여윳돈 + 땅 = 찰떡궁합

요즘 경제상황은 그야말로 암흑이다. 경제 전반이 어렵다 보니 부동산 또한 희망이 없어 보인다. 게다가 새 정부 들어 사회 전 분야에 대한 대대적인 개혁 및 변화의 정책이 시행되면서 부동산시장 역시 관련법규와 새로운 계획들이 속속 수립되고 있다. 개발과 규제가 동시에 진행되고 있는 현 부동산시장의 움직임은 사회 어떤 분야에 못지않을 만큼 혁명적이어서 변화와 혼돈상태가 거듭되고 있다.2003년 10ㆍ29 대책 이후, 2004년에만 고속철도 개통, 본격적인 주5일 근무제 실시, 남북경협, 투기지역지정, 분양가 공개논란, 신행정수도 위헌결정 등 부동산시장의 판도를 수십 번 바꿀 수 있을 만큼 대형뉴스들이 쏟아져나왔다.이런 변화 속에서 예전에 우리가 경험하고 생각했던 단순투자에 의한 이익창출의 원칙은 이미 무너져 버린 지 오래다. 더군다나 IMF 사태 이후 최악이라는 경기상황과 정부의 부동산 억제 정책이 지속되고 있어 갈수록 부동산 투자 환경은 암울해 보인다.2005년 부동산시장 역시 전반적으로 침체의 연속이 될 것이다. 경기침체와 강도 높은 부동산규제 정책, 공급물량 증가로 인한 아파트 시장의 침체, 종합부동산세 신설, 1가구 3주택자 중과세, 재건축 개발이익환수제 등 굵직한 부동산 규제책은 부동산시장의 반등을 가로막는 요인이 될 것이다.그렇다면 2005년 부동산시장의 전반적인 악재 속에서 토지시장은 어떻게 될 것인가?첫째, 토지시장은 아파트만큼 정부 규제정책에 의한 효과가 크지 않기 때문에 개발호재가 있는 지역을 중심으로 국지적 가격상승을 이어갈 것이다. 행정수도 이전이 무산되기는 했지만 지역균형발전이라는 기본정책이 있어 상대적으로 개발이 낙후된 지역을 중심으로 상승여력이 있을 것이다.둘째, 2005년에도 저금리 현상은 유지될 수밖에 없다. 더욱이 마땅한 대체투자 상품도 없기 때문에 시중의 여유자금은 토지시장을 기웃거릴 것이다.셋째 종합부동산세 신설과 1가구3주택 중과세로 인한 아파트 투자가치 하락, 넷째 고속철도 개통으로 인한 인근지역 개발열기 고조, 다섯째 주5일 근무제의 본격시행으로 인한 여가수요 급상승, 여섯째 지속적인 도로ㆍ철도 개통 및 확장 등이 상대적으로 토지시장에 주요한 호재로 작용할 것이다. 또한 그린벨트 해제지역 및 남북경협의 진전에 따른 접경지역(민간인 통제선 이남 20km) 주변의 개발압력 등은 추가적인 토지가격 상승에 기여할 것이다.지속적인 교통환경변화 - 도로부동산가격을 결정짓는 속성 중 가장 중요한 것은 위치로의 부동산, 즉 접근성이 가장 중요한 요소 중 하나다. 따라서 교통이 편리한 지역은 그만큼 사람들이 많이 몰리게 되고 부동산가격의 원칙대로 부동산 가치가 높아진다는 것이다.도로의 총연장은 2003년 말 현재 9만7,252km이고, 이중 7만4,640km가 포장돼 포장률은 76.7%이다. 포장도로 7만4,640km 중 4차로 이상의 도로가 1만7,144km로 23.0%를 차지하고 있다. 또한 전체 도로 중 2차로 이하의 도로가 77%인 5만7,496km이다.현재 우리나라 고속도로 현황을 살펴보면 총연장이 2,786km로 세계 11위의 고속도로 보유국이다. 하지만 인구와 국토면적을 기준으로 살펴볼 때 외국 선진국에 비해 3분의 1, 5분의 1 수준에 불과하다. 선진국에 비해 떨어지는 도로 여건은 좁은 국토에도 불구하고 지역간의 격차를 크게 만들었고 서울과 지방간의 부동산가격에도 큰 격차를 만들었다.최근 일본, 미국, 프랑스 등 도로망이 잘 갖춰져 있는 선진국들은 교통난 완화와 21세기 국가경쟁력 확보를 위해 도로시설 확충에 매진하고 있다. 