존재를 안 날로부터 6개월의 제척 기간 안에 계약 해제 또는 대금 감액을 청구하거나 10년의 소멸 시효 기간 안에 손해 배상을 청구할 수 있다는 것이다.매수인이 계약 해제를 청구하려는 경우 제척 기간 6개월이 이미 경과한 때에는 채무 불이행

2021.06.16 06:19:15

하자담보책임 법으로 읽는 부동산
허락 없이 내 땅에 세운 ‘타인의 묘’…분묘기지권 있어도 사용료 내야

[법으로 읽는 부동산]대법원은 타인의 토지에 설치된 분묘에 대해 타인 소유 토지를 사용하는 권리인 ‘분묘기지권’을 인정해 왔다.분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위에서 인정된다. 봉분과 같이 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있으면 등기 없이도 성립된다.또 타인의 토지에 소유자의 승낙을 받아 분묘를 설치한 경우에도 성립된다. 만약 자기의 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않았어도 마찬가지다.더 나아가 타인의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치했더라도 20년간 별다른 문제 없이 그 분묘의 기지를 점유하면 분묘기지권을 인정한다.‘매장 및 묘지 등에 관한 법률(이하 매장법)’을 개정해 시행된 ‘장사 등에 관한 법률(이하 장사법)’이 시행된 2001년 1월 13일 이후 토지 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘에 대해서는 분묘기지권의 시효 취득을 주장할 수 없도록 하고 있다.다만 대법원은 장사법 시행일 이전에 설치한 분묘에 대해서는 여전히 시효 취득이 가능하다고 밝혔다.그렇다면 장사법 시행일 이전에 설치된 분묘에 대해 분묘기지권을 시효 취득했다면 어떻게 될까. 토지 소유자는 분묘 기지에 관한 대가를 상대방에게 청구할 수 없는 것일까.이와 관련해 최근 대법원은 기존의 판례를 폐기하고 분묘기지권자는 토지 소유자가 분묘 기지에 관한 지료를 청구하면 청구한 날로부터 지료를 지급할 의무가 있다고 판결했다.대법원은 “관습법으로 인정된 권리의 내용을 확정함에 있어서는 그 권리의 법적 성질과 인정 취지, 당사자 사이의 이익 형량

2021.06.04 06:56:01

분묘기지권 대법원판결 법으로 읽는 부동산
숨겨진 ‘조상 땅 찾기’…등기의 흐름을 주목해야

[법으로 읽는 부동산]조상 땅 찾기 소송은 ‘등기’에 관한 다툼이라고 해도 과언이 아니다. 물론 하천에 관한 손실보상금청구, 징발재산에 관한 환매청구·손해배상청구, 공무원의 고의·과실에 기한 국가배상청구 등 사건의 유형에 따라 소송의 방향이 다르게 정해질 수는 있다.그러나 이 같은 경우에도 등기에 관해 반드시 꼼꼼하게 검토해야 한다. 토지 등 부동산의 소유권은 ‘등기’를 통해 공시되기 때문이다.따라서 타인 명의의 소유권 보존 등기와 소유권 이전 등기를 완료한 경우 그 흐름을 면밀히 검토해 진실에 부합하지 않는 등기의 추정력을 깨뜨릴 방안을 모색해야 한다. 그렇다면 소유권에 관한 등기의 추정력을 깨뜨릴 방법은 무엇일까.우선 소유권 보존 등기가 완료된 경우부터 살펴보자. 대법원은 “토지에 관한 소유권 보존 등기의 추정력은 그 토지를 사정받은 사람이 따로 있음이 밝혀진 가운데, 등기 명의인이 구체적으로 그 승계 취득 사실을 주장·입증하지 못할 경우 등기가 원인 무효 된다”라고 판시한 바 있다.즉 타인 명의의 소유권 보존 등기가 완료된 상태라면 ‘토지조사부’, ‘임야조사부’, ‘구 토지대장(부책 식)’에 선대 명의로 사정받은 내역이 있는지 반드시 확인해 그 추정력을 깨도록 해야 한다.소유권 이전 등기가 완료된 경우엔 접근 방법이 조금 다르다. 보통 등기 명의자가 적법한 등기 원인에 의해 소유권 취득을 완료했다고 보면 된다. 따라서 이를 다투는 과정에서 ‘등기 원인의 무효 사실’을 입증해야 한다.또한 대법원은 “전 소유자가 사망한 이후 명의 신청에 의해 이뤄진 이전 등기는 일단 원

