[경매] 산 넘어 산, 모텔 경매 "허가 절차 까다롭고 비용도 만만찮아"

최근 모텔을 경매로 취득해 직접 운영하거나 임대해 수익을 올리는 사람들이 많다. 모텔업은 다른 사업에 비해 상대적으로 경기의 영향을 적게 받는 장점이 있어 투자자들의 관심이 끊이지 않는다. 그러나 수익성과 안전성이 높은 만큼 진입에 어려움이 있는 사업이 바로 모텔업이다.

경매로 모텔을 취득할 때는 다른 종류의 부동산을 취득할 때와 달리 특별한 주의를 요한다. 모텔만이 갖고 있는 물리적·법률적 특성들이 토지나 주택을 낙찰 받을 때와 다른 함정을 만들기 때문이다. 일단 낙찰까지는 문제가 없다.

다른 부동산의 경매와 마찬가지로 철저한 권리 분석으로 낙찰 후 인수될 수 있는 추가 부담이 있는지 확인하고 정확한 시세 파악으로 최적의 입찰가를 산정해 실수 없이 입찰표를 작성해 제출해야 한다는 점은 특이할 것도 없는 것이다. 문제는 낙찰 후 명도의 과정에서 발생한다.

모텔이라고 해서 점유자에게 특별한 권리가 인정되는 것은 아니다. 그러나 정작 낙찰 받은 모텔을 명도하다 보면 생각지도 못했던 문제가 발생한다. 바로 장기 투숙객이다. 장기 투숙객 중에는 그 모텔 소재지로 전입신고한 사람들도 간혹 있지만 대부분은 그렇지 않다.

전 소유자나 임차인을 상대로 인도명령을 신청하고 강제집행을 할 때 장기 투숙자가 투숙해 있는 객실에 대해서는 강제집행을 할 수 없다. 장기 투숙객은 인도명령의 대상에 포함돼 있지 않기 때문이다. 그들을 상대로 다시 인도명령을 신청하려고 해도 법원에 권리 신고조차 하지 않아 낙찰자로서는 그들의 이름조차 알지 못하니 결국 누구를 상대로 인도명령을 신청해야 하는지 모르는 셈이다.

일일이 장기 투숙객들이 들어올 때까지 기다렸다가 자초지종을 설명하고 퇴실을 권해야 하지만 이미 지불된 숙박비의 환불을 요구하는 것은 어찌 보면 그들의 입장에선 당연한 반응일 것이다.

그러나 선불된 숙박비를 반환해 주더라도 그들을 퇴실시킬 수 있다면 운이 좋은 것이다. 만약 그 장기 투숙객들이 전 소유자나 임차인이 명도를 방해해 합의금을 뜯어내려는 목적으로 각 객실에 심어 놓은 위장 투숙객이라면 문제는 심각해질 수밖에 없다.

명도의 과정에서 전 소유자나 임차인이 쥐고 있는 칼자루는 또 있다. 바로 모텔 영업 허가권이다. 매매계약으로 모텔을 취득했다면 부동산 매매가격에 영업권의 양도비용도 포함해 함께 인수받는 것이 관례지만 경매는 사정이 다르다. 기존의 허가권자가 폐업하지 않으면 동일 부동산에 중복적으로 새로 영업허가는 받을 수 없다.

실제로 경매로 모텔을 잃은 전 소유자들이 이 영업권을 협상의 무기로 삼아 다른 경매 부동산에 비해 지나치게 많은 합의금을 받아내곤 한다. 물론 전 소유자가 끝까지 터무니없는 조건을 주장하며 합의해 주지 않을 때 방법이 전혀 없는 것은 아니다.

경매로 소유권이 이전된 근거를 첨부해 기존의 영업권을 말소시키는 방법이 있다. 그러나 이것도 기존의 영업권을 인수받을 수 있는 것은 아니다. 말 그대로 말소시키고 영업허가를 새로 받을 수 있을 뿐이다.

문제는 모텔 영업허가를 받는 절차가 매우 까다롭고 비용도 만만치 않다는 점이다. 더욱이 해당 지역이 더 이상 모텔영업이 허가되지 않는 지역이라면 양자택일이 있을 뿐이다. 건물을 멸실시켜 다른 용도의 건축물을 신축하거나 전 소유자의 터무니없는 조건을 받아들일 수밖에 없는 것이다.

부동산 경매는 그 매각 부동산의 종류에 따라 특히 주의해야 할 사항들이 달라진다. 모텔은 한 건축물 안에 독립적으로 사용할 수 있는 수십 개의 객실로 구성돼 있다는 물리적 특성과 허가 업종 중에서도 그 허가 절차가 특히 까다롭다는 법률적 특성 때문에 낙찰자가 빠질 수 있는 함정은 많고도 깊다. 철저한 분석이 있을 때 비로소 욕심을 부려 볼만한 것이 바로 모텔 경매다.




김재범 지지옥션 강사