매거진한경

# 매도청구소송

소규모 재건축사업 매도청구소송 감정평가의 현실적 문제[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]소규모 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 말한다. ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 의해 추진되며 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 소규모주택정비사업에 해당한다.‘소규모 재건축’이라는 명칭에서 알 수 있듯이 규모 자체가 전통적인 재건축에 비해 상당히 축소된 1만㎡ 미만이나 노후 또는 불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상, 기존 주택의 세대수가 200세대 미만인 지역에서 사업을 할 수 있다.미니 재건축이라고 보면 되는데 작은 사업구역이 가진 가장 큰 특징이자 장점은 속도가 빠르다는 것이다. 일반 재건축에 비해 절차가 대폭 줄어들어 입주까지 걸리는 시간이 3~4년 수준일 정도로 굉장히 신속하다.문제는 속전속결로 진행되는 소규모 사업장의 사업과정에서 현금청산을 하는 이른바 ‘매도청구소송’의 피고가 과연 제대로 개발이익이 반영된 시가로 부동산을 매도할 수 있는가 하는 것이다.매도청구소송 감정평가 시 감정기준일 당시 ‘시가’를 평가한다. 이때 시가에는 “감정평가의 기준시점까지 현실화, 구체화된 개발이익을 반영하여야 한다”는 것이 명백히 확립된 대법원 판례다. 따라서 일반적으로 알고 있는 주변 시세를 기준으로 접근하면 손해를 볼 수도 있다.대법원은 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 의해 “토지만 소유한 사람에 대하여 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다”고 했

2024.03.30 06:27:02

감정평가 매도청구소송 재건축사업 소규모 박효정
리모델링 주택조합 매도청구소송시 피고의 전략[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가] 최근 리모델링 주택조합 매도청구가 부쩍 늘어난 것 같다. 법원으로부터 평가 명령을 받는 것도 그렇고 당장 늘어난 상담에서도 리모델링 주택조합 관련 분쟁이 많아졌다는 생각이 든다.최근 상담하고 있는 리모델링 미동의자로서 조합으로부터 소유권이전등기 청구의 소, 이른바 매도청구소송 소장을 받은 피고들의 사연을 들어보면 60~70대의 어르신들이 많은데, 평생 살면서 법원에서 소장이 날아온 경우는 처음이라 걱정이 이만저만이 아니라고 한다.처음엔 “감히 누가 남의 부동산을 뺏어간다고 그래”라며 호통을 치던 어르신도 나중에 본인 명의 아파트 등기사항전부증명서(약칭 등기부)에 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타일체의 처분행위를 금지하는 가처분결정이 등재되면 기세가 푹 꺾인다.피고로서는 자신이 반대하는 리모델링 사업 조합에서 내 재산에 매매 등 처분행위를 금지시키는 가처분을 할 수 있다는 사실 자체와 내 부동산을 마음대로 못 하게 하면서 다툼의 우위를 선점하고 나서는 조합의 행위를 용인해주는 법에 대해 상당한 혼란을 느낀다.이때 피보전권리는 바로 매도청구를 원인으로 한 소유권이전등기청구권이 되고, 채권자는 조합이 된다.주택법에 따른 리모델링 주택조합은 리모델링 사업에 동의하지 않는 사람의 부동산 소유권을 강제로 취득할 수 있으며, 리모델링 주택조합의 매도청구권과 관련한 절차는 집합건물법을 준용하고 있다.리모델링 주택조합은 주택조합설립 인가를 받고 리모델링 허가를 위한 동의율을 확보하면 매도청구권을 행사할 수 있다.이때 리모델링의 허가까지 받을 필요는 없다. 오히려 리모델링 허가

2024.01.20 20:35:26

매도청구소송 리모델링 주택조합 감정평가 박효정
매도 청구 소송에서 개발 이익이 포함된 시가가 정해지는 법[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]현실의 감정 평가 세계에서 매도 청구 소송 감정 평가 상담을 요청하는 많은 의뢰인이 대법원 판례의 ‘개발 이익 포함’ 의미를 오해하고 있다. 대표적인 오해는 매도 청구가 들어온 부동산의 시가가 해당 사업이 완전히 끝난 때를 가정해 신축한 아파트의 분양 가격 수준으로 감정 평가액이 나온다는 것이다.대법원은 매도 청구 소송에서의 시가의 의미를 “재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격”이라고 판시한다.위 판례에서 말하는 ‘재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익이 포함된 가격’이라는 것은 주택 건설 사업이 계속 진행됨에 따라 시간의 경과와 사업이 구체화되면서 기준 시점 당시의 개발 이익을 반영하라고 해석하는 것이 타당하다. 정리하면 매도 청구 감정 평가 시 재건축 사업이 완료된 경우를 상정하는 것이 아니라는 것이다. 이와 같은 해석의 근거는 다음과 같다.대법원은 “개발 이익 매도 청구권 행사에 따른 시가 산정에서 가격 시점 당시를 기준으로 그 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발 이익은 포함해 평가해야 하나 현실화·구체화되지 않은 미실현 이익이나 장래 비용 부담을 전제로 한 개발 이익은 포함해서는 안 된다”고 판시했다.그렇다면 판례의 취지에 따라 매매 계약 체결일까지 그 사업으로 인해 현실화·구체화된 개발 이익을 감정 평가액에 포함하기 위한 방법에는 어떤 것이 있을까.이와 관련해 “일반적으로 부동산 중개업소를 통해 형성된 재건축 아파트의 실제 거래 가격은 개발 이익이 반영돼 형성된 것이라는 점”, “이 사건 매도 청구 무

2023.02.09 06:00:07

감정평가 한경비즈니스 사설칼럼 매도청구소송

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소규모 재건축사업 매도청구소송 감정평가의 현실적 문제[박효정의 똑똑한 감정평가]

리모델링 주택조합 매도청구소송시 피고의 전략[박효정의 똑똑한 감정평가]

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