우리 정부도 역시 취약한 국내 도로여건을 감안해 매년 도로확충이나 신설사업을 진행하고 있다.2020년까지 남북 7개축, 동서 9개축의 6,160km의 고속도로망을 건설하는 장기 고속도로망 추진계획을 검토하고 있다. 현재 서울∼부산 두 곳을 중심으로 집중된 고속도로망에 동서 방향 고속도로가 추가된다면 물류비용 절감은 물론 동서남북을 연계한 고속도로 기능이 국토의 효율성을 높일 것으로 판단된다. 국토의 균형발전은 대도시와 지방간의 부동산가격의 격차도 줄이고 장기적으로는 부동산가격의 평준화를 실현시키는 데 기여할 것이다.그렇다면 도로확충에 대한 앞으로의 계획은 부동산시장에 민감할 수밖에 없는 사안이다. 상대적으로 저평가된 곳의 가격상승 또한 따를 것이므로 예의주시해 볼 필요가 있다. 특히 고속철도에 개통에 따른 토지가격의 변화는 클 것으로 예상된다. 2004년 4월1일 고속철도(KTX) 개통으로 연평균 2조원이 넘는 경제적 파급효과는 물론 관련산업 발전과 지역간의 균형발전 효과를 가져올 것으로 예상된다.선진국들의 고속철도 개통 효과를 살펴보면 이러한 철도의 개통이 어떤 장점을 갖고 있는지 쉽게 알 수 있다. 일본의 ‘신칸센’은 최고시속 275km로 일본 전 지역의 균형적인 발전을 이끌고 있다. 한 예로 일본 북부의 작은 도시 센다이를 북부 중심도시로 급부상하게 만들었다. 센다이에서 산업지역인 후쿠시마까지 차량을 이용할 경우 2시간이 걸렸지만 신칸센의 등장으로 30분이면 연결됐기 때문이다. 독일의 고속철 ‘이체’(ICE)도 통일 이후 동ㆍ서간의 균형발전에 크게 기여하고 있다. 이처럼 고속철도의 가장 큰 장점은 전 지역의 고른 발전이다.고속철도 개통에 따른 변화는 역세권 지역의 급속한 변화다. 지하철의 역세권은 반경 1km 정도에 불과하나 고속철도의 역세권은 차로 30분 거리인 반경 30km, 직경으로는 60km까지 미칠 것으로 보인다. 시간상으로는 대전까지 수도권에 포함되는 것이다. 이는 그동안 정부에서 발표한 수도권 분산 정책이 아닌 수도권 확산으로 변모해가는 것이다. 또한 각 역마다 반경 30km씩 영향권으로 따진다면 실제로 고속철도 주변 전 지역이 역세권이라 할 수 있다. 실로 획기적인 변화가 예상되며 고속철도 역세권 주변은 새로운 개발의 변화를 맞이할 것으로 보인다.부동산가격을 결정짓는 속성 중 가장 중요한 것은 위치로의 부동산, 즉 접근성이 가장 중요한 요소 중 하나다. 따라서 교통이 편리한 지역은 그만큼 사람들이 많이 몰리게 되고 부동산가격의 원칙대로 부동산가치가 높아진다는 것이다.그렇다면 2005년 토지시장에서 눈여겨 볼 지역은 어디일까.<> 경기도 광명시토지거래허가제 등에 묶여 현재로서는 거래가 활발하지 않지만 2004년 고속철도 광명역사 신설로 인한 중장기적인 개발기대로 토지가격이 상승할 것이라는 기대감은 여전하다.또한 중장기적으로 제3경인국도의 개통과 정부에서 적극적으로 검토하고 있는 제2신공항철도의 신설로 수도권에서 중추적인 교통요충지역으로의 충분한 개발잠재력은 투자자들의 지속적인 관심을 끌 것이다.<> 시흥·송도·영종도·청라지역경제자유구역 지정에 따른 송도지구와 영종지구, 청라지구의 개발과 수도권 남부ㆍ송도지구ㆍ영종지구와 연결되는 제3경인고속도로 건설은 이 지역의 호재로 작용할 것이다. 또한 오이도역까지 연결된 안산선철도가 수인선 연결 공사시작으로(2004년 12월) 인해 신설역인 달월역, 월곶역, 소래래역, 그리고 남동역에 이어 인천 1호선과 연결돼 경기도와 인천지역이 바로 연결돼 이 지역 토지시장은 지속적인 가격상승을 예고하고 있다.<> 파주·접경지역정부는 남북간 철도ㆍ도로연결사업을 본격화하고 있다. 이 사업이 완결되면 동북물류기지로서 한국 위상이 높아질 것으로 기대된다. 