리모델링 투자에 대한 3가지 오해와 진실…‘지역·평형’따라 수익 천차만별
![[아기곰의 부동산 산책] 35평 이상 아파트 수직증축 오히려 손해](https://img.hankyung.com/photo/202102/AD.25479110.1.jpg)
3.3㎡당 1000만 원 넘어야 수익
첫째, 리모델링 투자는 15년이 지난 아파트면 비슷하다?
아니다. 지역에 따라 투자 수익률이 극명하게 달라진다. 기존의 아파트 가격이 3.3㎡(평)당 500만 원인 곳이 있다고 하자. 이 지역 66㎡(20평)형 아파트의 시세는 1억 원에 불과할 것이다. 이 아파트는 리모델링 되면 면적이 40%가 늘어나 93㎡(28평)형이 될 수 있다.
그러면 돈은 얼마나 더 들어갈까. 리모델링을 위해서는 추가 분담금을 내야 한다. 기존에 리모델링을 완공한 단지를 기준으로 보면 3.3㎡당 550만 원 정도 들어간다고 보면 된다. 다시 말해 1억5400만 원(=93㎡×550만 원) 정도가 더 들어간다고 봐야 한다. 그러면 기존 아파트 매입가 1억 원과 더해 총 2억5400만 원의 자금이 들어간 셈이다. 이것을 리모델링 후의 면적 93㎡로 나누면 3.3㎡당 907만 원이 된다. 새 아파트에 입주하기 위해 3.3㎡당 907만 원을 지불해야 되는 셈이다. 공사 전에 비해 시세가 무려 81%나 올라야 본전인 셈이다.
이렇게 시세가 오르는 것이 가능할까. 거의 불가능하다고 봐야 한다. 지역마다 편차는 있지만 새 아파트와 낡은 아파트의 시세 차이는 20~30% 정도에 불과하기 때문이다.
이번에는 3.3㎡당 시세가 2000만 원인 지역에서 리모델링을 할 때를 생각해 보자. 이 지역 66㎡형의 시세는 4억 원에 달한다. 이 아파트를 리모델링하면 추가 분담금은 아까와 마찬가지로 1억5400만 원이 들어간다. 결국 93㎡형 새 아파트를 얻기 위해서는 기존 아파트 매입가를 포함해 5억5400만 원이 들어가고 3.3㎡당 1978만 원이 된다. 리모델링 전 낡은 아파트의 시세가 3.3㎡당 2000만 원인데, 리모델링 후 새 아파트 시세가 그보다 낮은 3.3㎡당 1978만 원만 돼도 수익이 나는 구조인 것이다. 결국 기존 집값이 비싼 강남이나 분당과 같은 곳이나 리모델링이 수익이 난다는 것은 바로 이 때문이다. 이론적으로 따지면 기존 집값이 3.3㎡당 1132만 원 이하인 지역은 리모델링 사업에서 수익이 나기 어렵다.
둘째, 평형 구성에 상관없이 리모델링이 가능하다?
아니다. 리모델링은 단지 내 평형 구성과 상당히 밀접한 관계가 있다. 법에서부터 차별이 있다. 소위 국민주택 규모라고 불리는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하의 경우 전용면적의 40%까지 증축이 가능하지만 국민주택 규모를 초과하는 대형 평형은 전용면적의 30%까지밖에 증축할 수 없어 수익성에 차이가 나는 것이다. 예를 들면 분양 면적 112㎡(34평, 전용면적 84㎡)형은 40%인 46㎡(14평) 정도가 증축돼 159㎡(48평)형으로 증축되는 것이 가능하지만 분양 면적 119㎡(36평)형은 30%인 36㎡(11평)밖에 증축할 수 없어 155㎡(47평)형으로 가야 한다. 기존의 더 작은 평형이 리모델링 후 더 큰 평형을 배정받는 모순이 생긴다.
![[아기곰의 부동산 산책] 35평 이상 아파트 수직증축 오히려 손해](https://img.hankyung.com/photo/202102/AD.25479111.1.jpg)
79㎡(24평)형 미만인 A그룹이 리모델링이 되면 B그룹이 되면서 3.3㎡당 단가가 12.5% 오른다. 하지만 116~132㎡(35~40평)형인 C그룹은 리모델링되더라도 D그룹이 돼 오히려 ㎡당 10만 원 정도 시세가 하락하는 기현상이 나타난다. 대형 아파트일수록 단위면적당 매매가가 낮아지기 때문에 국민주택 규모를 초과하는 대형 아파트는 상대적으로 수익성이 떨어질 수밖에 없다.
