2004년 7월 동탄신도시 분양 당시를 돌아보면 각 건설사 모델하우스마다 수십m의 ‘줄서기 장관’을 연출했었다. 그 당시 주택 시장 활황기 때에는 동탄신도시에 당첨만 되면 수억 원의 프리미엄이 보장됐다. 현재 부동산 시장 분위기상 2004년 분양 당시의 투자 열기는 기대할 수 없지만 그래도 청약자들에게 동탄2신도시 당첨은 대박보다 중박에 비유할 만하다.
![[부동산 포커스] 동탄 2신도시 투자 포인트…역세권 일대 중소형 단지 ‘ 주목’](https://img.hankyung.com/photo/202102/AD.25504247.1.jpg)
동탄2신도시는 5·10 부동산 대책의 최대 수혜 지역이다. 이번 대책의 핵심인 전매 제한 완화와 양도세 감면 혜택을 모두 본다. 현재 3년인 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 아파트 전매 제한이 1년으로 줄어든다. 동탄2신도시뿐만 아니라 김포한강·파주운정·광교·별내·오산세교·용인서천·송도경제자유구역 등의 3만3000여 가구도 이번 대책으로 전매 제한 기간 완화의 혜택을 볼 것으로 예상된다. 1주택자는 입주 후 2년만 지나면 양도세를 내지 않아도 된다.
지금은 3년 보유해야 한다. 동탄1신도시 아파트 시세보다 동탄2신도시 아파트 분양가가 낮게 책정될 것으로 예상되는 만큼 동탄2신도시의 청약 경쟁률이 치솟을 것으로 예상된다. 3.3㎡당 예상 분양가는 950만~1100만 원 선으로 알려지고 있는데, 인근 동탄1신도시의 현 시세에 비하면 저렴한 가격이다. 민간 부동산 정보 업체의 조사에 따르면 동탄1신도시의 3.3㎡당 매매가는 1150만~1200만 원에 형성되고 있다.
국내외 경기 상황에 맞춰 최종 분양가는 탄력적이긴 하지만 새 아파트의 이점에도 불구하고 동탄2신도시 분양가는 동탄1신도시 기존 아파트 매매가보다 낮을 게 확실하다. 단기(1년) 투자로 이익 실현이 가능한 조건이기 때문에 실수요자뿐만 아니라 투자자들까지 부담 없이 몰릴 것으로 예상된다.
6월 동시 분양 예정인 5519가구는 동탄2신도시에서 가장 먼저 공급되는 시범 단지 성격의 물량으로 보면 된다. 올해 동탄2신도시에 나올 물량은 1, 2차를 합쳐 총 1만4000여 가구다. 이 중 1차로 6월 롯데건설·우남건설·GS건설·호반건설·KCC건설·모아종합건설 등 6개사가 총 5519가구를 동시 분양한다. 하반기에는 한화건설·EG건설·대원 등 7개 업체가 아파트를 내놓는다. 개별 분양 방식으로 6916가구 정도를 공급할 계획이다.
한국토지주택공사는 7개의 특별계획구역 중 3개의 특별계획구역에 고품격 주거 공간을 조성한다. 커뮤니티 시범단지, 신주거 문화 타운, 의료 복지 시설 등이다. 우선 커뮤니티 시범 단지에는 각종 커뮤니티 활동을 극대화할 수 있도록 개방형 생활가로와 공원을 조성한다. 청소년·어린이·여성·노약자를 배려한 안전한 주거 단지로 만들 계획이다. 신주거 문화 타운에선 신리천과 구릉지형 등 한국적 자연환경과 전원 주거 단지를 조화시킨다.
이곳에서 다양한 여가 활동을 공유하는 신주거 문화 공동체가 형성되길 기대하고 있다. 또한 ‘한국적 신도시’를 실현하기 위해 한옥마을과 한국형 아파트 등을 도입, 지역의 특색을 살리면서도 세계화를 선도하는 도시 경관을 창출할 예정이다. 의료 복지 시설 단지는 어린아이부터 노인층까지 최적의 삶을 추구한다는 동탄2신도시 문화 공간 조성 계획 목표의 정점을 찍는 대목이다.
우선 동탄2신도시의 분양 예정인 물량은 모두 민영주택이어서 청약 예·부금과 주택청약종합통장 가입자에게 돌아간다. 지역 우선 공급 원칙에 따라 화성시 거주자에게 전체 물량의 30%, 경기도에 20%가 각각 우선 공급되고 나머지는 서울·인천 등 수도권 몫이다. 청약 가점제가 적용되며 일부 추첨제 물량은 가점 없이 일정 청약 순위 이상이면 추첨을 통해 당첨자를 결정한다. 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 물량이 75%, 추첨제는 25%다. 85㎡ 초과 주택은 가점제와 추첨이 반반이다.
