[아기곰의 부동산 산책] 취득세 감면 종료, ‘거래 절벽’ 확실…취득세 과감히 낮춰야

취득세 감면 종료 후 주택 시장 어디로

취득세 감면 혜택이 6월 말 종료된 후 부동산 시장에서는 주택 거래 절벽이 또다시 나타날 것이라는 예상이 우세하다. 백화점 세일 기간에만 매출이 증가하는 것처럼 주택 시장도 취득세 감면 기간에만 거래가 반짝 이뤄지고 혜택 종료 이후는 또다시 세제 혜택을 기대하면서 거래가 급감하는 현상이 고착화되는 것 아니냐는 우려의 목소리도 크다.

한시적 취득세 감면 반복

사실 4·1 대책과 취득세 감면 조치에 힘입어 주택 거래량이 늘고 있다. 아파트 매매 거래 건수가 올해 1분기에는 월평균 3만2811건에 그쳤던 것에 비해 4월에는 5만5442건, 5월에는 6만4538건으로 늘었다. 5월 거래량은 통계가 집계되기 시작한 2006년 이후 가장 많다. 2006~2012년 평균치에 비해서도 26%나 많은 거래량을 기록했다. 여기까지만 보면 4·1 대책이 성공을 거둔 것처럼 보일 수 있다.

그러나 4·1 대책의 국회 통과가 늦어지면서 구체적인 윤곽이 4월 말에 드러난 것을 감안하면, 4·1 대책의 영향력은 5월 거래량에 제한된다. 그런데 4월 대비 5월 거래량 증가율은 16%에 그쳐 4월의 17%나 3월의 39%에 비해 높은 증가율은 아니다. 실제 거래량은 5월뿐만 아니라 그 이전부터 늘어 왔다.

그러면 4·1 대책이 본격적으로 시장에 영향을 미치기 이전에도 거래량이 늘어난 까닭은 무엇일까. 그것은 3월 22일에 국회 본회의를 통과한 ‘취득세 감면’ 조치 때문이다. 작년 12월까지 취득세 감면 조치가 시행되다가 올 들어 감면 조치가 종료되자 주택 거래량이 급감했다. 그러다가 3월 들어 취득세 감면 조치가 연장되자 거래량이 다시 늘어나기 시작한 것이다.

결국 5월의 거래량 증가는 취득세 감면 조치와 4·1 대책이 어우러진 결과다. 물론 4·1 대책 자체로도 거래량을 늘리는 데 상당한 역할을 했다. 똑같이 취득세 감면 혜택이 있었던 4월에 비해 5월의 거래량이 16% 늘어난 것은 4·1 대책의 영향이다. 일부 지역에서는 그 효과가 뚜렷이 나타난다.

예를 들어 리모델링 수직 증축의 수혜 지역인 분당은 1분기 평균 거래량이 239건이었는데, 2분기(4~5월)에는 690건으로 세 배 가까이 늘었다. 같은 기간 동안 전국 평균이 135% 늘어난 것에 비해 분당 지역에 많은 거래량이다.

전국 평균은 5월 거래량 증가율(16%)이 4월 거래량 증가율(17%)보다 작은데 비해 분당 지역은 5월 거래량 증가율(46%)이 4월 거래량 증가율(38%)보다 큰 점을 감안하면 4·1 대책이 이 지역에 큰 호재로 작용하고 있다는 것을 알 수 있다.

하지만 4·1 대책은 아직까지 전국적으로 그 영향력을 확대하기에는 미진한 부분이 많다. 4·1 대책의 핵심이랄 수 있는 양도세 감면 부문은 미래에 시세 차익이 발생할 때 얻을 수 있는 미실현 이익이기 때문에 당장 피부에 와 닿지 않는 부분이 많다. 다른 규제 완화 조치나 추가적인 호재와 어우러질 때 시너지 효과를 낼 수 있을 뿐이다. 현실적으로 매수자에게 와 닿는 것은 취득세 감면이다. 매수 비용이 적게 든다는 눈앞의 이익이 보이기 때문이다.

과거에도 취득세 감면 여부는 총부채상환비율(DTI) 규제와 함께 거래량 증감에 막대한 영향력을 끼쳤다. 다만 DTI 규제는 수도권 부동산 시장에만 영향을 끼친 반면 취득세 감면 조치는 전국적으로 영향을 끼친다는 점에서 차이가 있다.

