-계약 체결 시부터 신분증뿐만 아니라 ‘등기권리증’ 반드시 확인해야
먼저 매매 사기는 재건축 대상 아파트와 같이 매수인이 매매 대상 부동산의 구조나 내부 상태에 대해 특별한 관심이 없어 해당 아파트를 직접 방문하지 않는다는 점이 악용된다.
임대차 사기는 해당 부동산을 월세로 임차하는 과정에서 얻은 임대인의 신분증 사본을 이용해 가짜 신분증을 만들어 마치 자신이 임대인인 것처럼 사칭해 해당 부동산을 전세로 임대하며 전세금을 편취하는 사건이 일반적이다.
드물기는 하지만 신분증뿐만이 아니라 부동산 등기부등본이나 판결문과 같은 서류를 위조하는 사기 행각도 있다.
공문서를 육안만으로 확인해도 위조 사실을 적발할 수 있는 것도 있다. 일부 사기 사건은 부동산등기부상의 소유자 인적 사항과 위조된 주민등록증상의 주민번호 중 1개가 다르거나 한자가 약간 차이가 나는 것도 있다. 조금만 더 주의를 기울였더라면 사기 범행을 예방할 수 있었다.
또 권리자라고 칭하는 사람의 신분증은 물론 등기권리증을 소지하고 있는지, 그 내용이 정확한지 확인할 필요가 있다. 특히 잔금을 지급할 때가 아니라 부동산 계약 체결 당시부터 철저하게 확인할 필요가 있다.
개인 간의 거래든 아니면 중개 업소가 개입된 거래든 등기권리증의 확인은 계약 체결 당시 하지 않고 잔금을 수수할 때 하는 것이 관행처럼 정착돼 있다. 등기귄리증을 거래 당사자가 진정한 소유자인지 확인하는 서류로 인식하기보다 소유권 이전 등기를 하는데 필요한 서류로만 인식하기 때문이다.
하지만 이러한 관행에 따른다면 결국 계약 체결 당시에는 거래 상대방이 권리를 가지고 있는지 여부를 신분증에만 의존할 수밖에 없다. 지금처럼 신분증 위조가 횡행하는 상황에서는 지금의 관행은 큰 문제가 있는 것이다.
더구나 우리 부동산 거래 관행상 권리를 취득하고자 하는 사람은 부동산 등기를 넘겨받기 이전에 계약금이나 중도금이라는 명목으로 상당한 대금을 미리 지불하게 된다. 잔금 지급 이전에 사기범이 받은 돈을 가지고 도주해 버린다면 고스란히 사기 피해를 볼 수밖에 없다.
중개업소가 개입된 거래에서 현행 판례상으로 중개업소가 상대방의 위조된 신분증만 믿고 거래를 체결했다면 중개업소에 손해 배상 책임을 인정하고는 있다.
하지만 이 경우에도 중개업소에 전적으로 손해 배상 책임을 인정하지 않고 과실 상계를 이유로 일정 부분의 손해는 피해자가 스스로 부담할 수밖에 없다.
게다가 대부분의 중개업소 역시 이러한 사고에 대비한 보험 가입 액수가 1억원에 불과해 피해 금액이 큰 부동산 사기 사건에 대해서는 만족할 만한 피해 보상이 이뤄지지 못할 수도 있다. 이런 현실을 감안한다면 계약 체결 당시부터 상대방의 신분증뿐만 아니라 등기권리증 소지 여부도 확인하는 것이 사기 예방에 반드시 필요한 조치인 셈이다.
물론 등기권리증조차 위조될 수 있다. 신분증뿐만 아니라 등기권리증까지 위조한 사기 행각이 벌어졌다면 중개업자에게는 특별한 다른 과실이 없는 한 손해 배상 책임을 묻기가 곤란할 수 있다. 그 결과 최종적인 피해는 피해자에게 전부 돌아갈 수밖에 없다.
이를 고려하면 계약 당시 상대방의 등기권리증도 확인했다고 해서 마음 놓을 것이 아니라 잘못될 경우 피해 전부가 고스란히 거래 당사자에게 돌아갈 수 있어 오히려 더 주의를 기울여야 한다는 역설적인 상황이 되는 것이다.
이제부터라도 ‘등기권리증’이라는 서류를 이전 등기에 필요한 소요 서류로만 인식할 것이 아니라 거래 상대방이 진정한 소유자인지 여부를 확인할 수 있는 중요한 자료라는 차원에서 접근하고 부동산 거래 시 그 내용을 검증하며 확인할 전문가의 도움을 받을 필요가 있다.
[본 기사는 한경비즈니스 제 1272호(2020.04.13 ~ 2020.04.19) 기사입니다.]
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