임대 수익률 상가·오피스텔보다 높아
남편의 퇴직을 앞두고 노후가 불안한 이재희(55) 씨는 지난해 다가구주택(130 ㎡)을 매입, 다중 주택(지하 1층 지상 3층 규모의 방 15실 규모)으로 신축해 여유로운 삶을 보내고 있다. 15개실을 전부 월세(각 실당 보증금 1000만 원, 45만~50만 원)로 바꿔 매월 700만 원가량의 고정 임대 수익을 올리고 있다.
당초 이 씨는 수중에 돈이 얼마 없어 걱정했지만 공사 자금 4억5000만 원은 토지를 담보로 은행에서 연리 4.8%로 대출받았다. 이 중 1억5000만 원은 세입자들의 보증금으로 갚았다. 투자비용인 기존 집값(약 6억 원)과 공사비에서 보증금, 금융비용, 임대 소득세 등을 뺀 임대 수익률은 연간 8%가 넘는다. 주변 부동산에 들러 시세를 알아보니 다중 주택을 짓기 위해 투입한 원가보다 30% 정도 가격도 높게 형성되고 있어 이 씨는 자신의 결정에 만족스러워하고 있다.
월세는 방 한 개당 보증금 1000만 원에 월 45만 원씩 받았다. 자연 공실률을 감안하더라도 매달 1200만 원씩 수익이 발생됐다. 박 씨는 8개월 만에 16억 원에 매각했고 당초 투자 원금의 30% 정도를 벌어들였다. 세금을 제외하고도 상당한 시세 차익을 남길 수 있었다.
수익형 부동산 열풍 속에 최소 20억 원 이상이 소요되는 소형 빌딩 투자보다 투자 금액이 비교적 소액이면서 안정적인 월세 확보가 가능한 다중 주택 같은 상품 개발과 임대 문의가 차츰 증가하고 있다.
일반 투자자가 다중 주택 신축 사업에 뛰어드는 것은 도시형 생활주택처럼 주차 완화 규정을 적용받아 시세 차익과 임대 수익을 극대화할 수 있기 때문이다.
중·장기적으로 봐도 독신 가구 증가에 따른 수요 확대 등으로 다중 주택이 투자자들에게 고수익 임대 상품으로 각광받을 것으로 전망된다. 수익률이 은행 이자율의 두 배를 웃돌아 신축된 다중 주택을 매입하더라도 상가나 오피스텔 등 고정적인 월세 수입을 확보할 수 있다. 실제로 서울·수도권 지역 다중 주택을 매입했을 때 기대되는 임대 수익률은 연 7~12%대로, 4~6% 정도인 오피스텔과 상가보다 높다고 보면 된다. 다중 주택은 다음과 같은 요건을 모두를 갖춘 주택을 말하며 단독주택의 일종이라고 보면 된다. ▷학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것 ▷독립된 주거의 형태가 아닐 것 ▷총면적이 330㎡ 이하이고 층수가 3층 이하일 것 등이다.
개별 화장실 및 개별 취사를 할 수 있는 주방 형태를 갖추면 독립된 주거 형태로 보는데 다중 주택은 공동 취사장 및 샤워장을 갖추는 형식이다. 다중 주택도 도시형 생활주택처럼 주차장 완화의 수혜를 받고 있다. 즉 단독주택의 주차장 산정 기준을 준용하는데 자세한 사항은 다음과 같다.
시설 면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하:1대
시설 면적 150㎡ 초과:1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1+{(시설 면적-150㎡)/100㎡}]
따라서 300㎡ 미만은 2대, 다중 주택의 최대인 330㎡는 3대의 주차 대수가 필요하다. 예를 들어 시설 면적이 299㎡라면 ‘[1+{(299㎡-150㎡)/100㎡}]=2.49대’로 2대다. 0.5 이상의 소수점 이하의 주차 대수는 1로 본다. 산정식이 2.50대가 나왔다면 3대의 주차 대수를 확보해야 한다. 쉽게 평형으로 풀어쓰면 45평(149㎡)까지 주차 1대, 75평(248㎡)까지 주차 2대, 100평(331㎡)까지 주차 3대로 보면 된다.
