매거진한경

# 이철웅

주택임대인의 실거주 의사의 존재를 인정하기 위한 요건[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]최근 대법원은 주택임대인이 주택임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거부할 수 있는 사유 중 하나인 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’에 대한 판결을 내놨다.대법원은 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다”고 했다.그러면서 “‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 이런 의사를 표명했다는 사정이 있다고 해서 곧바로 인정될 수는 없지만 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 이런 의사의 존재를 추인할 수 있을 것”이라고 밝혔다.아울러 대법원은 “이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이런 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합해 판단할 수 있다”고 판시했다.해당 사안의 사실관계는 이렇다. 임대인이 처음에는 임대인과 그 배우자, 자녀가 목적 주택에 거주할 예정이라고 했다. 이후 ‘임대인 본인만 거주할 예정이다’ 또는 ‘임대인 부모가 거주하기로 했다’ 등 계속 말을 바꿨다. 임대인과 배우자가 목적 주택 인근의 다른 아파트와 다른 지역의 주택도 소유하고 있

2024.03.02 09:25:03

주택임대인 실거주 이철웅 부동산 의사
주택임차인이 계약갱신요구권 포기를 번복할 때 대처법[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]주택임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 임대차계약기간 만료 전에 계약갱신요구권을 행사하겠다고 하며 말을 바꾸는 경우가 종종 있다. 이런 상황은 임대인 입장에서는 난감할 수밖에 없다.그렇다면 과연 위와 같은 번복이 유효할까. 결론부터 얘기하면 그 시기와 상황에 따라 결론은 달라진다.먼저 주택임차인이 임대차계약 당시에 구두 또는 임대차계약서에 명시하는 방법으로 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 약정한 경우를 살펴보자. 이는 임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리하므로 이러한 의사표시 자체가 무효가 된다. 이 경우라면 주택임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구를 할 수 있다.다음으로 주택임차인이 입주 후 임대차기간이 끝나기 6개월 전까지의 기간 동안에 미리 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 하는 경우가 있을 수 있다. 이 경우에도 위와 같은 이유로 계약갱신요구권의 포기 자체가 인정되지 않는다.다시 말하면 주택임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 전에 미리 포기하는 의사표시는 무효가 된다.반대로 해석을 하면 주택임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다고 명시적이고 종국적으로 의사표시한 경우라면 일단 계약갱신요구권의 포기 자체는 유효가 된다.법원은 주택임차인이 이사를 하는 것에 동의하는 정도로는 위에서 말한 명시적이고 종국적인 의사표시를 한 것으로 인정하지 않는 입장이다.그렇다면 계약갱신요구권을 유효하게 포기한 주택임차인은 포기하지 않았더라면

2023.12.31 09:35:37

계약갱신요구권 주택임차인 대처법 이철웅 부동산
주택 임대인의 계약갱신 거절과 손해배상책임[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산] 실거주 사유로 계약갱신을 거절한 주택 임대인이 실거주하지 않았더라도 손해배상책임을 지지 않을 수 있는 정당한 사유는 무엇일까. 주택 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)은 해당 주택에 실제 거주하겠다는 의사표시를 해 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 한편 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 ‘갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간’이 만료되기 전에 ‘정당한 사유’ 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 주택임대차보호법이 임차인에게 2년의 임대차 기간을 보장한다는 취지의 규정을 두고 있고, 실제 체결되는 주택임대차계약의 기간이 2년인 경우가 대부분이므로 특별한 사정이 없는 이상 위에서 말하는 ‘갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신됐을 기간’은 2년으로 봐야 할 것이다. 따라서 계약갱신 요구를 거절한 임대인으로서는 ‘정당한 사유’가 없는 한 임차인이 퇴거한 후 2년 동안 해당 주택에 실거주를 해야 손해배상책임을 지지 않게 된다. 위에서 말하는 ‘정당한 사유’란 ‘갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유’로 해석할 수 있을 것인데, 그렇다면 어떤 경우들이 정당한 사유에 해당할까. 아직까지 위 ‘정당한 사유’의 해석에 관해 확정된 대법원 판결은 없다. 하지만 하급심 판결 및 현재까지 나타난 여러 논의들에 비춰보면 정당한 사유는 대략 이렇다. 인근의 특정 병원에서 치

2023.11.22 08:17:55

한경비즈니스 사설칼럼 손해배상책임 계약갱신 임대인 이철웅

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# 이철웅

주택임대인의 실거주 의사의 존재를 인정하기 위한 요건[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

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