아파트 일부를 임대할 수 있도록 꾸며…투자 전 장단점 확실히 파악해야
[한경비즈니스=이승태 법무법인 도시와사람 변호사] 요즘 아파트 분양 시장에서 그간 익숙하지 않았던 형태의 아파트가 분양되면서 세간의 주목을 끌기 시작하고 있다. 바로 ‘세대 구분형 아파트’다.
최근 서울 서대문구 가재울뉴타운 5구역에서 분양한 ‘래미안 DMC 루센티아’ 전용면적 84㎡ 이하 일반 분양분 202가구, 경기도 파주 파주원더풀파크 지역주택조합이 분양하는 ‘원더풀 파크시티 남광 하우스토리’ 총 1035가구 중 전용 111㎡ 46가구, 인천 중구 운남동 영종하늘도시에서 분양 중인 대림산업의 ‘e편한세상 영종하늘도시 1차’도 전체 577가구 중 123㎡ 39가구는 세대 구분형 아파트로 분양된다.
◆세대 구분형 아파트의 조건
세대 구분형 아파트는 아파트 한 채를 소유하면서도 아파트의 일부를 임대해 임대 수익을 얻을 수 있는 아파트를 말한다.
그렇다고 해서 소유자가 임차인과 같은 공간에서 거주하는 것이 아니라 아파트 한 채의 주거 공간을 합법적으로 분리하는 방식이다. 하지만 그 구분된 공간을 구분 소유할 수 없기 때문에 가구를 분리한 공간을 매도하거나 제삼자가 이를 소유할 수는 없다.
세대 분리형 아파트는 2011년 6년 1일 침체된 건설 경기의 연착륙과 다양한 주택 수요에 부응한 주택을 확대 공급하기 위해 국토교통부의 지침으로 도입됐다.
당시에는 85㎡ 초과 아파트에만 세대 분리형 주택 건설이 허용됐고 주 가구가 아닌 가구의 면적은 최대 30㎡를 넘을 수 없도록 제한했다. 하지만 2012년 5월부터 1~2인 가구를 위한 소형 임대주택 활성화 사업의 일환으로 해당 규제가 폐지되면서 면적 활용도가 높아지게 됐다.
그 후 2013년 6월 주택법을 개정하면서 주택법령에서 세대 구분형 공동주택의 정의, 건설 기준, 면적 기준 등을 정했다.
현재 세대 구분형 공동주택으로 분양하거나 기존의 공동주택을 세대 구분형 공동주택으로 분리하기 위해서는 가구별로 구분된 각각의 공간마다 1개 이상의 침실, 별도의 욕실·부엌 등을 설치해야 한다. 또 현관을 공유한다면 가구별로 별도의 출입문을 둬 구분된 생활이 가능하도록 해야 한다.
이와 함께 아파트의 단지 전체로 볼 때 전기 용량이나 주차장 공간 등에 여유가 있는 곳에만 세대 구분형 아파트가 허용된다. 또한 가구 구분 후 주거 환경이 열악해지는 것을 방지하기 위해 전체 가구 수의 10분의 1, 동별 가구 수의 3분의 1 이내에서 세대 구분형 공동주택을 분양·전환할 수 있다.
◆‘소음과 주차’ 문제 해결 필요
최근 들어 정부가 강력한 부동산 규제 대책을 쏟아내면서 1가구 2주택을 소유하는 것에 부담을 느끼는 투자자들이 주택을 소유하면서 임대 수익을 올릴 수 있는 세대 구분형 아파트에 눈을 돌리고 있는 추세다.
더구나 세대 구분형 아파트의 일부분을 임차한 임차인도 주택임대차보호법에 의한 전입 신고와 확정 일자를 받으면 우선변제권과 대항력을 통상의 임차인과 마찬가지로 행사할 수 있게 된다. 이 때문에 저렴한 비용으로 환경이 쾌적한 아파트에 거주할 수 있는 세대 구분형 아파트를 선호하기도 한다.
다만, 세대 구분형 아파트에서 가장 우려가 되는 부분은 가구 간에 발생하는 소음과 주차 공간의 부족이다.
먼저 일반 공동주택의 가구 간 경계벽은 철근콘크리트조 또는 철골·철근콘크리트조는 두께가 15cm 이상, 무근콘크리트조·콘크리트블록조·벽돌조 또는 석조는 두께가 20cm 이상을 원칙으로 한다. 이는 주택 건설 기준 등에 관한 규정 14조 1항에 따른 것이다.
반면 세대 구분형 공동주택은 경량 구조의 경계벽을 설치하도록 규정하고 있다. 이러한 경량 구조의 경계벽 역시 ‘주택 건설 기준 등에 관한 규정’에서 국토교통부 장관이 정해 고시하는 기준에 따라 한국건설기술연구원장으로부터 차음 성능을 인정받은 것이어야 하지만 경량벽의 물리적 한계상 콘크리트조 벽체에는 미치지 못할 것으로 판단된다.
그리고 세대 구분형 공동주택의 가구 수는 구분된 공간의 가구 수에 관계없이 하나의 가구로 산정한다. 이 때문에 주차장 설치 기준은 일반 공동주택과 동일한 기준이 적용된다. 그 결과 세대 구분형 공동주택에서 주차 공간 부족 문제가 발생할 소지가 높다.
국토교통부에서 작성한 ‘기존 공동주택 가구 구분 설치 가이드라인’에 따르면 세대 구분형 공동주택의 구분 가구 임차인이 차량을 보유하면 주차장 수선 충당금을 부과 징수할 것을 권장하고 있다.
하지만 이는 주차 공간 부족 문제를 직접적으로 해결하는 방안이 아니어서 주차 공간 부족을 해결하기엔 어려워 보인다.
모든 정책이나 제도에는 항상 유불리가 있고 장단점도 있기 마련이다. 최근 들어 세대 구분형 아파트에 대한 인기가 상승하면서 그 장점에만 집착하다 보면 자칫 그 이면에 숨은 단점을 보지 못할 수도 있다.
이에 따라 세대 구분형 공동주택에 투자하려는 수분양자들은 보다 면밀히 그 장단점을 살펴봐야 한다. 정부에서도 세대 구분형 아파트에서 발생할 수 있는 위와 같은 문제점을 보완해 당초 의도했던 제도의 목적을 충분히 살려야 한다.
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