경의선 연결사업은 경기도 파주시 문산역ㆍ군사분계선까지 12km(단선)을 이었다. 경의선은 남북교류증진은 물론 중국 횡단철도(TCR), 시베리아 횡단철도(TSR) 등 아시아 횡단철도(TAR)로 연결돼 우리나라를 동북아 허브로서 유리한 위치로 더욱 부각시킬 것이다. 더욱이 현재 금강산 관광사업 활성화를 위한 동해선 철도, 도로연결사업도 병행하고 있어 남북분단 장벽을 허물어뜨리는 것은 물론 관련지역의 발전을 기대하고 있다.그러나 아직 남북간 군사 보장합의서 채택이 지연돼서 관망이 필요하지만 경의선 등의 연결은 56년간 개발에서 철저히 소외지역인 접경지역(인천시, 경기도, 강원도 등)의 토지가 관심의 대상으로 부각될 것이다.상품별 투자<> 도심지안정적인 수익을 올릴 수 있고 쉽게 투자가 가능하며 그동안 가시적으로 투자가치가 높았던 도심지 아파트, 상업시설, 오피스텔 부지인 도심토지시장은 전반적으로 흐림을 면치 못할 것이다. 이유는 다주택 소유자의 세제부담으로 가수요자가 줄어들고, 근린상가, 상업시설, 오피스텔은 그동안 과다공급으로 당분간 하향세를 면치 못할 것이다.이처럼 도심지의 토지는 특별한 수요가 확보된 지역이 아니면 수익성이 떨어질 것으로 예상된다.<> 개발예정지 주변호재가 확실한 개발예정지 주변은 꾸준한 투자가 몰릴 것으로 예상된다. 특히 신도시 예정지, 고속철도 역사 주변, 경제자유구역 등의 지역은 지가상승에 좋은 재료가 될 것이다.2004년 4월1일 KTX의 개통은 1970년 경부고속도로가 처음 생긴 것 이상의 파급효과를 몰고 올 것으로 예상된다. 그동안 거리에 따라 부동산가격을 정하는 기준도 바뀌게 된다. 예를 들면 예전에는 서울에서 50km냐, 100kn냐라는 거리개념에 따라 투자가치가 결정됐지만 KTX 개통은 몇 분 거리냐는 식의 시간개념으로 투자가치를 정하는 것으로 바뀔 것이다.그리고 신규고속도로 인터체인지, 경제자유구역(특히 영종도, 송도, 청라지구) 등도 관심을 갖고 지켜볼 만하다. 또한 민간인 통제선 이남 20km 지역인 접경지역(인천, 경기, 강원 3개 광역시 15개 시ㆍ군 98개 읍ㆍ면ㆍ동이 지정됨)과 경기도 파주, 고양시도 남북경협의 진행에 따라서 상당한 가치상승이 예상되는 지역이다.또한 주5일 근무제의 본격적인 시행으로 인해 평창, 영월, 횡성, 홍천 등 강원도 지역에 대한 토지수요가 꾸준하게 늘 것으로 예상된다.<> 역세권 토지고속철도 역사 주변지역과 신설 고속도로 인터체인지 주변은 앞서 말한 바와 같이 개발예정지역으로 가격이 상승할 것으로 보이고, 특히 주5일 근무제의 확산으로 새롭게 사람이 몰리는 수요가 예상되는 지역의 가격상승이 예측된다.그러나 신설도로 개발로 상대적으로 악재인 지역도 있다. 예를 들어 중앙고속도로 개통으로 기존 국도 주변은 상대적으로 가치가 하락될 것이고, 서해안고속도로 개통으로 교통수요가 급격히 떨어진 기존 국도 인근의 토지가치가 하락될 수 있다는 점을 고려해야 한다.<> 상업지주상복합, 상가, 오피스텔 등 도심에 집중돼 있던 기존 상업지역은 과다공급과 부동산 억제책으로 하향세가 예상된다. 그러나 고속철도 역세권 상업지역, 신설 상업지역 등 새로운 환경변화의 중심에 선 지역은 그 가치가 상승할 것으로 예상된다.<> 아파트 용지다주택자 양도세 중과와 보유세 강화로 서울 수도권 아파트 용지는 가치가 하락될 것이다. 실제로 2004년 서울아파트 동시분양시장이 가수요자보다 실수요자 위주로 무게중심이 옮아가면서 미분양 사태가 속출한 것을 보면 알 수 있다. 그러나 신개발지역 아파트 용지는 꾸준한 수요증가로 가치 또한 꾸준히 상승될 것으로 예상된다.정광영ㆍ한국부동산경제연구소 소장