매거진한경

# 조주영

신탁부동산 임대차계약 중개하는 공인중개사의 설명의무[조주영의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 아파트나 오피스텔은 신축 과정에서 토지 매입이나 시공과 관련해 상당한 비용이 소요된다. 때문에 위 사업의 시행사는 보통 프로젝트파이낸싱(PF)으로 사업자금을 조달하는데, 건축허가나 각종 법률행위를 시행사 명의로 진행하기 때문에 사업 진행이 원활하지 않거나 횡령·배임 등의 형사 문제가 발생하는 경우 시행사는 민형사 책임을 부담하게 된다. 이처럼 부동산 시행사업에는 여러 법적 위험이 상존하기 때문에 분양계약으로 소유권을 취득하려는 수분양자의 매매대금이나 이를 임차하려는 임차인의 임차보증금을 법적 위험으로부터 보호하기 위한 장치가 필요하고 이를 위해 많은 시행사업이 신탁사업으로 진행되고 있다. 그렇기에 신탁사업의 구조상 골자는 분양대금 및 임차보증금 등 신탁수익은 신탁사의 운영을 확보하고자 신탁사가 지정한 계좌로 송금하도록 함으로써 시행사의 자의적인 신탁수익 사용을 제한한다. 시행사가 본인 명의로 법률행위를 하거나 자금을 집행하기 위해서는 신탁사의 동의를 요구한다. 신탁사가 보관 중인 신탁수익은 신탁종료 시 신탁사의 신탁수수료, 시공회사의 공사대금, PF 대주단(금융권)의 원리금, 시행사 순차로 배분한다. 나아가 신탁사업의 경우 부지나 지상건물(아파트·오피스텔)의 소유권보존등기는 보통 신탁사 명의로 경료되기 때문에 분양계약상 매도인, 임대차계약상 임대인도 신탁사가 되는데, 일부 시행사가 마치 권리자인 것처럼 자신 명의로 분양계약과 임대차계약을 체결하고 그 계약서에는 시행사 지정 계좌로 돈을 송금하게 함으로써 분양대금과 임차보증금을 시행사 측에 송금하고도 소유자인 신탁사에 아무

2023.12.02 08:45:24

한경비즈니스 사설칼럼 신탁부동산 임대차계약 공인중개사 설명의무
공동 상속인이 증여받은 부동산을 상속 개시 전에 처분했다면?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

아버지는 없고 어머니 갑과 두 자녀 을과 병 등 3명의 가족이 있다고 가정해 보자. 갑은 2023년 1월 1일 사망할 당시 가진 2억원 상당의 부동산과 현금 등 모든 재산을 을에게만 준다고 유언했다. 그런데 15년 전인 2008년에도 갑은 을에게 당시 시세 2억원인 아파트를 증여했고 을은 2015년 그 아파트를 4억원에 매도(처분)했다. 이 경우 만약 계속 보유했다면 현재 시세는 8억원이다. 결국 한 푼도 받지 못한 병은 당연히 유류분 반환 청구를 고려하게 된다.민법 제1113조 제1항은 ‘유류분은 피상속인의 상속 개시 시에 있어서 가진 재산의 가액에 증여 재산의 가액을 가산하고 채무의 전액을 공제해 이를 산정한다’고 규정한다. 따라서 유류분 반환을 청구하고자 하는 병으로서는 다음과 같이 생각할 수 있다.유류분 산정의 기초가 되는 상속 재산은 2억원(상속 개시 시에 있어서 가진 재산의 가액) 및 8억원(증여 재산의 현재 가액)을 합한 10억원이고 민법상 내 유류분은 법정 상속분 5억원의 절반인 2억5000만원이므로 을에게 2억5000만원을 달라는 유류분 반환 청구를 할 수 있다고 말이다.그런데 이처럼 계산하면 을은 “내가 그 아파트를 현재까지 소유하고 있다면 그 시세가 8억원이므로 병의 주장이 맞지만 나는 오 전에 4억원에 아파트를 처분했으므로 병의 유류분 산정 시 그 아파트 가액을 8억원으로 보는 것은 부당하다”고 생각할 것이다. 과연 누구 말이 옳을까.이에 대해 대법원은 “민법 문언의 해석과 유류분 제도의 입법 취지 등을 종합할 때 피상속인이 상속 개시 전에 재산을 증여해 그 재산이 유류분 반환 청구의 대상이 된 경우, 수증자가 증여받은 재산을 상속 개시 전에 처분했거나 증여 재산이 수용

2023.07.20 08:32:20

한경비즈니스 사설칼럼 부동산 상속인 조주영 공동

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# 조주영

신탁부동산 임대차계약 중개하는 공인중개사의 설명의무[조주영의 법으로 읽는 부동산]

공동 상속인이 증여받은 부동산을 상속 개시 전에 처분했다면?[조주영의 법으로 읽는 부동산]