이런 문제를 해결하기 위해 대형 평형의 리모델링을 추진할 때 대형 한 채보다 소형 두 채로 분할해 리모델링하면 될 것이라고 기대하는 사람도 있다. 1+1 재건축 방식과 같은 방식으로 추진한다는 것이다.
하지만 이것은 현행법상 실현 가능한 방법이 아니다. 리모델링으로 늘어날 수 있는 가구 수는 15%에 불과하다. 이론적으로는 15%의 가구까지는 1+1 방식으로 가구를 분할할 수 있지만 현실 세계에서는 누구는 되고 누구는 안 되는 방식에 찬성할 사람은 없다. 수혜를 받지 못하는 나머지 85%가 반대할 것이 자명하기 때문이다.
셋째, 수직증축이 허용되면 수익성이 아주 좋아진다?
반드시 그렇지는 않다. 기존 가구 수의 15% 만큼 일반 분양이 허용되기 때문에 분양 수익이 생길 것으로 기대되기 때문이다. 하지만 여기에 함정이 있다. 시장의 기대와 달리 현행 리모델링은 용적률 총량제 방식을 취하고 있다. 단지별로 용적률을 정해 놓고 그 한도 내에서 리모델링 방식을 정하는 것이라고 할 수 있다.
리모델링 수익성 개선 법안 발의
예를 들어 어떤 단지가 66㎡형으로만 구성돼 있다면 이 아파트는 국민주택 규모 이하이니까 40% 증축이 돼 92㎡(28평)형으로 리모델링될 수 있다. 그러므로 용적률도 기존보다 40% 증가되는 셈이다. 그런데 이때 수직증축은 할 수 없다. 허용된 용적률 증가분을 모두 가구 면적 증가에 사용했기 때문이다.
물론 수직증축을 먼저 하고 남는 용적률을 가구 면적 증가에 활용하는 방법을 선택할 수 있다. 용적률의 15%를 수직증축, 일반 분양에 사용하고 나머지를 가구별 증축에 사용하는 방법이 그것이다. 하지만 소형 평형은 용적률을 일반 분양에 사용하기보다 가구별 증축에 사용하는 것이 수익이 더 높다. 일반 분양은 분양가 상한제에 묶여 있기도 하지만 분양가를 시세보다 낮춰야 분양이 잘되기 때문이다. 다시 말해 용적률 증가의 수혜를 일반 분양을 받는 사람과 나누는 결과가 되는 셈이다.
그러면 정부에서는 왜 용적률 총량제 방식을 취했을까. 이유는 딱 한 가지다. 재건축에 비해 수익이 많이 나면 형평성에 어긋난다는 논리다. 하지만 정부의 우려처럼 리모델링에서 수익이 많이 나지는 않는다.
<표2>는 1기 신도시 평형별 평균가를 가지고 필자가 수직증축 리모델링을 시뮬레이션한 것이다. 기존의 56㎡(17평)형 이하는 리모델링 사업을 하면 적자가 난다. 116㎡(35평)형 이상의 평형도 적자가 나는 것으로 분석됐다. 일반 분양을 하지 않아도 59~79㎡(18~24평)형은 14.0%, 83~96㎡(25~29평)형은 14.8%의 수익이 난다. 99~112㎡(30~34평)형은 일반 분양을 하지 않는다면 10.0%의 수익에 그쳤는데, 일반 분양하면 14.8%까지 수익률이 올라간다. 이처럼 수직 증축은 리모델링 사업 전체에 수익을 올려주는 것이 아니라 일부 평형에만 제한적인 효과가 있는 것이다.
이런 문제점을 해결하기 위해 새누리당에서 리모델링 수정안을 발의하고 있는 상태다. 이 법이 통과되면 수직 증축은 제 살을 깎아 먹는 것이 아니라 플러스 개념이 돼 리모델링 사업 수익성 증대에 크게 일조할 것으로 보인다. 결국 리모델링 투자는 지역과 평형에 따라 수익성이 천차만별이기 때문에 정확하게 따져본 후 해야 한다.
아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net
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