동탄2신도시 분양받기 전 알아야 할 7가지
분당과 일산으로 대변되는 1기 신도시 그리고 판교 등 2기 신도시는 개발 과정과 방식이 너무나 흡사하다. 1기 신도시 역시 1986년 올림픽 훼미리아파트 건설을 계기로 주택 공급이 부족하다는 인식이 확산되면서 강남 대형 고급 아파트를 필두로 발생한 투기를 잡기 위해 계획됐다. 강남 집값을 잡기 위해 판교 등 강남 대체지 개발이 거론됐던 때를 같이한다. 따라서 동탄2신도시를 비롯한 향후 택지개발지구 내에 공급된 아파트를 노리는 수요층이라면 먼저 공급된 기존 신도시의 아파트 값과 입주민 만족도가 어떻게 차별화됐는지 그 원인을 꼼꼼히 살펴 청약 전략으로 삼아야 한다. 동탄2신도시 아파트 투자법을 소개한다.
입지 좋은 시범 단지 주목하라
신도시는 정부 계획 아래 순차적으로 개발된다. 따라서 초기 분양 아파트의 성공이 무엇보다 중요하다. 전체 신도시의 성패를 좌우하는 시범 단지는 따라서 입지적으로 가장 좋은 곳에, 분양가는 저렴하게 분양된다. 실제 동탄2신도시에서도 시범 단지는 통합환승센터와 산업단지 근처에 자리 잡고 있다. KTX 등 다양한 대중교통 수단을 한자리에서 갈아탈 수 있는 곳이다. 서울 등 전국 어디로든 쉽게 이동할 수 있다. 다양한 생활 편의 시설도 역 근처에 몰려 있다.이런 이유 때문에 시범 단지 아파트 값은 신도시에서 가장 비싸다. 대표적인 곳이 분당 서현동 일대 시범 단지다. 이곳 시범 단지 내 아파트는 신도시 내 다른 단지들보다 가격적인 면뿐만 아니라 입주민들의 생활 만족도도 항상 우위에 있다.
조망권이 좋은 곳을 골라라
조망권이 있으면 높은 시세를 유지할 수 있다. 분당중앙공원과 일산 호수공원 등 조망권이 우수한 아파트 단지들을 살펴보자. 이들은 같은 신도시 동일 평형대라고 할지라도 조망권에 따라 수억 원 이상 가격 차이가 난다. 2004년 7월 분양한 동탄 시범 단지도 마찬가지다. 당시 월드건설이 분양한 ‘월드메르디앙 반도보라빌’ 116㎡(35평)형은 1순위 최고 경쟁률(200 대 1)을 기록했다. 타 건설사보다 공원 조망이 가장 탁월하다는 것도 청약 인기에 한몫했다는 평이다.
지하철 노선 연결 확인하라
1기 신도시 중에서 가격이 높은 아파트는 대부분 지하철역을 끼고 있다. 지하철과 가까운 인기 단지는 1기 신도시 중에서 분당 시범 단지, 일산 강촌마을, 산본의 솔거마을 등이 대표적이다. 부동산 경기가 불황일수록 실수요자들의 선호도가 높은 지하철 역세권 일대 아파트는 강한 면모를 보인다.
아파트 평면 잘 살펴라
2004년 신평면의 경연장이던 동탄신도시는 116㎡형 아파트가 4.5베이, 복층형 아파트, 폭 2m의 전면 발코니, 실내 정원 등 최첨단 설계를 선보였다. 66㎡(20평)형대의 아파트도 욕실이 2개일 정도였다. 입지가 비슷한 신도시 아파트일수록 좁은 공간을 넓게 활용할 수 있게 획기적인 설계로 고객에게 쉽게 다가갈 수 있는 ‘강소 주택’에 대한 선호도는 높아질 것으로 예상된다.
명문 학원·학군 점검하라
명문 학원·학군이 밀집해 교육 여건이 뛰어난 단지가 그렇지 않은 단지보다 프리미엄이 더 높아질 것이라는 것은 자명한 일이다. 동탄2신도시도 개발 과정에서 자립형 사립고, 특목고 등도 유치할 예정이다. 자녀의 안전과 교육의 질을 확보해 이런 곳이 가까운 단지일수록 학부모들의 큰 주목을 받을 것으로 전망된다.
문화·첨단 시설 밀집된 곳을 골라라
소득이 높아질수록 사람들은 즐길 수 있는 문화 시설과 녹지가 풍부한 친환경 공간을 선호한다.일산 호수공원의 노래하는 분수대, 부천 중동과 상동의 대규모 스키돔과 아인스 월드 그리고 영상문화단지, 분당의 탄천 조깅로 등은 문화와 환경적인 요구가 충족된 대표 시설이다.
부천 영상문화단지가 들어선 상동에 디지털미디어시티가 들어선 마포구 상암동 상암월드컵 단지도 같은 구의 여타 단지보다 아파트 가격이 높게 형성돼 있다. 이와 마찬가지로 동탄2신도시 청약 전략을 짤 때도 이왕이면 문화·첨단 시설 밀집된 곳을 노리는 것이 좋다.
단독 택지에도 관심을 가져라
동탄2신도시에 아파트뿐만 아니라 점포 겸용 단독주택 용지와 단독주택 주거 전용 블록형 단독주택 용지, 그리고 근린생활 시설 용지 등에도 관심을 가질 필요가 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표 ceo@youandr.co.kr
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