이런 추세라면 3000만 원이 무너지는 건 시간문제다. 집값 하락세는 강남권뿐만 아니라 비(非)강남권과 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트, 단독주택 등으로도 번져가는 추세다. 1기 신도시의 대표 주자인 경기 고양시 일산신도시에서는 최근 3.3㎡당 1000만 원대 이하의 중대형 아파트 매물이 나오고 있다.
그동안 아파트 가격이 하락함에도 불구하고 상승세를 보였던 단독주택도 하락세를 보이고 있다. KB국민은행에 따르면 지난 7월 수도권 단독주택 매매가는 전달보다 0.1% 떨어졌다. 2010년 8월(-0.2%) 이후 2년 만에 처음으로 보인 하락세다.
집값 하락 속에 전셋값 오름세가 지속되면서 서울 지역 아파트의 매매가격 대비 전셋값 비율(전세가율)이 2003년 이후 9년 만에 최고치에 이르고 있다.
실제 KB국민은행의 6월 ‘전국 도시 주택 가격 통계’를 보면 서울 지역 아파트 평균 전세가율은 6월 현재 52.1%로 2003년 8월(52.4%) 이후 8년 10개월 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 서울 아파트 전세가율은 외환위기 이후 부동산 경기가 극도로 침체됐던 2001년 9, 10월 두 달 간 64.6%로 사상 최고치에 올라선 뒤 떨어져 2009년 1월에 38.2%로 최저점을 찍었다. 지난해 상반기부터 수도권을 중심으로 매매가 하락이 깊어지면서 전세가율이 상대적으로 상승하고 있다.
좀처럼 집값이 회복 기미를 보이지 않는 가운데, 주택 담보대출을 받은 집에 사는 세입자 34만 가구가 보증금의 상당 부분을 떼일 위험에 노출, 세입자들은 돈을 떼일까 안절부절못하고 있다.
KB금융지주 산하 KB경영연구소가 최근 펴낸 ‘전세 가격 상승에 따른 세입자 리스크 분석’ 보고서를 보면 수도권과 6대 광역시 주택 보유자의 ‘전세 포함 주택담보대출비율(LTV)’은 65.2%에 이르는 것으로 나타났다. 전세를 포함한 LTV는 매매가에서 주택 담보대출과 세입자 전세 보증금을 더한 금액이 차지하는 비중으로, 지난해보다 14.4% 포인트 오른 것으로 집계됐다.
이런 현상은 대출을 끼고 있는 집의 전셋값은 일반적으로 주변 시세보다 낮은데, 최근 물량 부족으로 전셋값이 급등하면서 세입자들의 보증금 상환 위험도 함께 커지기 때문이다. 대출을 받아 집을 산 가계의 실질소득 감소와 집값 하락이 가속화하면서 원리금 상환 부담을 견디지 못해 경매로 나오는 집들이 증가하고 있는데다 경매의 최종 낙찰가격이 감정가격의 80%대로 추락하는 등 경매로 처분된 집값이 전세 보증금을 포함한 대출 총액과 같거나 적을 경우에는 전세권자가 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 생긴다.
전세를 포함한 LTV가 위험수위인 70%를 웃도는 가구는 전국적으로 34만 가구에 이르는 것으로 추정됐으며 은행의 120% 저당권 설정 관행을 고려하면 이들 가구의 실제 전세를 포함한 LTV 비율은 80%에 육박하는 것으로 분석된다. 이 가운데 4만 가구는 전세를 포함한 LTV가 80% 이상이어서 이미 높은 수준으로 올라버린 전세를 포함한 LTV는 경매라는 최악의 상황이 발생하지 않더라도 전셋값이 떨어지면 위험 요소로 작동한다.
융자가 많은 주택의 전세입자는 좌불안석이다. 대출이자를 감당하지 못해 경매 처분되는 주택은 증가하는데 낙찰금액이 낮아 빚을 다 해결하지 못하고 있어서다. 지난 5월 수도권에서 경매에 나온 아파트는 모두 2842건으로 월간 기준으로 연중 최고치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(2202건)보다 29% 늘어난 수준이다. 1월 2406건이던 아파트 경매 건수는 2월 2455건, 3월 2750건 등 계속해 상승 곡선을 그리고 있다. 이 영향으로 지난 7월 단독주택 등을 포함한 전체 경매 물건 수도 올 들어 처음으로 1만 건을 넘어섰다.