2021.05.20 06:49:02

법으로 읽는 부동산 조상땅찾기
“내 땅 지나가지 마”…사유지 내 통행길 막으면 어떻게 될까

[법으로 읽는 부동산]다른 사람이 남의 토지를 통행로(도로)로 이용하면서 발생하는 토지 소유자와 통행로 이용자 사이의 갈등이 적지 않다. 통행로로 이용되는 토지는 사실상 재산권 행사가 불가능하다. 토지 소유자는 세금만 부담하면서 사용료와 같은 대가를 받지 못하고 그 때문에 처분하기도 곤란한 상황에 놓이게 된다.이런 갈등 끝에 토지 소유자가 해당 토지에 대한 통행을 차단하거나 방해하는 실력 행사에 나서기도 하는데 이런 실력 행사는 실정법 위반으로, 민형사상 문제의 소지가 크다는 점에서 매우 신중할 필요가 있다.실력 행사를 통한 통행 방해 행위는 크게 다음과 같은 두 가지 측면을 고려할 필요가 있다. 우선 주위토지통행권의 측면이다.해당 토지가 인접한 토지의 주위토지통행권 대상이 아닌지의 문제인데, 민사적인 통행권이 있는데도 불구하고 함부로 통행을 막게 되면 민사상 불법 행위가 되면서 손해 배상 책임으로 이어질 수도 있다.주위토지통행권에 대한 판례의 기본 태도는 다음과 같다. 대법원이 2017년 선고한 판결문이다.“주위토지통행권은 공로와 사이에 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 피통 행지 소유자의 손해를 무릅쓰고 특별히 인정하는 것이므로, 통행로의 폭이나 위치, 통행 방법 등은 피통행지 소유자에게 손해가 가장 적게 되도록 하여야 하고, 이는 구체적 사안에서 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용 관계, 부근의 지리 상황, 인접 토지 이용자의 이해관계 기타 관련 사정을 두루 살펴 사회 통념에 따라 판단하여야 한다. 그리고 주위토지통행권이 인정된다고 하더라도 통로를 상시적으로 개방하여 제한 없이 이용할 수 있도록 하거나

2021.04.29 06:52:03

사유지 법으로 읽는 부동산 재테크
타인에게 명의 빌린 아파트, 몰래 팔아도 “횡령 아니야”

[법으로 읽는 부동산]최근 대법원이 내린 판결문을 살펴보자. “횡령죄 성립에 필요한 법률상 또는 사실상의 위탁 관계는 형법상 보호할 만한 가치가 있는 신임에 의한 것으로 한정되고 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’)을 위반한 양자 간 명의 신탁의 경우 위와 같은 보호할 만한 신임 관계를 인정할 수 없으므로 명의 수탁자가 수탁 부동산을 임의로 처분해도 명의 신탁자에 대한 관계에서 횡령죄가 성립하지 아니한다.”이에 따라 대법원은 계약 명의 신탁, 제삼자 간 등기 명의 신탁뿐만 아니라 양자 간 명의 신탁까지 모두 3가지로 분류되는 부동산 명의 신탁에서 명의 수탁자가 임의로 수탁 부동산을 처분하더라도 횡령죄가 성립되지 않는다고 판결하며 판례의 통일성을 기했다.다만 횡령죄는 아니더라도 명의 신탁자와 명의 수탁자 쌍방은 부동산실명법 위반에 따른 형사 처분을 받게 될 수는 있다.즉 명의 수탁자가 수탁 부동산을 임의로 처분했다고 하더라도 명의 신탁자는 민사상 위 부동산의 소유권을 찾아올 수 없다는 얘기다.부동산실명법에 따르면 위 부동산을 매수한 제삼자는 그 명의 신탁 사정을 알았는지 여부와 무관하게 유효하게 소유권을 취득한다.결국 명의 신탁자는 제삼자가 아닌 명의 수탁자를 상대로 한 민사상 금전 청구만 고려할 수밖에 없게 된다. 우선 부동산실명법이 양자 사이의 명의 신탁 약정 또는 이에 부수한 위임 약정 등을 모두 무효로 정했다. 즉 양자 사이의 계약에 기한 청구는 가능하지 않다는 것을 의미한다.앞서 살펴본 판례가 선고되기 전에는 명의 수탁자를 횡령죄로 처벌할 수 있는 경우라면 명의 수탁자의 처분 행위

2021.04.16 06:50:01

명의신탁 법으로 읽는 부동산
LH 전세금 지원을 악용한 신종 사기 주의보

[법으로 읽는 부동산]한국에서 은행권이나 비금융권을 불문하고 채권자가 자신의 채권을 확실하게 회수하기 위한 방편으로 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 방식은 오랜 기간 성행해 왔다.채권자는 대여하기 전에 근저당 부동산에 대해 경매와 배당이 진행되면 자신보다 우선 배당받을 수 있는 다른 채권자가 존재하는지 꼼꼼히 살펴야 하는 것이 기본인데, 해당 부동산에 전입신고를 마치고 실제 살고 있고 임대차 계약서에 확정일자까지 받은 임차인이 대표적으로 우선 배당받는 채권자라는 것은 주지의 사실이다.그러므로 부동산을 담보로 채무자에게 대여하는 채권자로서는 경매 배당 시 자신보다 우선하는 채권자(임차인)의 존부 및 우선하는 금액(임대 보증금)을 반드시 확인해야 하고 이를 위해 임대차계약서·전입세대열람원 등을 채무자에게 필수로 요구한다.그동안 전세금 또는 임대 보증금 사기가 문제된 영역은 매우 다양한데, 그중 임대인(소유자)과 임차인이 가족이나 지인 사이인 경우 소유자에게 대여하려는 채권자에게 그 소유자와 임차인은 ‘무상거주확인서’를 함께 작성해 줌으로써 채권자를 안심시킨 후 실제 경매와 배당에서는 임대 보증금이 상당히 존재하는 내용의 임대차계약서를 제시하며 배당을 요구하는 행태가 꽤 있었다. 하지만 이 경우 경매법원에서는 이미 채권자가 제출한 무상거주확인서를 기초로 임차인에게 배당하지 않거나 임차인에게 배당하더라도 채권자는 배당 이의의 소를 통해 임차인에 대한 배당을 막을 수 있었기에 결국 채권자가 실제 거주자로부터 사전에 무상거주확인서를 수령했다면 손해 볼 일은 거의 없었다. 대항력 인정받는

2021.02.02 07:43:15

전세금 주의보 부동산 지원 악용

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