하자 담보와 채무 불이행, 어떤 책임을 물어야 할까? [이철웅의 법으로 읽는 부동산]

판단은 경우에 따라 달라져…두 가지 모두 청구하는 것도 좋은 방법

[법으로 읽는 부동산]

“하자 담보 책임과 채무 불이행 책임, 어떤 책임을 묻는 것이 더 유리할까.”
최근 대법원은 “매매 목적물인 토지에 폐기물이 매립돼 있고 매수인이 폐기물을 처리하기 위해 비용이 발생한다면 매수인은 그 비용을 민법 제390조에 따라 채무 불이행으로 인한 손해 배상으로 청구할 수도 있다”고 밝혔다.

또 “민법 제580조 제1항에 따라 하자 담보 책임으로 인한 손해 배상으로도 청구할 수 있다”고 했다. 이를 통해 두 가지의 손해 배상 청구가 모두 가능하다는 것을 다시 한 번 확인할 수 있다.

그렇다면 과연 매수인은 하자 담보 책임과 채무 불이행 책임 중 어떤 책임을 매도인에게 묻는 것이 더 유리할까.

먼저 민법 제390조에 따른 채무 불이행 책임부터 살펴보자. 이를 묻는다는 것은 매도인이 고의 또는 과실로 채무의 내용에 따른 이행을 하지 않는 경우에 매수인이 매매의 목적물을 인도받은 때부터 10년의 소멸 시효 기간 안에 계약 해제 또는 손해 배상을 청구할 수 있다는 것이다.

고의나 과실 여부 따져봐야

다음으로 민법 제580조 제1항에 따른 하자 담보 책임을 묻는다는 것의 의미는 이렇다. 매매 목적물에 거래 통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능을 결여하거나 당사자가 예정한 성질을 결여한 ‘하자’가 있는 경우 매도인의 과실 여부와 무관하게 과실 없이 위와 같은 하자를 알지 못한 매수인이 그 하자의 존재를 안 날로부터 6개월의 제척 기간 안에 계약 해제 또는 대금 감액을 청구하거나 10년의 소멸 시효 기간 안에 손해 배상을 청구할 수 있다는 것이다.

매수인이 계약 해제를 청구하려는 경우 제척 기간 6개월이 이미 경과한 때에는 채무 불이행 책임만 물을 수 있을 것이고 손해 배상을 청구하려는 경우 하자 담보 책임은 신뢰 이익 배상에 한정된다.

반면 채무 불이행 책임은 이행 이익이나 확대 손해에 대한 배상 청구까지 가능하다. 이런 차이점을 고려하면 채무 불이행 책임을 묻는 것이 좀 더 유리한 것으로 보이긴 한다.

하지만 매도인에게 고의나 과실이 없었다거나 매수인이 하자를 알았거나 과실로 인해 알지 못했다는 법률 요건에 대한 입증 책임이 매도인에게 있을지라도 손해배상 청구의 소 제기 여부를 결정할 수 있는 매수인이라면 위 법률 요건에 대한 매도인의 입증 곤란 정도를 따져본 뒤 자신에게 유리한 쪽을 택할 것이고 그 입증 곤란에 대한 판단은 경우에 따라 다를 것이다.

이런 측면에서 채무 불이행 책임을 묻는 것이 항상 유리하다고만은 할 수 없을 것이다. 만약 어떤 것이 더 유리한지 결정하기 곤란하다면 실무상으로는 원고가 법원의 판단 순서를 정한 뒤 주위적 청구와 예비적 청구를 통해 두 가지 청구를 모두 하는 경우가 많다는 사실을 꼭 기억하자.

이철웅 법무법인 밝음 변호사