매거진한경

# 조주영

부동산 인도보다 잔금 먼저 지급한 경우의 법적 문제[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]을이 소유하는 아파트의 임차인인 병이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다. 이에 따라 실거주 목적이 있던 갑은 을과 잔급 지급일 및 소유권이전등기일을 모두 2021년 4월 22일로 정했다.단, 병의 이사일을 고려해 실제 인도일은 위 잔금지급일보다 나중인 2021년 12월 6일로 정해 매매계약을 체결했다. 그런데 병이 잔금지급일 직전에 번복해 계약갱신요구권을 행사하면서 2년 더 거주하겠다고 하자 실거주 목적이던 갑은 위 잔급지급일에 잔금을 지급하지 않았다. 이에 을은 갑의 채무불이행을 이유로 2021년 5월 3일 계약을 해제한 사건이 있었다.그러자 갑은 을을 상대로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 2021년 12월 6일까지 실제 인도한다는 것은 매매계약의 본질적이고 핵심적인 내용으로서 을이 병의 계약갱신요구권 행사를 이유로 ‘임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무’를 불이행했다면서 소유권이전과 손해배상을 구하는 소송을 제기했다.계약 내용이 명확하지 않은 경우 계약서의 문언이 계약 해석의 출발점이지만 당사자들 사이에 계약서의 문언과 다른 내용으로 의사가 합치된 경우 그 의사에 따라 계약이 성립한 것으로 해석해야 한다.당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 한다.민법 제536조 제2항은 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행할 경우 상대

2024.03.30 06:27:07

부동산 조주영 인도 잔금 지급
자녀들이 상속을 포기하는 경우....상속은 누가 받을까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]민법은 제정 당시부터 배우자 상속을 혈족 상속과 구분되는 특별한 상속으로 규정하지 않았다. 상속에 관한 관습도 배우자가 일정한 경우에 단독상속인이 됐을 뿐 배우자 상속과 혈족 상속을 특별히 구분하지 않았다.이런 입법 연혁에 비춰 보면 구 관습이 적용될 때는 물론이고 제정 민법 이후 현재에 이르기까지 배우자는 상속인 중 한 사람이고 다른 혈족 상속인과 법률상 지위에서 차이가 없다.민법에서 규정하는 상속인은 모두 동일한 의미임이 명백하다. 따라서 민법 제1043조의 ‘상속인이 수인인 경우’ 역시 민법 제1000조 제2항의 ‘상속인이 수인인 때’와 동일한 의미로서 같은 항의 ‘공동상속인이 되는’ 경우에 해당한다.따라서 공동상속인에 배우자도 당연히 포함되며 민법 제1043조에 따라 상속포기자의 상속분이 귀속되는 ‘다른 상속인’에도 배우자가 포함된다.이에 따라 공동상속인인 배우자와 여러 명의 자녀들 중 일부 또는 전부가 상속을 포기한 경우의 법률효과를 본다. 공동상속인인 배우자와 자녀들 중 자녀 일부만 상속을 포기한 경우에는 민법 제1043조에 따라 상속포기자인 자녀의 상속분이 배우자와 상속을 포기하지 않은 다른 자녀에게 귀속된다.이와 동일하게 공동상속인인 배우자와 자녀들 중 자녀 전부가 상속을 포기한 경우 민법 제1043조에 따라 상속을 포기한 자녀의 상속분은 남아 있는 ‘다른 상속인’인 배우자에게 귀속되고, 따라서 배우자가 단독상속인이 된다.이에 비해 피상속인의 배우자와 자녀 모두 상속을 포기한 경우 민법 제1043조는 적용되지 않는다. 민법 제1043조는 공동상속인 중 일부가 상속을 포기한 경