2011년 3월 이전은 DTI 규제 완화 여부가 수도권 주택 거래량에 영향을 많이 끼쳤다. DTI 규제가 완화되고 부동산 시장이 어느 정도 안정되던 2009년 4~8월 수도권 아파트 매매 시장의 월평균 거래량은 2만5107건이었다. 그런데 2009년 9월 DTI 규제가 다시 시작되자 거래가 급감하기 시작했다. 2009년 9월부터 2010년 8월까지 11개월간 월평균 거래량은 1만6156건으로 36%가 줄어들었다. 그러다 DTI 규제가 다시 풀린 2010년 9월부터 거래량은 다시 12% 정도 늘어났다. 이후 2011년 1분기 들어 수도권 아파트 매매 거래량은 27% 정도 더 늘어났다. 이것이 바로 ‘취득세 인하’ 효과다.

DTI 규제 완화로 거래량이 12%에 늘어난 데에 비해 취득세 감면으로 늘어난 거래량이 27%라는 점을 감안하면 취득세 감면 효과의 위력을 알 수 있다. 더구나 취득세 감면 효과는 전국적으로 나타난다.

거래량이 무려 119%나 늘어난 까닭

취득세 감면이 실시된 2011년 4~12월에는 월평균 5만7702건의 거래가 이뤄졌다. 그러나 2012년 1월 들어 취득세 감면이 종료되자 거래가 급감해 그해 9월 말까지 월평균 3만6295건에 그쳤다. 약 37%가 줄어든 것이다. 그러다가 그해 10~12월 3개월 동안 취득세 감면 조치가 한시적으로 시행되자 월평균 거래량은 다시 5만8977건으로 대폭 늘어났다. 취득세 감면 조치가 없던 때와 비교해 62%나 거래량이 늘어났다. 이후 올 들어 취득세 감면 조치가 끝나자 거래량은 다시 2만5529건으로 줄었다. 작년 4분기에 비해 거래량이 57%난 줄어든 것이다. 이러던 것이 3월 이후 취득세 감면이 다시 시행돼 거래가 월평균 5만5785건으로 다시 늘어났다. 취득세 감면 조치가 시행되지 않았을 때에 비해 거래량이 무려 119%나 늘어난 셈이다. 지난 2년간 취득세 감면 조치가 시행되면 월평균 거래량이 5만5000건을 넘다가 감면 조치가 끝나면 3만 건 정도로 거래가 줄어드는 것을 반복하는 현상을 보인다.

지역별로 보면 지방보다 수도권이 취득세 감면 여부에 더 민감하게 반응한다. 그 원인은 수도권의 평균 집값이 지방보다 비싸 감면 효과 면에서 수도권 주택이 더 크기 때문이다. 예를 들어 취득세가 1% 감면되더라도 2억 원짜리 주택은 200만 원의 이익이지만 5억 원짜리 집은 500만 원이 이익인 셈이다.

문제는 취득세 감면 조치가 끝나는 6월 말 이후 주택 시장이다. 이렇게 되면 2012년 1월이나 올해 1월에 주택 거래에 거래 절벽이 나왔던 것과 같이 7월 이후 거래는 상당히 줄어들 것이다. 과거의 예로 보면 거의 반 토막이 날 것으로 봐야 한다. 그럼에도 불구하고 정부나 정치권에서는 취득세 감면 조치 연장에 대해 확실한 방향을 제시하지 못하고 있다. 지방 세수에서 취득세가 차지하는 비중이 크기 때문에 취득세 감면 조치를 연장하면 지방 재정의 악화로 이어질 것을 우려하기 때문이다. 그러나 이것은 기우에 불과하다.

취득세는 거래가 있어야 발생하는 세금이다. 반대로 말하면 거래가 없으면 취득세는 한 푼도 걷히지 않는다. 세수 확보 차원에서 보면 세율도 높고, 거래량도 많다면 더할 나위 없이 좋겠지만 앞에서 살펴본 것과 같이 세율과 거래량은 반비례한다. 예를 들어 세율 2%씩 1만 건이 거래되는 것과 1%씩 2만 건이 거래되는 것은 취득세 총액 면에서 차이가 전혀 없다.

백화점에서 옷이 잘 안 팔리면 세일을 한다. 옷 한 벌에서 나오는 이익은 줄어들더라도 전체의 매출이 늘어나기 때문에 이익은 오히려 증가하기 때문이다. 주택 시장도 마찬가지다. 거래를 죽여 놓고 취득세가 걷히지 않는다고 시장 타령을 해 봐야 공염불이다. 취득세를 과감히 낮춰 거래를 다시 살리는 게 부동산 시장도 살고 세수도 늘리는 길이다.



아기곰 부동산 칼럼니스트 a-cute-bear@hanmail.net