통상 다중 주택은 전용 10㎡ 되는 방이 12~18개 정도 나오기 때문에 자산가들을 중심으로 관리에 어려움을 느껴 투자를 기피하는 경향이 있는 것은 사실이다. 하지만 인근의 대형 부동산 업소나 관리 업체에서 전속으로 관리해 주기 때문에 불편을 느낄 필요가 없다. 관리 업체와 전속 계약을 하게 되면 통상 다중 주택 소유자에게는 중개 수수료를 요구하지 않고 세입자에게만 청구하는 게 업계의 관례다. 통상 관리비는 주택의 규모, 엘리베이터의 유무, 청소 횟수 등에 따라 달라지지만 통상 가구당 2만~3만 원 정도로 책정된다.
![[부동산 포커스] 빌딩 대신 다중 주택 투자 어때요?](https://img.hankyung.com/photo/202102/AD.25503918.1.jpg)
임대 수익을 안정적으로 올릴 수 있는 틈새상품의 일종인 다중 주택용 대지는 가격이 비싼 역세권보다 한두 블록 떨어져 대지 가격이 저렴한 2종 일반주거지역 100~150㎡ 내외의 대지가 좋다. 다중 주택 신축 후 매도 시 적정 개발 이익 외에 최종 투자자에게 최소 연수익 7~8% 정도의 임대 수익률을 맞춰 주기 위해서는 땅 매입 단계서부터 저렴하게 땅을 매입해야 하기 때문이다. 즉, 서울 지역은 비슷한 조건이라면 2종(건폐율 60%) 일반주거지를 노려야 한다. 2종 일반주거지역이 3종일반주거지역(건폐율 50%)에 비해 건폐율 측면에서 공간 활용도가 높기 때문이다.
도시형 생활주택 인기에 편승해 다중 주택용 대지 가격도 상승 추세를 보이고 있다. 따라서 강남권과 강북권 초역세권을 제외한 곳은 3.3㎡당 1500만~1800만 원 이내로 매입해야 승산이 있다. 서울 지역은 다중 주택 전체 매가가 15억 원을 넘어서면 투자자들에게 되팔기가 버겁기 때문에 대지 규모는 100~150㎡ 규모가 적당하다.
토지를 매입할 때는 통상 계약서에 건축 허가를 조건으로 한다는 단서를 달고 건축 허가를 얻어 매수인에게 넘겨주기로 한다는 단서를 달아야 한다. 단, 허가 비용은 매수인이 부담하고 명도는 매도인의 책임으로 잔금 전 완료한다는 문구도 특약에 넣으면 좋다. 건축 허가가 나오지 않고 묶이면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받기 위한 장치로 보면 된다.
또한 다중 주택 신축 시 각 지자체별로 허가 기준이 다를 수 있기 때문에 다중 주택용 대지를 매입하기 전 확인해야 한다. 직접 각 지자체에 확인하는 방법도 좋지만 이왕이면 해당 지역에서 영업하는 건축 설계사를 통해 건축 허가 사항뿐만 아니라 수익성 분석까지 하는 게 좋다.
허가가 나오면 건축허가서, 준공이 나오면 사용승인필증이 나오게 된다. 또한 다중 주택은 건축법상 단독주택의 일종이기 때문에 구분 소유 및 분양이 불가하기 때문에 자금력 있는 투자자를 사전에 확보하는 게 중요하다. 연수익률만 놓고 보더라도 7~8% 정도를 제시, 세입자를 맞춰 주는 조건으로 매각해야 자금 회수가 빠르다.
법적으로 다중 주택은 공동 취사 시설을 설치한다. 하지만 대부분 불법으로 원룸으로 용도 변경(방에 욕실과 취사 시설)해 전월세를 놓고 있는 상태가 많다. 대부분의 다중 주택들이 난방용 도시가스 배관을 취사 시설로 이용하도록 연결하거나 인덕션 등을 설치하고 있다. 건축 인허가 시에는 공동 취사장이 설계된 설계도대로 허가를 받고 준공 검사 뒤 가구마다 취사 시설을 설치하는 것이다.
일단 구청 단속에 걸리면 소유자에게 시정 조치가 나오고 최악에는 형사 고발까지 가는 경우도 있다. 만약 이 규정을 어기면 발견 즉시 원상 복구해야 하고 일정 기간이 지나면 공시지가 등에 따라 이행강제금이 부과되기 때문에 주의해야 한다. 또한 시간이 지날수록 감가상각이 발생하기 때문에 임대 수익 중 일부를 내·외부 수리비로 예치해 놓고 그때그때 수리해 줘야 주변의 다가구·다중 주택에 비해 경쟁력을 확보할 수 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr
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