실전 상담 사례로 본 임대 사업 컨설팅
부동산 경기 침체가 이어지면서 여윳돈을 굴릴 마땅한 투자처를 찾지 못하는 경우가 많다. 고금리 금융 상품에 예치한다고 해도 10%의 수익을 내기가 어려운 게 사실이다. ‘시세 차익’만 쳐다보며 아쉬워할 게 아니라 마음 편히 매달 돈이 들어오는 ‘임대 사업’에 관심을 가질 때다. 임대 사업 컨설팅 사례를 통해 유망한 상품을 소개한다.
국내에 체류하고 있는 외국인들을 위한 임대 사업에 관심 있는 오미진(52·의사) 씨는 그동안 상가를 비롯해 여러 부동산 임대 사업을 경험했지만 제때 입금되지 않는 임대료로 인한 세입자와의 갈등 때문에 내심 속병이 난 상태다. 사회적인 지위도 있는 만큼 전면에 나서 임대료 문제로 세입자와 매번 다투기도 쉽지 않았다.
이런 사정으로 오 씨는 아예 외국인들을 대상으로 하는 임대 사업을 하기로 마음먹었다. 외국인은 아무래도 임대료 문제 걱정이 덜할 것 같다는 판단 때문이었다. 오 씨는 여유 자금을 활용해 지난해 서초동에 있는 소형 오피스텔을 급매로 2억1000만 원에 매입했다. 이를 보증금 없이 월 120만 원에 어린이 영어학원 원어민 강사에게 2년간 임대를 줬다. 수익률로만 봤을 때 연 7%에 육박해 썩 괜찮은 투자를 했다고 스스로 만족하고 있다.
오 씨는 외국인 세입자에게서 받은 1년 치 월세를 전부 금융회사에 예치했다. 외국인들은 대개 ‘깔세’라고 하는 1~3년 치 임대료(연 6~10%)를 한꺼번에 내는데, 받은 임대료를 안전한 금융회사에 예금만 해 두더라도 연 4~5%의 추가 수익을 올릴 수 있기 때문이다.
2 다가구주택 신축 임대 사업
5년 전 남편과 사별하고 서울 영등포구의 단독주택에서 홀로 사는 김해정(42) 씨는 지난해 단독주택(130㎡)을 다가구주택(지하 1층, 지상 3층의 방 15실 규모)으로 신축해 여유로운 삶을 보내고 있다. 15개실을 전부 월세로 바꿔 보증금(각 실당 보증금 1000만 원)은 별도로 하더라도 매월 680만 원의 고정 임대 수익을 올리고 있는 것이다.
다가구주택 신축 시 필요한 건축비(3.3㎡당 300만~330만 원)는 추후 건물 완공 시 들어오는 보증금으로 대체했고 건축에 필요한 자금은 토지를 담보로 은행에서 저리로 조달하고 보증금이 들어오는 즉시 대출을 갚아나갔다. 건물 시세도 12억~13억 원에 달해 단독주택으로 있던 상태보다 다가구주택 신축 후 시세도 상승해 만족하고 있다.
3 건축주와 직거래로 급매 거래
상담 차 필자를 찾는 고객 중 대다수가 수익형 부동산 투자로 도시형 생활주택이나 오피스텔을 염두에 두고 있다. 하지만 현장에 나가 보면 원룸형 도시형 생활주택을 중심으로 투자 광풍이 서서히 식고 있는 분위기이고 수익률도 예전만 못하다. 하지만 자금난에 몰린 건축주를 직접 발굴해 급급매로 구입하면 투자 수익률을 높일 수 있다.
최성호(55) 씨는 건축주가 연 2%의 주택기금 지원을 받은 도시형 생활주택 한 동(방 17개) 전체를 대폭 할인된 가격인 12억 원에 구입해 임대 사업(연 8%)을 하고 있다. 도시형 생활주택은 공동주택이기 때문에 나중에 개별 분양도 염두에 두고 있는데, 한 채에 2000만~3000만 원 정도 마진을 올릴 계획이다.
2년여간의 직장 생활로 2000만 원의 목돈을 모은 박호진(28·중소기업 근무) 씨는 남들처럼 부동산 재테크를 하려니 모아 놓은 종잣돈이 너무 적었다. 지난해 컨설팅 업체의 소개로 전전대 임대 사업을 알게 된 박 씨는 대학가 인근의 초소형 오피스텔을 보증금 1000만 원에 월 40만 원으로 임대 계약을 했다. 그 후 집주인의 허락을 받아 다시 보증금 300만 원에 월 60만 원의 전전대 계약을 했다.
해당 오피스텔이 위치한 지역은 학생들뿐만 아니라 직장인들의 임차 수요가 풍부해 부동산에 다시 내놓자마자 금방 임대가 됐다. 당장 1000만 원의 목돈(보증금)을 마련하기 힘들지만 매월 현금 흐름이 좋은 직장인과 유흥업소 종업원들 밀집지여서 보증금을 낮추고 월세를 높인 전전대 임대 사업이 인기를 끌었다.
한 달 월세와 관리비를 선불로 받는 조건으로 맞췄고 추가 중개 수수료는 들지 않았다. 박 씨는 전전대 수입이 괜찮은 것 같아 추가로 2채를 더 월세로 계약해 3채를 전전대했다. 한 채당 매월 20만 원, 3채면 60만 원씩 부가 수입이 생겼다. 월 200만 원의 수입을 올리게 돼 직장인으로선 큰돈을 만지게 됐다.
법적으로 전전대는 보통 임대인의 허락 하에 이뤄진다. 일반 직장인은 매월 수십만 원씩 수입이 들어온다고 보면, 전전대 임대 사업은 소액으로 시작할 수 있는 틈새상품이라고 할 수 있다.
5 건물 임차를 통한 원룸텔 사업
퇴직에 대비해 적당한 임대 사업을 찾다가 원룸텔에 매력을 느낀 김성일(55·대기업 근무) 씨는 직접 매입해 원룸텔 사업을 하는 것과 건물을 임대해 운영하는 것의 수익성 비교 분석했다.
원룸텔 전문 업체인 베스트하우스 분석에 따르면 일반적으로 역세권과 대학 주변 상가 중 1개 층의 면적이 330㎡ 규모에 달하는 상가를 구입하면 통상적으로 18%대의 수익이 가능하다. 330㎡의 1개 층을 매입하는 데 필요한 5억 원과 리모델링 비용 1억9000만 원을 들이게 되면 월 1068만 원의 수익이 가능하다. 상가 내 건물을 리모델링하면 원룸 35개를 만들고 방 1개당 월세 45만 원을 합해 1225만 원의 수입이 발생한다. 공실 10%를 가정한 공실 매출이 매월 1418만 원에 달하고 운영비용 350만 원 등을 제외하면 예상 순익은 1068만 원에 이른다. 전체 투자 금액 7억1000만 원과 비교할 때 연 수익률이 18%에 이르는 것이다.
하지만 건물을 매수할 때보다 5년 정도 임차해 투자하게 되면 수익률이 30%대로 높아질 수 있다. 건물을 임차하면 투자비용도 2억 6000만 원대로 낮아지고 수익이 월간 668만 원까지 올라갈 수 있어 수익률은 30%까지 가능하다. 원룸텔과 고시텔 사업을 하는 대부분의 사업자들이 내 건물 없이 건물을 임차해 사업을 하고 있다. 통상 10~20% 만이 토지를 매입, 건물을 신축해 사업을 한다.
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