[똑똑한 감정평가]

소규모 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 말한다. ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에 의해 추진되며 가로주택정비사업, 자율주택정비사업과 함께 소규모주택정비사업에 해당한다.

‘소규모 재건축’이라는 명칭에서 알 수 있듯이 규모 자체가 전통적인 재건축에 비해 상당히 축소된 1만㎡ 미만이나 노후 또는 불량건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상, 기존 주택의 세대수가 200세대 미만인 지역에서 사업을 할 수 있다.

미니 재건축이라고 보면 되는데 작은 사업구역이 가진 가장 큰 특징이자 장점은 속도가 빠르다는 것이다. 일반 재건축에 비해 절차가 대폭 줄어들어 입주까지 걸리는 시간이 3~4년 수준일 정도로 굉장히 신속하다.

문제는 속전속결로 진행되는 소규모 사업장의 사업과정에서 현금청산을 하는 이른바 ‘매도청구소송’의 피고가 과연 제대로 개발이익이 반영된 시가로 부동산을 매도할 수 있는가 하는 것이다.

매도청구소송 감정평가 시 감정기준일 당시 ‘시가’를 평가한다. 이때 시가에는 “감정평가의 기준시점까지 현실화, 구체화된 개발이익을 반영하여야 한다”는 것이 명백히 확립된 대법원 판례다. 따라서 일반적으로 알고 있는 주변 시세를 기준으로 접근하면 손해를 볼 수도 있다.

대법원은 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 의해 “토지만 소유한 사람에 대하여 매도청구권을 행사하면 그 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 그 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다”고 했다.

이때 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격이다. 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

최근 대구고등법원에서는 가로주택정비사업조합의 매도청구소송에 대해 “주택건설사업에 관한 대법원 판결 등의 법리가 가로주택정비사업의 구 도시정비법 제47조, 제39조에 따른 매도청구권 행사에도 그대로 적용된다”며 “피고에 대한 매매대금 산정 시에는 이 사건 사업으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함돼야 한다”고 판시했다.

또 부동산중개업소를 통해 형성된 재건축아파트의 실거래가는 “개발이익이 반영돼 형성된 것”이라고 판단했다.

이를 종합적으로 고려해 보면 원심이 인정한 이 사건 상가의 시가는 “그 구분소유권과 대지사용권에 대한 객관적 거래가격으로서 개발이익을 충분히 고려한 것으로 보인다”는 판결도 살펴볼 필요가 있다.

종합하면 가로주택정비사업의 매도청구소송 시 감정평가는 매매시점까지 발현된 개발이익을 반영해 부동산의 시가를 산정한다. 이 방법으로 대법원에서 사업구역 내에서 발생하는 거래사례에 개발이익이 반영돼 있다고 본다. 따라서 사업구역 내 거래사례를 분석해 반영하는 것이 합리적이다.

일반적인 재건축구역에서는 구역 내에서 체결된 거래사례가 다수이므로 이를 수집하고 분석해 현금청산 대상, 매도청구가 들어온 부동산에 대해 실현을 시키는 것이 충분히 가능하다.

그러나 사업규모가 작은 소규모 재건축사업, 가로주택정비사업 등은 사정이 다르다는 점에서 문제가 발생한다. 현실에서 소규모재건축사업 매도청구소송 감정평가를 하다보면 사업규모 자체가 워낙 적어서 사업구역 내 거래사례 따위가 거의 발생하지 않는 경우도 허다하다.

이 부분의 문제해결을 위해 필자는 수많은 사례를 분석해 소규모재건축정비사업 등에서 청산하는 피고 입장에서 개발이익을 제대로 산정받지 못하는 불상사가 없도록 다양한 연구와 시도를 하고 있다. 이 과정에서 정립한 평가논리가 대법원에서도 인정되는 등 매도청구소송 피고에게 도움이 되는 성과를 내고 있다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표