한강변 부동산 투자 매력도 분석
정비구역 내 상승세는 아파트에만 국한되지 않고 향후 정비구역 확대에 대한 기대감까지 더해지면서 인근 지역으로 퍼져나가고 있다. 특히 해당 구역에는 한강 인접 지역의 빌라와 단독주택이 많아 재건축을 목적으로 하는 투자자의 관심을 끌고 있다.
그러나 가격이 많이 오르면서 부담도 커진 것도 사실이다. 가격이 올랐다는 것은 투자자가 가져갈 수 있는 몫이 적어지고 하락에 대한 부담감이 커졌다는 의미이기 때문이다. 서울 한강변은 이미 시세가 상당히 높게 형성돼 있다. 아무리 한강변 개발 계획이 장밋빛 청사진을 가지고 있다고 하더라도 현재 시점에서 투자 가치를 충분히 검토한 후 접근해야 한다.
투자 가치를 따지기 위해서는 최근 부동산 트렌드를 알 필요가 있다. 첫째, 10억 원 안팎의 고가 부동산에 대한 수요는 거의 없다. 금리 인상 가능성과 대출 규제가 복합적으로 작용한 때문이다. 아무리 좋은 물건이라도 덩치가 크면 환금성이 현저히 떨어질 수밖에 없기 때문에 투자에 유의해야 한다. 가령 가격이 비싸 초기 투자 금액이 높은 용산이나 목동·여의도 등은 투자 메리트가 크지 않다. 투자 수요가 없는 상품은 평균 이상의 수익률을 보이기 힘들다.
둘째, 시세를 주도하는 지역과 단지가 짧은 주기로 바뀌고 있다. 2007~2008년 서울 강북 지역의 단독주택·빌라가 중심에 있었다면 올 들어 다시 강남 지역으로 바뀌고 있다. 예컨대 서초 반포래미안퍼스티지·반포자이 등 새 아파트가 지역 최고가를 경신하면서 주변 시세를 끌어올리고 있다.
주변 지역도 시간이 흐를수록 최고가에 따라 가는 모습을 보이고 있다. 따라서 시세 주도 단지의 주변 지역을 공략하는 것이 효과적인 투자 방법이 될 수 있다. 예컨대 반포 시세 주도 단지의 시세는 3.3㎡당 4500만 원에 이르지만 바로 인근 서울 동작 흑석뉴타운의 새 아파트 시세는 2300만 원 수준으로 절반에 불과하다.
셋째, 전세 값의 오름세가 지속되면서 ‘득’을 보는 부동산 상품들이 생겨나고 있다. 은행 대출을 받을 수 있는 금액이 크지 않은 시장 상황에서 전세 가격 상승은 자본 차익을 극대화할 수 있는 절호의 기회다. 쉽게 말해 역세권 소형 주택, 재개발 지분 등의 기대 수익이 높아지고 있다는 얘기다.
한강변 일대 중 제일 먼저 눈에 들어오는 곳은 마포구 망원동 일대다. 노후 단지나 빌라가 많고 인근 합정동이나 상암동보다 저렴해 가격적인 메리트가 부각되고 있기 때문이다. 마포구 망원동은 동서남북으로 중심 업무지구와 인접한 핵심 주거지로 급부상할 가능성이 높은 지역이다.
합정 균형발전촉진지구와 인접하며 사업지 서쪽에 가재울뉴타운·수색증산뉴타운, 동쪽에 아현뉴타운 개발 등이 위치해 있다. 또한 입지적으로 서울 서북권의 중요한 개발 축을 담당하는 상암DMC와 합정 균형발전촉진지구의 연결 고리로서 위치적 이점을 가지고 있다는 점에서 향후 대흥·상수·합정·망원·상암에 이르는 개발 축의 중심이 될 가능성이 높다.
현재 망원동의 아파트 3.3㎡당 평균가격은 1356만 원으로 상암동(2262만 원)과 906만 원 정도 차이가 난다. 또 망원동과 인접한 합정동·성산동 등도 300만 원 가까운 가격 차이를 보이고 있다.
망원동 일대 지분 가격은 현재 망원유도정비구역의 458 길가를 기준으로 한강변과 역세권으로 나뉘어 가격이 형성돼 있다. 대략 한강변은 신축 기준으로 3200만~3700만 원 정도(작은 지분은 4000만 원 이상), 한강변 위쪽은 3000만~3500만 원(작은 지분 4000만 원 전후) 정도로 가격이 형성돼 있다.
유도정비구역지정 이후 지속적으로 상승해 재개발 지분이 3.3㎡당 3000만 원을 넘고 있으며 소형 지분의 경우 3.3㎡당 3500만 원 정도가 소요된다는 점에서 지분 매입가가 다소 높다는 점이 우려되는 상황이다. 하지만 전략정비구역으로 지정된 합정동 매물은 3.3㎡당 4500만~5000만 원이 넘어가고 있다는 점을 고려했을 때 중·장기적으로는 지분 매입을 통한 프리미엄도 기대된다.
중곡·구의·군자 노후지 재개발 가시화
향후 중곡·능동·구의동·화양동·군자동의 노후 주택 지역 46곳에 대한 주거 환경 개선과 재건축 사업이 활발하게 이뤄질 것으로 보이는 만큼 서울 지역에서는 용산·마포·동작구 등과 함께 가장 활발한 개발이 기대되는 지역이다.
구의·자양 유도정비구역의 재개발 지분을 매수하기 위해서는 우선 전략이 필요하다. 이는 작년 11월 초 광진구청의 건축 허가 기준 강화 이전에 허가받은 건축물이 많이 지어졌던 630~650 일대(성자초·광양중) 인근으로의 접근은 신축 빌라가 최근 많이 늘어 신규 조합원이 증가할 것으로 보이는 만큼 되도록 피하는 것이 좋다.
낙관적으로 살펴봤을 때 전략정비구역은 앞으로 7~8년, 유도정비구역은 10년쯤 지나야 철거와 이주 등의 정비 사업이 시작될 것으로 예상된다. 이러한 정비 사업은 사업용의 25~40%를 기부하고 50층 이상의 초고층 아파트로 건립되는 방안이 유력하다. 향후 필지 또는 구역별로 지정돼 개발될 가능성이 높은 만큼 조합원의 수 등을 고려한 접근도 필요할 것으로 판단된다.
김광석 스피드뱅크 실장 ks@speedbank.co.kr
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