근저당과 전세 보증금 합산액이 경매 낙찰가보다 높은 ‘깡통 전셋집’이 수도권 일부 지역에서 발생하고 있어 사회문제로 대두되고 있다. 실제로 지난 6월 서울·수도권에서 진행된 2115건의 주택 경매 가운데 298건의 낙찰가액이 채권자 청구액보다 낮았다. 이 때문에 해결되지 않은 금액이 624억7000만 원이나 돼 18개월 내 최고치를 기록했다. 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 경우가 늘어난 셈이다. 경기 침체로 빚에 허덕이는 ‘하우스 푸어’ 주택이 경매에 나오는 비율도 높아지고 있다.
![[부동산 포커스] 내 전세 보증금 문제없나, 융자 많이 받은 집 가급적 피하라](https://img.hankyung.com/photo/202102/AD.25502502.1.jpg)
변제 순위가 근저당 등 1순위 권리 설정일보다 늦은 경우도 늘어나고 있다. 민간 부동산 경매 업체에 따르면 2008년부터 올해 1분기까지 5년간 실제 경매가 1회라도 진행된 아파트와 연립·다세대 물건 15만2373개를 분석한 결과를 보면 임차인이 존재하는 물건 6만7458개 중 전입신고일이 근저당 등의 설정일보다 늦은 물건은 전체 물건 중 절반이 넘는 3만4424개(51%)로 파악됐다.
현행 주택임대차보호법은 대항력을 갖춘 임차인이 법원 경매 때 근저당 등 다른 권리(물권)와 동등하게 시간순으로 우선변제 받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 전월셋집을 계약하려는 임차인은 반드시 등기부등본을 통해 이미 설정된 근저당 등 채무 금액이 얼마인지 확인하는 게 필수다.
또 해당 주민센터에서 임대차 계약서 확정일자를 반드시 받고 동시에 전입신고를 해야 한다. 확정일자와 전입신고 중 늦은 날짜가 임차인이 임대차보호법상 ‘대항력’을 갖춘 날로 인정되기 때문이다. 최근 공급이 늘고 있는 도시형 생활주택이나 오피스텔, 다세대주택 등 소형 주택을 전월세로 계약하는 임차인은 소액임차보증금 보호 대상인지도 살펴봐야 한다.
만일 법원 경매에서 보증금 중 일부를 돌려받지 못하면 임대인의 자동차나 다른 소유 부동산 등을 압류해 받아내는 게 최선이다. 그러나 임대인이 남은 자산 없이 파산했다면 그마저도 어려워지며 이때는 임차인이 직접 경매에 참여해 주택을 싼값에 매입하는 마지막 방법을 모색해 볼 수 있다.
우선 전세금을 지키기 위해서는 기본적으로 융자가 많은 집은 가급적 피하는 게 상책이다. 전세 계약 전 등기부등본을 확인해 금융회사 등이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때 하는 근저당 금액이 집값의 20% 이상 설정돼 있으면 피하는 것이 좋다. 수도권 주택의 낙찰가는 시세의 70~75% 수준에서 결정되는 것이 많아 20% 이상 근저당이 설정돼 있으면 전세 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있기 때문이다.
또한 최우선 임대차보증금 보호 대상인지 살펴봐야 한다. 근저당 설정일이 2010년 7월 26일 이후인 주택에 세든 경우 서울에선 전세 보증금이 7500만 원 이내면 대상이 된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만 원 이내다. 보호 대상인 주택에 살다가 경매에 넘어갔다면 임차인은 서울 2500만 원, 수도권 과밀억제권역 2200만 원까지 우선 보호받을 수 있다. 나머지 보증금은 확정일자를 갖췄을 때 근저당 등과 시간순으로 우선변제를 다툰다.
전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다. 1년 이상 임대차 계약을 한 임차인은 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 신청하면 심사를 거쳐 가입할 수 있다. 보험금을 어느 정도 내야 하지만 계약 만료 후 30일이 경과해 전세금을 돌려받지 못하면 보험회사가 일부 또는 전부를 지급한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr
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