2024.02.18 17:44:24

상속 조주영 부동산 자녀 혈족 상속인
신탁부동산 임대차계약 중개하는 공인중개사의 설명의무[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 아파트나 오피스텔은 신축 과정에서 토지 매입이나 시공과 관련해 상당한 비용이 소요된다. 때문에 위 사업의 시행사는 보통 프로젝트파이낸싱(PF)으로 사업자금을 조달하는데, 건축허가나 각종 법률행위를 시행사 명의로 진행하기 때문에 사업 진행이 원활하지 않거나 횡령·배임 등의 형사 문제가 발생하는 경우 시행사는 민형사 책임을 부담하게 된다. 이처럼 부동산 시행사업에는 여러 법적 위험이 상존하기 때문에 분양계약으로 소유권을 취득하려는 수분양자의 매매대금이나 이를 임차하려는 임차인의 임차보증금을 법적 위험으로부터 보호하기 위한 장치가 필요하고 이를 위해 많은 시행사업이 신탁사업으로 진행되고 있다. 그렇기에 신탁사업의 구조상 골자는 분양대금 및 임차보증금 등 신탁수익은 신탁사의 운영을 확보하고자 신탁사가 지정한 계좌로 송금하도록 함으로써 시행사의 자의적인 신탁수익 사용을 제한한다. 시행사가 본인 명의로 법률행위를 하거나 자금을 집행하기 위해서는 신탁사의 동의를 요구한다. 신탁사가 보관 중인 신탁수익은 신탁종료 시 신탁사의 신탁수수료, 시공회사의 공사대금, PF 대주단(금융권)의 원리금, 시행사 순차로 배분한다. 나아가 신탁사업의 경우 부지나 지상건물(아파트·오피스텔)의 소유권보존등기는 보통 신탁사 명의로 경료되기 때문에 분양계약상 매도인, 임대차계약상 임대인도 신탁사가 되는데, 일부 시행사가 마치 권리자인 것처럼 자신 명의로 분양계약과 임대차계약을 체결하고 그 계약서에는 시행사 지정 계좌로 돈을 송금하게 함으로써 분양대금과 임차보증금을 시행사 측에 송금하고도 소유자인 신탁사에 아무

2023.12.02 08:45:24

한경비즈니스 사설칼럼 신탁부동산 임대차계약 공인중개사 설명의무
공동 상속인이 증여받은 부동산을 상속 개시 전에 처분했다면?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

아버지는 없고 어머니 갑과 두 자녀 을과 병 등 3명의 가족이 있다고 가정해 보자. 갑은 2023년 1월 1일 사망할 당시 가진 2억원 상당의 부동산과 현금 등 모든 재산을 을에게만 준다고 유언했다. 그런데 15년 전인 2008년에도 갑은 을에게 당시 시세 2억원인 아파트를 증여했고 을은 2015년 그 아파트를 4억원에 매도(처분)했다. 이 경우 만약 계속 보유했다면 현재 시세는 8억원이다. 결국 한 푼도 받지 못한 병은 당연히 유류분 반환 청구를 고려하게 된다.민법 제1113조 제1항은 ‘유류분은 피상속인의 상속 개시 시에 있어서 가진 재산의 가액에 증여 재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제해 이를 산정한다’고 규정한다. 따라서 유류분 반환을 청구하고자 하는 병으로서는 다음과 같이 생각할 수 있다.유류분 산정의 기초가 되는 상속 재산은 2억원(상속 개시 시에 있어서 가진 재산의 가액) 및 8억원(증여 재산의 현재 가액)을 합한 10억원이고 민법상 내 유류분은 법정 상속분 5억원의 절반인 2억5000만원이므로 을에게 2억5000만원을 달라는 유류분 반환 청구를 할 수 있다고 말이다.그런데 이처럼 계산하면 을은 “내가 그 아파트를 현재까지 소유하고 있다면 그 시세가 8억원이므로 병의 주장이 맞지만 나는 오 전에 4억원에 아파트를 처분했으므로 병의 유류분 산정 시 그 아파트 가액을 8억원으로 보는 것은 부당하다”고 생각할 것이다. 과연 누구 말이 옳을까.이에 대해 대법원은 “민법 문언의 해석과 유류분 제도의 입법 취지 등을 종합할 때 피상속인이 상속 개시 전에 재산을 증여해 그 재산이 유류분 반환 청구의 대상이 된 경우, 수증자가 증여받은 재산을 상속 개시 전에 처분했거나 증여 재산이 수용

2023.07.20 08:32:20

한경비즈니스 사설칼럼 부동산 상속인 조주영 공동

처음 이전 1 다음 맨끝

# 조주영

부동산 인도보다 잔금 먼저 지급한 경우의 법적 문제[조주영의 법으로 읽는 부동산]

자녀들이 상속을 포기하는 경우....상속은 누가 받을까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

신탁부동산 임대차계약 중개하는 공인중개사의 설명의무[조주영의 법으로 읽는 부동산]

공동 상속인이 증여받은 부동산을 상속 개시 전에 처분했다면?[조주영의 법으로 읽는 부동산]