리모델링 주택조합 매도청구소송시 피고의 전략[박효정의 똑똑한 감정평가]

[똑똑한 감정평가]

최근 리모델링 주택조합 매도청구가 부쩍 늘어난 것 같다. 법원으로부터 평가 명령을 받는 것도 그렇고 당장 늘어난 상담에서도 리모델링 주택조합 관련 분쟁이 많아졌다는 생각이 든다.

최근 상담하고 있는 리모델링 미동의자로서 조합으로부터 소유권이전등기 청구의 소, 이른바 매도청구소송 소장을 받은 피고들의 사연을 들어보면 60~70대의 어르신들이 많은데, 평생 살면서 법원에서 소장이 날아온 경우는 처음이라 걱정이 이만저만이 아니라고 한다.

처음엔 “감히 누가 남의 부동산을 뺏어간다고 그래”라며 호통을 치던 어르신도 나중에 본인 명의 아파트 등기사항전부증명서(약칭 등기부)에 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타일체의 처분행위를 금지하는 가처분결정이 등재되면 기세가 푹 꺾인다.

피고로서는 자신이 반대하는 리모델링 사업 조합에서 내 재산에 매매 등 처분행위를 금지시키는 가처분을 할 수 있다는 사실 자체와 내 부동산을 마음대로 못 하게 하면서 다툼의 우위를 선점하고 나서는 조합의 행위를 용인해주는 법에 대해 상당한 혼란을 느낀다.

이때 피보전권리는 바로 매도청구를 원인으로 한 소유권이전등기청구권이 되고, 채권자는 조합이 된다.

주택법에 따른 리모델링 주택조합은 리모델링 사업에 동의하지 않는 사람의 부동산 소유권을 강제로 취득할 수 있으며, 리모델링 주택조합의 매도청구권과 관련한 절차는 집합건물법을 준용하고 있다.

리모델링 주택조합은 주택조합설립 인가를 받고 리모델링 허가를 위한 동의율을 확보하면 매도청구권을 행사할 수 있다.

이때 리모델링의 허가까지 받을 필요는 없다. 오히려 리모델링 허가신청서에 ‘매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류’를 첨부해야 하므로 리모델링 허가 신청 전에 매도청구권을 행사해야 한다.

이렇게 매도청구를 받으면 부동산 소유자는 소유권을 이전해야만 하므로 ‘강제수용’과 비슷하다. 이면을 따져보면 조합에 내 부동산을 파는 건데, 그 부동산 값을 내가 정하지를 못한다. 법원감정인의 감정평가액으로 결정되는 부분도 특이하다.

만약 내 부동산이 공익사업에 편입돼 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 보상을 받는다면, 여러 번의 보상금 이의신청 절차를 거쳐 수차례 감정평가를 받아볼 수 있다.

또 행정소송 이전에 각 이의신청 절차별, 즉 협의보상, 수용재결, 이의재결까지는 각 단계별로 감정인이 최소 2명이 내 부동산을 평가한다. 행정소송 전에 최소 6명에게 감정평가를 받는 구조다.

그러나 리모델링 주택조합의 매도청구소송은 단 한 번의 법원감정에 의해 내 부동산의 매매가격이 결정되고, 좋든 싫든 그 금액으로 매도해야만 하는 경우가 거의 대부분이다.

매도청구소송에서는 재감정이 잘 받아들여지지 않고, 설령 재감정이 받아들여져도 최초의 감정과 별반 차이가 나지 않는 경우도 많다. 기회가 단 한 차례라고 생각하고 내 부동산 가격을 유리하게 책정받을 방법을 모색하는 것이 중요하다.

특히 부동산 경기가 혼란스러울수록, 특수관계인 간에 저가양도와 같은 저가 매매사례가 툭툭 튀어나올수록 감정가격에 대한 대비가 절대적이다. 혼란스러운 시장 상황에서 매도청구를 당했다는 이유로 내 부동산이 헐값 책정되는 것처럼 억울한 일이 없을 것이기 때문이다.

매도청구소송을 당했다는 피고의 상담 요청에 대한 전문감정인, 현직 법원감정인의 조언은 늘 동일하다. 매도청구소송 피고의 전략은 투 트랙으로 설정하는 것이 좋다. 매도청구권 자체에 대한 다툼과 단 한 번으로 끝날 가능성이 매우 높은 법원감정을 잘 받기 위한 철저한 준비다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표