주택임대인의 실거주 의사의 존재를 인정하기 위한 요건[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

최근 대법원은 주택임대인이 주택임차인의 계약갱신요구를 정당하게 거부할 수 있는 사유 중 하나인 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’에 대한 판결을 내놨다.

대법원은 “임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다”고 했다.

그러면서 “‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 이런 의사를 표명했다는 사정이 있다고 해서 곧바로 인정될 수는 없지만 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 이런 의사의 존재를 추인할 수 있을 것”이라고 밝혔다.

아울러 대법원은 “이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이런 언동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합해 판단할 수 있다”고 판시했다.

해당 사안의 사실관계는 이렇다. 임대인이 처음에는 임대인과 그 배우자, 자녀가 목적 주택에 거주할 예정이라고 했다. 이후 ‘임대인 본인만 거주할 예정이다’ 또는 ‘임대인 부모가 거주하기로 했다’ 등 계속 말을 바꿨다. 임대인과 배우자가 목적 주택 인근의 다른 아파트와 다른 지역의 주택도 소유하고 있었는데, 갱신거절 당시 임대인은 자녀 교육을 위해 다른 지역에 있는 주택에 자녀들과 함께 거주하고 있었고, 임대인의 배우자는 직업상 이유로 목적 주택 인근의 다른 아파트에 거주하고 있었다.

대법원은 해당 사안의 경우 임대인과 임대인 가족에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 이 사건 아파트에 거주하여야 할 만한 사정이 있었다고 보지 않았다.

임대인과 자녀들이 다른 지역 생활을 청산하거나 이를 위해 전학 또는 이사를 준비하고 있다는 사정도 없었다고 판단했다.

위 판결은 임대인이 표명했다고 해서 ‘실제 거주하려는 의사’가 곧바로 인정될 수는 없고 그 인정에는 그러한 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 있어야 한다는 점을 분명히 한 점에 의의가 있다.

만일 임대인의 실거주 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 엿보이지 않는 상황이라면 임차인이 이에 대해 다툴 수 있는 기준을 제시한 것으로 보인다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사